上海市區(qū)老破小，是本輪樓市最先下跌的產(chǎn)品。

經(jīng)過四年的深度回調(diào)，已基本完成泡沫出清。

有些老破小的毛租金回報(bào)率已經(jīng)大于首套商貸利率。

部分小區(qū)的租售比甚至高達(dá)4.6%。

今天就給大家盤一下上海租售比最高的板塊和小區(qū)，看看有沒有你家。

楊浦鞍山

鞍山板塊，位于楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)，整個板塊不大，但是教育資源逆天。

另有三甲醫(yī)院，以及3條地鐵線貫穿。

地鐵覆蓋整個居民區(qū)，不到1公里范圍內(nèi)，可以到達(dá)多個站點(diǎn)。

可以說老破小的兩大主力買家（老年人和剛需年輕人）最看中的資源，它都有了。

現(xiàn)在板塊內(nèi)的部分老破小，單價(jià)4萬不到，租售比超過4%。

鞍山四村第一小區(qū)，小區(qū)對口打虎山路第一小學(xué)。

這個靠近新華醫(yī)院的一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房，租售比甚至高達(dá)4.6%。

鞍山板塊居住氛圍整體還是不錯的，有地鐵上蓋的旭輝MALL。

除了中型購物中心，沿街的底商多不勝數(shù)。

社區(qū)醫(yī)院、三甲醫(yī)院，也是應(yīng)有盡有。

非要說鞍山的劣勢，也確實(shí)存在。

但對于剛需來說，高樓大廈是上海，弄堂里的平凡生活亦是上海。

楊浦中原

中原板塊，楊浦乃至整個北上海都有名的老公房板塊，被我們吐槽過很多次了。

但當(dāng)價(jià)格足夠便宜，這里的優(yōu)勢就凸顯出現(xiàn)了。

逛街五角場，看病長海醫(yī)院，遛彎共青森林公園。

2萬多單價(jià)就能上車，哪個剛需不喜歡呢。

從投資的角度看，市光一村，43平的1房，租售比能達(dá)到3.8%。

市光一村旁邊的鵬程苑，租售比更高。

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普陀光新路&甘泉宜川

當(dāng)價(jià)格足夠便宜，誰還在意老破小外面破不破。

100萬的甘泉宜川，板塊就算有再多不利因素，絕對地段擺在這里，也是很有性價(jià)比的。

光新三村41平的1房，最新成交總價(jià)124萬。

在租賃市場，同戶型的1房隨隨便便月租金4000塊，租售比高達(dá)3.87%。

浦東世博

世博板塊，由于沒有新房入市，被成片的老公房拖垮了房價(jià)。

價(jià)格跌到位之后，租售比已經(jīng)很可觀。

上鋼六村，旁邊有 7/8/13三條地鐵線，5分鐘到龍華中路、10分鐘到新天地、 3站地鐵到第九人民醫(yī)院。

現(xiàn)在成交單價(jià)4萬左右，租售比接近4%。

雖然世博板塊內(nèi)全是上鋼新村、上南新村、德州新村這種老破小片區(qū)。

但不可否認(rèn)，世博是一個地段極佳、交通發(fā)達(dá)的地方。

南邊是楊思前灘，對岸是徐匯濱江和黃浦世博濱江，東邊是北蔡。

周圍一群富鄰，自身還是CAZ。

板塊有6/7/8/13四條地鐵線，未來還有19號線開通。

這樣的地鐵密度，使得板塊內(nèi)的絕大多數(shù)小區(qū)都是地鐵房。

楊浦五角場

高校云集的五角場，房子和城市界面確實(shí)老了。

但這里的學(xué)生、知識分子是常青的。

源源不斷的人才聚集，也帶來了旺盛的租房需求。

財(cái)大旁邊的邯鄲小區(qū)，38平的1房最新成交價(jià)119萬。

在租賃市場，同戶型的1房月租金3800元，租售比高達(dá)3.83%。

最關(guān)鍵的是，該小區(qū)靠近復(fù)旦大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)、工技大，有永久性租房需求。

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其他區(qū)

不難發(fā)現(xiàn)，上海目前租售比高的老公房大多集中在楊浦和普陀。

而徐匯、黃浦、靜安（包括老閘北）的老破小，目前還存在高額的拆遷、學(xué)區(qū)溢價(jià)，單價(jià)總價(jià)都不低。

單拎一個長橋這種非學(xué)區(qū)房板塊，掛牌價(jià)逼近6萬/平。

所以基本可以剔除高租售比的隊(duì)列。

長寧區(qū)上一輪房價(jià)沒怎么漲，這一輪也沒怎么跌。

現(xiàn)在長寧內(nèi)圈老公房的價(jià)格甚至和2023年沒什么變化：

閔行區(qū)、虹口區(qū)，以及浦東大部分板塊的情況和長寧類似。

不算太坑，但整體相對也不劃算。

寶山及其他郊區(qū)，太偏，公共資源差，租金有下滑的風(fēng)險(xiǎn)，也可以排除。

買老破小也要注意

看到這里，估計(jì)很多剛需已經(jīng)蠢蠢欲動了。

我想提醒大家的是，高租售比固然吸引人，但買老破小同樣也有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

1）首當(dāng)其沖的就是房子殘值衰減。

如果買老破小是奔著收租去的，在確定房價(jià)不跌，本金不損失的情況下，完全沒毛病。

但房價(jià)還會跌多久，什么時(shí)候能穩(wěn)住，現(xiàn)在確實(shí)不好說。

在外地，房子越老越難賣，原因是不僅房子老了，地段價(jià)值也會隨著規(guī)劃改變。

在上海，市區(qū)的地段價(jià)值雖然有保障，但也改變不了老破小的終局。

2）其次，市場下行時(shí)，老破小的流動性沒有那么好。

老破小的賣房周期普遍在半年以上，有的掛牌一兩年也賣不掉。

尤其是40平以上的1房，極其難賣。

倒不是因?yàn)槿鄙儋I家，而是買家大刀砍得太兇，房東價(jià)格遲遲降不到位。

3）隨著好房子越造越多，未來存量二手房的廝殺只會更激烈，老破小的市場話語權(quán)會越來越弱。

所以如果你是買家，買老破小也要好好篩選。

在戶型上，盡量選1-4樓，南北通的2房戶型。

40平以上的1房在市場上是非常難賣的。

在地段上，優(yōu)選市區(qū)那些老破小換手率高的板塊。

遠(yuǎn)郊那些“看不到未來”的老破小千萬別買，范圍盡量在中環(huán)內(nèi)。

三甲醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)學(xué)區(qū)這些資源越多越好，后續(xù)租金也能維持。

最后

其實(shí)國內(nèi)的住房市場，很長的時(shí)間里，租金回報(bào)率都不是一個主流指標(biāo)。

上海也很少有機(jī)構(gòu)能夠長期穩(wěn)定地觀測這一數(shù)據(jù)。

但在延遲退休、銀行存款利率“破1”的背景下。

既能解決養(yǎng)老問題，又是有利可圖的投資渠道。

放在房地產(chǎn)市場，買一套高租售比的老破小收租養(yǎng)老。

逐漸成為越來越多人的選擇。

尤其是價(jià)格跌到位之后，市區(qū)老破小迎來了需求端旺盛的窗口期。

對于老破小房東來說，抓住機(jī)會賣房是非常有必要的。

以上高租售比的小區(qū)也是房東被砍價(jià)砍得比較狠的。

有些不一定非要降到這么低的價(jià)格。

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即便在下行市場，也能又快又好的賣掉你手中難賣的房子。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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