日前收到A傳來的租賃合同糾紛案判決書，大敗虧輸，就火大！

并不是說法官黃晴判的有問題。判的還真沒問題。

但本不至于這么個結(jié)果的。

A當(dāng)初找我，是因其他事。我是偶然知道她被人起訴了這么個案子。A委托了律師。我就沒有過問。誰辦事，誰負(fù)責(zé)。

也不知當(dāng)時這案子進(jìn)行到什么環(huán)節(jié)了，10月25日，A找我，說律師沒寫答辯狀，叫我代寫一份。

A耿耿于懷的是，對方租賃給她的是工業(yè)廠房，而她是商業(yè)用途。

我推敲后，認(rèn)為即使對方未經(jīng)審批擅自變更規(guī)劃用途，把工業(yè)廠房租作商用，也不必然導(dǎo)致合同無效。違反管理性強(qiáng)制規(guī)定，不導(dǎo)致合同無效。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定，才導(dǎo)致合同無效。

（類案，合同有效）

所以我代擬的答辯狀核心觀點(diǎn)，是租賃物存在重大瑕疵，對方?jīng)]有如實告知用途限制和審批障礙，違反先合同義務(wù)，構(gòu)成締約過失；而最終合同目的無法實現(xiàn)，構(gòu)成根本性違約；故應(yīng)解除合同并各負(fù)違約責(zé)任（A也存在疏于審查的締約過失）。

（類案，合同解除）

那么，雙方都違約，而都主張違約金，5萬元違約金可以對抵掉。合同解除雖不具追溯力，但解除后占有使用費(fèi)（自7月18日算起，預(yù)計至11月30日止）的計算，也有望據(jù)實調(diào)整，參照工業(yè)廠房租金價格而非商業(yè)物業(yè)租金價格，大致可省下7.33萬元。裝修損失也可根據(jù)雙方過錯情況進(jìn)行分?jǐn)偅赡鼙容^麻煩，需評估）。此外，A有10萬元租金付過了，但不知何故，遺漏沒提交流水。

這樣，哪怕裝修損失分?jǐn)傔@塊不考慮，都至少可以省掉22.33萬元；而不是大敗虧輸，對方的租金、占有使用費(fèi)訴請都被支持，A一下被判支付546662.86萬元（含一個月占有使用費(fèi)）。

收到落款11月6日的判決書后，進(jìn)行回溯，才知我10月29日清早交付答辯狀當(dāng)時，已是案件審理尾聲階段，律師11月4日才改為代理詞交寄出去，根本來不及發(fā)揮作用。

A要上訴。律師在答辯狀演變的代理詞基礎(chǔ)上，寫了上訴狀。A給我看了。我更火大。這上訴狀升級為主張合同無效。A還說，這是某某資深專家的意見。

變更規(guī)劃用途，僅是違反管理性強(qiáng)制規(guī)定。以這作為理由去主張合同無效，不是白花上萬元上訴費(fèi)嗎？

既然A迷信專家，一定要主張合同無效。幫人幫到底，我就再想辦法，另起爐灶重寫上訴狀吧。

想了兩點(diǎn)：

一、注意到對方租給A開辦月子中心的工業(yè)廠房，是在5層。國家衛(wèi)健委、應(yīng)急管理部《托育機(jī)構(gòu)消防安全指南（試行）》，要求托育機(jī)構(gòu)不得設(shè)置在四層及以上、地下及半地下。月子中心則是結(jié)合旅館建筑、托兒所建筑、醫(yī)療建筑的較高要求確定防火設(shè)計要求。這么要求的根源，則是《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB 50016-2014，2018年版）和《建筑防火通用規(guī)范》（GB 55037-2022）。

那么，違反強(qiáng)制性國標(biāo)，一般是要認(rèn)定為違反效力性強(qiáng)制規(guī)定，即違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性要求，從而導(dǎo)致合同無效的。

二、月子中心，屬于《消防法》第73條第4項定義的人員密集場所。而江蘇省高級人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答》第54條規(guī)定：“對于未經(jīng)消防驗收合格的房屋租賃，應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況：(1)屬于《消防法》第11 條規(guī)定的人員密集場所和特殊建設(shè)工程的，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，違反了《消防法》的強(qiáng)制性法律規(guī)定，租賃合同無效?！?/p>

也算是絞盡腦汁了。

但A看后怎么說呢？一，月子中心開在高層的多了去了。這不是個事兒，別拿這個說事。二，月子中心不算人員密集場所。

我也徹底無語了。

此外，我建議慎重起見，主張合同無效風(fēng)險偏高，不妨補(bǔ)個備選主張：即使不按合同無效論，也因合同目的無法實現(xiàn)，對方構(gòu)成根本性違約，從而應(yīng)合同解除并各負(fù)違約責(zé)任。

A不認(rèn)同。說法院哪會讓你備補(bǔ)什么理由？（其實，上訴請求不可超出原審訴請范圍，上訴理由卻無妨變更，并且只要法庭辯論結(jié)束之前，都可變更）。

我本準(zhǔn)備了一些支持主張的類案裁判文書，看她這么個態(tài)度，也懶得提供了。

有的人敗訴，是有原因的。得尊重她人選擇和命運(yùn)。這是沒辦法的事。我不是律師。也就不咸吃蘿卜淡操心了。