日前收到A傳來(lái)的租賃合同糾紛案判決書(shū)，大敗虧輸，就火大！

并不是說(shuō)法官黃晴判的有問(wèn)題。判的還真沒(méi)問(wèn)題。

但本不至于這么個(gè)結(jié)果的。

A當(dāng)初找我，是因其他事。我是偶然知道她被人起訴了這么個(gè)案子。A委托了律師。我就沒(méi)有過(guò)問(wèn)。誰(shuí)辦事，誰(shuí)負(fù)責(zé)。

也不知當(dāng)時(shí)這案子進(jìn)行到什么環(huán)節(jié)了，10月25日，A找我，說(shuō)律師沒(méi)寫(xiě)答辯狀，叫我代寫(xiě)一份。

A耿耿于懷的是，對(duì)方租賃給她的是工業(yè)廠房，而她是商業(yè)用途。

我推敲后，認(rèn)為即使對(duì)方未經(jīng)審批擅自變更規(guī)劃用途，把工業(yè)廠房租作商用，也不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。違反管理性強(qiáng)制規(guī)定，不導(dǎo)致合同無(wú)效。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定，才導(dǎo)致合同無(wú)效。

（類(lèi)案，合同有效）

所以我代擬的答辯狀核心觀點(diǎn)，是租賃物存在重大瑕疵，對(duì)方?jīng)]有如實(shí)告知用途限制和審批障礙，違反先合同義務(wù)，構(gòu)成締約過(guò)失；而最終合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本性違約；故應(yīng)解除合同并各負(fù)違約責(zé)任（A也存在疏于審查的締約過(guò)失）。

（類(lèi)案，合同解除）

那么，雙方都違約，而都主張違約金，5萬(wàn)元違約金可以對(duì)抵掉。合同解除雖不具追溯力，但解除后占有使用費(fèi)（自7月18日算起，預(yù)計(jì)至11月30日止）的計(jì)算，也有望據(jù)實(shí)調(diào)整，參照工業(yè)廠房租金價(jià)格而非商業(yè)物業(yè)租金價(jià)格，大致可省下7.33萬(wàn)元。裝修損失也可根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)情況進(jìn)行分?jǐn)偅赡鼙容^麻煩，需評(píng)估）。此外，A有10萬(wàn)元租金付過(guò)了，但不知何故，遺漏沒(méi)提交流水。

這樣，哪怕裝修損失分?jǐn)傔@塊不考慮，都至少可以省掉22.33萬(wàn)元；而不是大敗虧輸，對(duì)方的租金、占有使用費(fèi)訴請(qǐng)都被支持，A一下被判支付546662.86萬(wàn)元（含一個(gè)月占有使用費(fèi)）。

收到落款11月6日的判決書(shū)后，進(jìn)行回溯，才知我10月29日清早交付答辯狀當(dāng)時(shí)，已是案件審理尾聲階段，律師11月4日才改為代理詞交寄出去，根本來(lái)不及發(fā)揮作用。

A要上訴。律師在答辯狀演變的代理詞基礎(chǔ)上，寫(xiě)了上訴狀。A給我看了。我更火大。這上訴狀升級(jí)為主張合同無(wú)效。A還說(shuō)，這是某某資深專(zhuān)家的意見(jiàn)。

變更規(guī)劃用途，僅是違反管理性強(qiáng)制規(guī)定。以這作為理由去主張合同無(wú)效，不是白花上萬(wàn)元上訴費(fèi)嗎？

既然A迷信專(zhuān)家，一定要主張合同無(wú)效。幫人幫到底，我就再想辦法，另起爐灶重寫(xiě)上訴狀吧。

想了兩點(diǎn)：

一、注意到對(duì)方租給A開(kāi)辦月子中心的工業(yè)廠房，是在5層。國(guó)家衛(wèi)健委、應(yīng)急管理部《托育機(jī)構(gòu)消防安全指南（試行）》，要求托育機(jī)構(gòu)不得設(shè)置在四層及以上、地下及半地下。月子中心則是結(jié)合旅館建筑、托兒所建筑、醫(yī)療建筑的較高要求確定防火設(shè)計(jì)要求。這么要求的根源，則是《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB 50016-2014，2018年版）和《建筑防火通用規(guī)范》（GB 55037-2022）。

那么，違反強(qiáng)制性國(guó)標(biāo)，一般是要認(rèn)定為違反效力性強(qiáng)制規(guī)定，即違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性要求，從而導(dǎo)致合同無(wú)效的。

二、月子中心，屬于《消防法》第73條第4項(xiàng)定義的人員密集場(chǎng)所。而江蘇省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》第54條規(guī)定：“對(duì)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格的房屋租賃，應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況：(1)屬于《消防法》第11 條規(guī)定的人員密集場(chǎng)所和特殊建設(shè)工程的，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，違反了《消防法》的強(qiáng)制性法律規(guī)定，租賃合同無(wú)效?！?/p>

也算是絞盡腦汁了。

但A看后怎么說(shuō)呢？一，月子中心開(kāi)在高層的多了去了。這不是個(gè)事兒，別拿這個(gè)說(shuō)事。二，月子中心不算人員密集場(chǎng)所。

我也徹底無(wú)語(yǔ)了。

此外，我建議慎重起見(jiàn)，主張合同無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)偏高，不妨補(bǔ)個(gè)備選主張：即使不按合同無(wú)效論，也因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，對(duì)方構(gòu)成根本性違約，從而應(yīng)合同解除并各負(fù)違約責(zé)任。

A不認(rèn)同。說(shuō)法院哪會(huì)讓你備補(bǔ)什么理由？（其實(shí)，上訴請(qǐng)求不可超出原審訴請(qǐng)范圍，上訴理由卻無(wú)妨變更，并且只要法庭辯論結(jié)束之前，都可變更）。

我本準(zhǔn)備了一些支持主張的類(lèi)案裁判文書(shū)，看她這么個(gè)態(tài)度，也懶得提供了。

有的人敗訴，是有原因的。得尊重她人選擇和命運(yùn)。這是沒(méi)辦法的事。我不是律師。也就不咸吃蘿卜淡操心了。