前兩天，我們分析了當(dāng)前二手房市場房源掛牌的新動向，新增掛牌同環(huán)比齊降，二手房東們進(jìn)入“惜售”或“觀望”模式。

從成交結(jié)構(gòu)來看，買方客群的置業(yè)偏好同樣發(fā)生了明顯的變化。

從總價段來看，北京、上海和深圳的二手房客群更青睞總價200萬元以下的房源，成交占比同環(huán)比齊增。表現(xiàn)在面積段，北京、上海和杭州90-100平方米、140-160平方米面積段房源成交占比持增。市場對于區(qū)域的選擇也發(fā)生了變化，上海遠(yuǎn)郊成交占比下降，而北京、深圳和杭州核心區(qū)成交占比卻在下滑。

　　從北京、上海、深圳和杭州四城二手房成交情況來看，前10月累計(jì)成交套數(shù)同比均保持正增長，10月單月成交同環(huán)比均有所下降，增長動能略有放緩。

低價房源的成交占比還在增長。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，10月京滬深總價200萬元以內(nèi)的低總價段房源成交套數(shù)占比同環(huán)比齊增，杭州環(huán)比雖有所下降，但是同比仍保持8.56個百分點(diǎn)的增長。

以上海為例，2025年10月總價200萬元以內(nèi)房源成交套數(shù)占比為48.72%，環(huán)比上升2.16個百分點(diǎn)，同比上升8.93個百分點(diǎn)；市場份額有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢。

而北京總價200萬元以下房源成交占比已達(dá)到了57.19%，而且剛需客群集中度仍在持續(xù)上升，10月成交占比同環(huán)比增長1.81個百分點(diǎn)、4.67個百分點(diǎn)。

這意味著，剛需客群基本被分流至二手房市場，二手房市場已成為極致剛需的“蓄水池”，并對新房市場的分流作用愈發(fā)顯著。

進(jìn)一步從掛牌情況來看，當(dāng)前四大城市總價300萬元以下房源掛牌占比增幅明顯，在剛需市場供應(yīng)端與需求端形成共振，被新房市場擠壓的“極致剛需”客群則在二手房尋找機(jī)會。

而市場的另一面是，在上海、深圳，新房市場中的千萬元豪宅產(chǎn)品入市正在分流二手房高端客群。

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，上海和深圳2025年10月總價800萬元以上房源成交套數(shù)占比環(huán)比均呈現(xiàn)出持平或回落。

此外，杭州2025年10月總價500萬-1000萬元高端房源占比環(huán)比持增階段性回升，但仍不及去年同期。

參考掛牌占比情況來看，京滬深 600-3000萬中高改房源掛牌占比普遍下降，業(yè)主進(jìn)入“惜售”或“觀望”模式，中高端市場已率先進(jìn)入新一輪博弈。

目前來看，隨著新房供地“提質(zhì)縮量”疊加四代宅等高得房率新規(guī)產(chǎn)品入市，使得一二手房客群差異愈發(fā)顯著，高端客群集中新房，而極致剛需客群被擠壓至二手房市場。

從二手房成交面積段來看，京滬深總體呈現(xiàn)出70平方米以內(nèi)小面積段仍是成交主力，2025年10月成交套數(shù)占比均在3成以上。

結(jié)合90㎡以下小戶型在各城市掛牌活躍度較高來看，再次印證了二手房市場供需兩端的絕對主力是低總價、小面積的房源。

上海70平方米以內(nèi)小面積段極致剛需成交占比同環(huán)比增幅均超1個百分點(diǎn)。

而北京、深圳70平方米以內(nèi)小面積戶型占比同環(huán)比齊跌，80-100平方米環(huán)比持增，這部分房源多為二房或小三房設(shè)計(jì)，當(dāng)前二手房“以價換量”背景下，性價比優(yōu)勢凸顯，成交占比持續(xù)上行。

此外，京深杭等140-160平方米中等偏大面積段房源成交占比也有同環(huán)比齊增態(tài)勢，這類產(chǎn)品多為三房/四房設(shè)計(jì)，戶型舒適度較高，可以滿足“一步到位”的自住需求。

而各城市成交區(qū)域變化，也釋放出一個關(guān)鍵的市場信號。

當(dāng)前客群的避險(xiǎn)情緒和性價比優(yōu)先決策邏輯正在主導(dǎo)二手房市場情緒。

比如上海遠(yuǎn)郊區(qū)二手房成交占比持降，主要原因在于遠(yuǎn)郊區(qū)抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱，在“以價換量”的市場環(huán)境下，購房者更傾向于通勤便利和配套成熟的核心區(qū)。

與上海不同的是，北京、深圳、杭州成交占比持降的多為城市核心區(qū)，諸如北京海淀區(qū)和朝陽區(qū)，深圳福田區(qū)和南山區(qū)，杭州拱墅區(qū)和濱江區(qū)。這意味著，在市場下行期，更多核心區(qū)迎來價格和價值博弈，購房者更看中“性價比”考量。

值得注意的是，深圳主力區(qū)域成交集中度上升，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，深圳羅湖區(qū)和龍崗區(qū)除了是2025年10月環(huán)比漲幅TOP3區(qū)域之外，還是成交套數(shù)占比TOP3區(qū)域。

當(dāng)前二手房市場已成為剛需的主要陣地，市場需求高度集中于低總價剛需及高性價比的改善戶型，這部分客群仍然以價格為導(dǎo)向，短期內(nèi)二手房市場“以價換量”趨勢仍將延續(xù)。

不過從掛牌情況來看，二手房東們已出現(xiàn)了惜售和觀望情緒，二手房市場將會出現(xiàn)新一輪博弈，尤其是中高改市場，后續(xù)成交能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市量影響。（來源：丁祖昱評樓市）