1.紹興上虞低密土拍

成交樓面價(jià)破萬(wàn)

今天（11月18日），紹興上虞成交一宗宅地——紹興市上虞區(qū)ZX-03CZ單元07-06-A地塊（城北59號(hào)地塊）。

地塊出讓面積54076㎡，規(guī)劃容積率1.01-1.05，最終成交價(jià)59614萬(wàn)元，成交樓面價(jià)10499元/㎡，由紹興市上虞舜城城市建設(shè)開發(fā)有限公司競(jìng)得。

根據(jù)土地規(guī)劃書要求，住宅建筑層高不低于3.15米；四層及四層以下住宅建筑采用坡屋頂全覆蓋的形式（坡度≥10°，覆蓋面積≥70%）。

結(jié)合容積率看，意味著可以建設(shè)排屋類低密產(chǎn)品。

這宗地塊的地段也比較不錯(cuò)：

旁邊有上虞區(qū)第一實(shí)驗(yàn)幼兒園(前江園區(qū))、上虞區(qū)百官小學(xué)、浙江師范大學(xué)附屬上虞初級(jí)中學(xué)，擁有一站式教育資源；

東側(cè)是上虞區(qū)特巡警大隊(duì)，安全感拉滿；西側(cè)有上虞區(qū)青少年綜合活動(dòng)中心、上虞首個(gè)大型主題兒童樂園——虞悅里兒童樂園；

向南不到1公里，則有時(shí)代廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)、上百·萬(wàn)和城等商業(yè)體，以及上虞人民醫(yī)院。

整體來(lái)看，這是一宗綜合素質(zhì)非常不錯(cuò)的住宅地塊。

2.破萬(wàn)樓面價(jià)，溢價(jià)率卻為0%

隨著樓市冷卻以來(lái)，紹興的土地市場(chǎng)也一直較為萎靡。

這次好不容易有樓面價(jià)破萬(wàn)的地塊成交，為什么地產(chǎn)圈卻依然靜悄悄？

原因在于：0%溢價(jià)率、本土國(guó)企拿地。

也就是說(shuō)，這宗地塊成交樓面價(jià)破萬(wàn)，并非是很多房企熱搶的結(jié)果，而是它的起拍樓面價(jià)就已經(jīng)很高。

最后也是沒有人出價(jià)，只能由本土國(guó)企接盤，再次延續(xù)土地市場(chǎng)的冷清。

為什么綜合素質(zhì)不錯(cuò)的低密地塊，最后卻無(wú)人問(wèn)津呢？

除了地塊樓面價(jià)的高啟，最重要的還是市場(chǎng)原因。

一方面是上虞的整體新房市場(chǎng)，仍然沒有明顯的起色，價(jià)格更是在持續(xù)向下。

另一方面從板塊上來(lái)看，周邊競(jìng)品比較多。

像一路之隔的沄瓏府，規(guī)劃26幢3層聯(lián)排；

往西不到400米的桂隱汀蘭，主推約129-223㎡改善產(chǎn)品；

還有去年年底，多家國(guó)企聯(lián)合拿下的城北38-2號(hào)地塊，也規(guī)劃有合院產(chǎn)品。

這些競(jìng)品，對(duì)城北59號(hào)地塊來(lái)說(shuō)，都將形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

此外，板塊內(nèi)還有很多未開發(fā)的地塊，未來(lái)也可能作為低密宅地推出。

這就導(dǎo)致，低密產(chǎn)品非常重要的稀缺性，在城北59號(hào)地塊并不明顯，很難吸引開發(fā)商來(lái)拿地。

現(xiàn)在每推出一宗宅地，都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向有著重要的意義。

目前上虞推出的多宗地塊，呈現(xiàn)位置較邊緣、分布較集中、較為同質(zhì)化的現(xiàn)狀。

這不僅會(huì)在拍地之初，導(dǎo)致開發(fā)商不愿意拿地，也會(huì)導(dǎo)致后期樓盤在銷售時(shí)，去化會(huì)比較困難。

此外還有一個(gè)問(wèn)題，就是土地定價(jià)。

上虞最近出讓的地塊，起拍樓面價(jià)都在9000-10000多元，從積極方面來(lái)看，較高的樓面價(jià)能為房?jī)r(jià)提供參考依據(jù)，讓房?jī)r(jià)降幅不會(huì)那么夸張；

但從另一方面來(lái)說(shuō)，較高的樓面價(jià)也抬高了開發(fā)商拿地的成本和風(fēng)險(xiǎn)。

如何平衡兩者，在較長(zhǎng)時(shí)間里仍會(huì)是一個(gè)難題。

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