一個(gè)月前，鄭州的王先生做出了一個(gè)艱難決定——停止支付已經(jīng)買(mǎi)了7年的房子的房貸。這套當(dāng)初花240萬(wàn)元購(gòu)入的房子，如今市場(chǎng)價(jià)已跌至不足150萬(wàn)元，而他還欠著銀行180多萬(wàn)貸款。

“如果繼續(xù)還貸，不就是承認(rèn)自己是冤大頭嗎？”王先生苦笑著說(shuō)，這套房子已從當(dāng)初“投資性房產(chǎn)”變成了“碎鈔機(jī)”。

其實(shí)，王先生并非個(gè)例。隨著房?jī)r(jià)回調(diào)，越來(lái)越多房主發(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)價(jià)值已低于未償還貸款，“負(fù)資產(chǎn)”這個(gè)詞從教科書(shū)走入現(xiàn)實(shí)。

一、房產(chǎn)貶值后，即便銀行起訴法拍，可能本金都收不回

一個(gè)更令人驚訝的現(xiàn)象正在發(fā)生：即使房主斷供，銀行起訴，法院判決執(zhí)行后，拍賣(mài)價(jià)款甚至都無(wú)法結(jié)清貸款本金。因此，這間接導(dǎo)致銀行起訴意愿不強(qiáng)，因?yàn)榧幢闫鹪V了也未必會(huì)進(jìn)入法拍程序。

例如：曾女士為了方便小孩上學(xué)，在2018年購(gòu)買(mǎi)了一套位于深圳福田區(qū)八卦嶺的學(xué)區(qū)房，雖然面積僅29.18平方米，但2021年高峰期時(shí)，該小區(qū)平均單價(jià)高達(dá)15萬(wàn)元/平方米，房產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)400萬(wàn)。后來(lái)因?yàn)橘Y金緊張，曾女士就抵押房產(chǎn)從銀行貸款了200萬(wàn)。

來(lái)源于阿里法拍

然而，房地產(chǎn)調(diào)控后，該小區(qū)房?jī)r(jià)嚴(yán)重暴跌，下跌超過(guò)60%，房產(chǎn)價(jià)值已不足160萬(wàn)。為了及時(shí)止損，曾女士選擇了停止還款。后來(lái)，銀行不出意外地把他起訴了，并對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行法拍。

通過(guò)法拍鏈接可以看出，房子現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)只有125萬(wàn)，以評(píng)估價(jià)的八折起拍，雖然有3人報(bào)名，但最終成交價(jià)也僅僅只有111萬(wàn)，遠(yuǎn)低于當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格，也低于欠銀行貸款的本金。

來(lái)源于阿里法拍

二、貸款斷供者的算盤(pán)與風(fēng)險(xiǎn)

“現(xiàn)在的情況確實(shí)復(fù)雜，”一位不愿具名的商業(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人透露，“過(guò)去房?jī)r(jià)一路上漲時(shí)，斷供現(xiàn)象很少，因?yàn)榧词狗恐饔龅竭€款困難，也可以通過(guò)賣(mài)房來(lái)償還貸款，通常還能有所盈余?！?/p>

但現(xiàn)在情況不同了。在部分二三線城市，房?jī)r(jià)從高點(diǎn)回落超過(guò)30%，一些前期高杠桿購(gòu)房的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，即使賣(mài)掉房子也不足以償還銀行貸款。

北京一位處理過(guò)多起房貸糾紛的律師張凱證實(shí)：“最近接到不少咨詢，都是關(guān)于負(fù)資產(chǎn)后是否應(yīng)該繼續(xù)還貸的。很多人都存在誤解，認(rèn)為‘房子我不要了，債務(wù)就清了’，這是極其危險(xiǎn)的想法?！?/p>

根據(jù)我國(guó)《合同法》，房貸合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。購(gòu)房者通過(guò)按揭貸款購(gòu)房，實(shí)際上與銀行形成了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而房產(chǎn)只是這筆貸款的抵押物。當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)值不足時(shí)，銀行仍有權(quán)向借款人追討不足部分。

三、法院的困境：判了也難拍，形成大量無(wú)法結(jié)案的案件

更令人意外的是，房貸逾期給法院也造成了困擾。在以往，房子的拍賣(mài)價(jià)無(wú)論如何也是高于執(zhí)行金額的，法拍完成后扣掉執(zhí)行費(fèi)、執(zhí)行款后，多余的錢(qián)退給原業(yè)主就可以結(jié)案了。

但現(xiàn)在因?yàn)榉孔拥膬r(jià)值嚴(yán)重貶損，法拍流拍率高企，即便拍賣(mài)成功，可能都不夠還款，而被執(zhí)行人本來(lái)就虧了首付款和已經(jīng)還了數(shù)年的按揭款，對(duì)繼續(xù)掏錢(qián)換銀行非?？咕?，導(dǎo)致案子一直拖著無(wú)法結(jié)案！

因此，現(xiàn)在法院對(duì)于受理房貸類糾紛立案都顯得非常謹(jǐn)慎。據(jù)幾個(gè)與銀行合作的律師朋友透露，“現(xiàn)在法院很少受理房貸逾期類案件，一個(gè)月也就給十幾個(gè)案號(hào)，想要立案都困難，更不用說(shuō)執(zhí)行法拍了！”

“去年我們支行起訴了20多起房貸逾期案件，法院都判決我們勝訴，但真正進(jìn)入執(zhí)行階段并完成拍賣(mài)的，不到三分之一?！币晃还煞葜沏y行地方支行的負(fù)責(zé)人透露。

另外，某中級(jí)人民法院執(zhí)行局工作人員也道出了實(shí)情：“不是我們不執(zhí)行，而是現(xiàn)實(shí)條件不允許?，F(xiàn)在很多地方法拍房數(shù)量激增，但接盤(pán)者寥寥。特別是那些位置偏遠(yuǎn)、房齡較老或者戶型不好的房子，經(jīng)常流拍?！?/p>

他進(jìn)一步解釋，法拍房起拍價(jià)通常為評(píng)估價(jià)的70%，流拍后會(huì)再次降價(jià)，但即便如此，很多房子還是無(wú)人問(wèn)津。“與其拍出一個(gè)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格，不如給借款人一些緩沖時(shí)間，尋找其他解決方案。”

四、銀行的兩難：硬收房還是柔性處理？

面對(duì)這一困境，銀行也陷入兩難。雖然有可能能夠強(qiáng)制執(zhí)行，法拍不成功也可以以房抵債，但然后呢？抵押貸款變成了業(yè)主嗎？

“收房不是目的，收回資金才是?！币晃粐?guó)有大行風(fēng)控部門(mén)人士表示，“現(xiàn)在的情況是，即使我們走完全部法律程序，收回了房產(chǎn)，也可能面臨‘有價(jià)無(wú)市’的尷尬。同時(shí)，還要支付訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等一系列費(fèi)用，最終可能仍然無(wú)法全額收回貸款?！?/p>

因此，部分銀行開(kāi)始采取更靈活的處理方式。“對(duì)于暫時(shí)困難的客戶，我們更傾向于通過(guò)延長(zhǎng)貸款期限、調(diào)整還款計(jì)劃等方式緩解其壓力，畢竟比起硬性收房，這可能是一種損失更小的選擇。”

五、法律專家提醒：主動(dòng)選擇“棄房斷供”絕非明智之舉

不過(guò)，有法律專家提醒，棄房斷供并非明智之舉，一方面借款人的征信將受到嚴(yán)重影響，未來(lái)再申請(qǐng)任何貸款都會(huì)非常困難。另一方面，銀行有權(quán)申請(qǐng)法院還可以強(qiáng)制執(zhí)行借款人其他財(cái)產(chǎn)，包括銀行存款、車(chē)輛等其他資產(chǎn)，甚至工資收入都可能被劃扣。

在極端情況下，如果拍賣(mài)款仍不足以償還貸款，借款人還可能被列入失信被執(zhí)行人名單，面臨限制高消費(fèi)、限制乘坐飛機(jī)高鐵等措施。

所以，對(duì)于確實(shí)無(wú)力還款的負(fù)資產(chǎn)房主，較優(yōu)解可能是與銀行協(xié)商“賣(mài)房短貸”，即銀行允許房主自行賣(mài)房（通常能比法拍獲得更高價(jià)格），賣(mài)房所得全部用于償還貸款，不足部分再通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，以信用貸款方式分期償還。

結(jié)語(yǔ)

這場(chǎng)負(fù)資產(chǎn)困局也給潛在購(gòu)房者上了一課：房產(chǎn)不再是只漲不跌的安全資產(chǎn)，高杠桿購(gòu)房在市場(chǎng)下行期風(fēng)險(xiǎn)巨大。

房?jī)r(jià)漲跌本是市場(chǎng)常態(tài)，但當(dāng)理論與個(gè)人財(cái)富相交時(shí)，卻演變成了無(wú)數(shù)家庭的現(xiàn)實(shí)困境。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)，如何平衡各方利益，維護(hù)金融系統(tǒng)穩(wěn)定，同時(shí)保障民生權(quán)益，正考驗(yàn)著各方智慧。