最近，被廣泛討論的“銀行直供房”，都聽說了吧？

樓市君發(fā)現(xiàn)，廣州越來越多銀行也開始下場賣房了，包括平安銀行廣州分行、九江銀行廣州分行，華東南粵銀行廣州分行等等。

目前（截至11月20日）京東拍賣平臺上，光是平安銀行正在推介的銀行直供房，所涉及的抵押住宅就超過370套，甚至一件拍品含268套住宅。

銀行直供房和法拍房有啥區(qū)別，能不能買？

｜圖源：阿里拍賣

壹

廣州在售的銀行直供房，京東和阿里拍賣平臺都能查到。

以阿里平臺為例，大家只要登錄阿里拍賣首頁，點銀行清倉，就能看到“銀行直供”的專欄。

像廣東南粵銀行廣州分行、廣東華興銀行廣州分行、平安銀行總行，九江銀行廣州分行等，都有銀行直供房上架。

抵押物包含住宅、寫字樓、商鋪等，涉及東風(fēng)廣場、蘭亭盛薈、珠城譽城苑等不少是二手紅盤。

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而在京東平臺上，樓市君通過條件篩選，發(fā)現(xiàn)抵押物在廣州的銀行直供房上架數(shù)量就有48件。（注：抵押物為所有類型，狀態(tài)為進行中、預(yù)告中以及推介中）還有不少資產(chǎn)處于招商和推介中。

光是平安銀行，在京東平臺的歷史上拍件數(shù)就達(dá)到了1926件，資產(chǎn)推介件數(shù)達(dá)到1320件，目前就有50件處于推介中（含部分重復(fù)上架）。

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值得注意的是，部分拍品還是打包上架，或者抵押物含有多套房產(chǎn)的。

比如平安銀行正在推介的拍品中，樓市君粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，抵押物涉及住宅套數(shù)就超過370套，還不包含商鋪、寫字樓等其他類型資產(chǎn)。

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這些推介品中，起始價從幾十萬到幾百萬，甚至十幾億的資產(chǎn)包債權(quán)都有。

比如海倫堡創(chuàng)意園項目，債權(quán)總額就超過了15.8億；還有對廣東富春投資有限公司的債權(quán)，總額超11億。

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平安銀行的另一個推介，是南沙逸濤雅苑四期288套抵押物業(yè)的介紹，后續(xù)會陸續(xù)分開按套轉(zhuǎn)讓。

288套物業(yè)中包含268套毛坯住宅，涵蓋面積約91-108平普通住宅、152-172平大平層以及155-254平復(fù)式，參考價值在70萬-200萬，目前意向人數(shù)已高達(dá)58人。

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據(jù)貝殼找房顯示，逸濤雅苑78-225平歷史成交總價為89-825萬。

雖然以上推介房源一房一價未出，但就最小的91平而言，如果起始價為70萬，也比項目78平近期成交價89萬低了19萬左右，面積還更大，大家后續(xù)可以做個對比。

貳

是不是以后大家都可以找銀行買房子？先別激動！你得先了解清楚銀行的房子是咋來的。

房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的這些年，銀行是背后最大的債權(quán)人，開發(fā)商要向銀行借貸，購房者買房也會跟銀行做按揭貸款。

但近年隨著個人、企業(yè)違約率增加，部分房企出險，銀行作為債權(quán)人被迫承接了不少房產(chǎn)。

這些房子往往會進入法拍程序，多次流拍后通常會通過“以物抵債”的方式過戶到銀行名下，成了銀行的不良資產(chǎn)，銀行有了處置權(quán)。

銀行手上這么多房子，要想快速變現(xiàn)，又不想外包給中間商賺差價，干脆就自己賣。

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那能不能買？存不存在撿漏機會？

樓市君查看多套房源發(fā)現(xiàn)，多套銀行直供房起始價相當(dāng)于債權(quán)或市價的六七折，甚至五折不到，確實誘人。

但風(fēng)險也不小，尤其是還未走完司法程序就提前推介的房產(chǎn)，如果你實在感興趣，要特別注意以下4點：

01

了解轉(zhuǎn)讓形式，拍下當(dāng)債主還是房主

目前銀行直供房的轉(zhuǎn)讓形式主要有債權(quán)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種。

第一種是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，拍下直接當(dāng)“債主”，比較普遍。

舉個例子。此前某跑路大V琶洲那套1400多萬的豪宅，此前便是以“債權(quán)轉(zhuǎn)讓”的形式拍出的。

這套房子當(dāng)時的債權(quán)本金+利息等合計3248萬，也就說，買家用1400多萬，撬動了3000多萬的資產(chǎn)。

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不過注意哦，債權(quán)轉(zhuǎn)讓買家一般跟銀行簽的不是購房合同，而是《不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。

你想想銀行都要不回的債，普通人可能更難了，醉翁之意其實在于另外兩種可能：

其一，走司法程序把房子法拍，如果拍出高價，按照債權(quán)優(yōu)先級，到償還自己這筆債權(quán)時，還能賺一筆。

其二，房子多次流拍后，向法院申請“以物抵債”，最終也有可能讓房子過戶到自己名下。

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第二種是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，拍下直接當(dāng)“房主”。這種模式一般競拍前銀行已通過司法程序獲得房屋完整的產(chǎn)權(quán)，風(fēng)險比法拍房低。

而且部分房源可以辦理按揭貸款和分期付款，簽訂協(xié)議第二天交30%，10個月付清尾款，比法拍房一次性付款也更加寬松。

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02

核查產(chǎn)權(quán)的有效性，是否在銀行名下

無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓還是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押物的產(chǎn)權(quán)歸屬和完整性都是最關(guān)鍵的一環(huán)。

競拍前需要認(rèn)真研讀競拍詳情，核查清楚法院是否已經(jīng)判決，銀行名下產(chǎn)權(quán)的真實性和完整性，確認(rèn)銀行是否已經(jīng)清完戶了。

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由于銀行需要提前招商、推介，部分抵押物在原債務(wù)人沒有還款來源和還款意愿的情況下，也會被提前上架。

還有部分處于訴訟階段，也會提前拿出來競拍，所以大家要看清產(chǎn)權(quán)信息，確認(rèn)房屋無產(chǎn)權(quán)糾紛。

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03

實探房屋現(xiàn)狀，了解是否帶租競拍

銀行直供房一般可以實地看房，需要現(xiàn)場了解房屋結(jié)構(gòu)是否完好、裝修情況咋樣。

還有一點，就是確認(rèn)是否存在租賃關(guān)系。

如果是帶租競拍，根據(jù)民法典“買賣不破租賃”原則，即使你拍下房子產(chǎn)權(quán)，也不能馬上入住。

一般情況下你可以協(xié)商變更或者繼承原租賃合同，接手收租。如果發(fā)現(xiàn)虛假租賃，也可以走司法程序，要求解除租約，但比較費時費力。

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04

明確隱形成本，如服務(wù)費、物業(yè)費等

除了競拍價，平臺還注明了競買人需要另外支付獲拍價0.01%-0.1%的技術(shù)服務(wù)費。

以跑路大V琶洲那套1400多萬豪宅為例，需要支付技術(shù)服務(wù)費1400-14000元。

另外物業(yè)費，有無額外稅費等也要提前了解清楚。

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總的來說，銀行直供房，價格香是真香，風(fēng)險也不可忽略， 玩得轉(zhuǎn)的買家 有機會“半價”撿漏，普通買家建議量力而行。

對于銀行而言，把這些債權(quán)和資產(chǎn)“打折轉(zhuǎn)讓”，也是快速回流資金的辦法，一定程度上減輕債務(wù)風(fēng)險。

不管你打不打算買房，都可以去沖沖浪~