近年來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)步入深度調(diào)整期，供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變使廣義庫存問題日益凸顯，成為影響行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的核心變量。

本文基于對(duì)28個(gè)典型城市的每一宗微觀地塊數(shù)據(jù)梳理，旨在深入剖析當(dāng)前廣義庫存的內(nèi)在構(gòu)成與空間分布特征，揭示其背后的結(jié)構(gòu)性矛盾，并為差異化施策提供依據(jù)。

研究發(fā)現(xiàn)，庫存壓力并非均勻分布，高度集中于少數(shù)板塊，呈現(xiàn)出“局部淤積、整體承壓”的空間格局。不同能級(jí)城市面臨的庫存挑戰(zhàn)分化懸殊。如北京、上海、杭州、廈門等城市憑借穩(wěn)健需求與合理供應(yīng)，廣義消化周期保持在5年以內(nèi)，結(jié)構(gòu)相對(duì)健康。

因此，解決當(dāng)前庫存矛盾，絕不能沿用“一刀切”的粗放模式，必須轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)的“一地一策”分類治理框架。對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)城市，重在以供給側(cè)改革為核心，采取“存量優(yōu)化與增量調(diào)控并重”的策略，著力打通閑置土地盤活、老舊項(xiàng)目更新等關(guān)鍵堵點(diǎn)；對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)城市，則需前瞻性地防范風(fēng)險(xiǎn)積累，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化資金監(jiān)管，引導(dǎo)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型。

2021年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受市場(chǎng)需求疲軟、購房信心不足等因素沖擊，銷售規(guī)模持續(xù)下滑，這一趨勢(shì)直接導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)局口徑下的待售面積（特指竣工未售面積）進(jìn)入快速攀升通道。

數(shù)據(jù)顯示，2021年初該指標(biāo)僅為5.24億平方米，此后四年間始終保持上升態(tài)勢(shì)，到2025年初已攀升至7.99億平方米的歷史新高，四年累計(jì)增幅超52%，待售房源積壓問題日益突出，房企資金回籠壓力持續(xù)加大。

在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)要打破供需失衡格局、達(dá)成新的平衡，這也深刻影響著行業(yè)未來的轉(zhuǎn)型方向。

對(duì)于當(dāng)前行業(yè)實(shí)際廣義庫存規(guī)模的多少，有多種不同的算法。就統(tǒng)計(jì)局公布口徑而言，最為全面的是施工面積+待開發(fā)面積+待售面積-已售面積，不過自2023年以后，國家統(tǒng)計(jì)局即不再公布待開發(fā)面積，且當(dāng)前施工面積中的已售面積需要進(jìn)行估算處理，計(jì)算偏差較大。

故本文按照更為簡單的供求邏輯進(jìn)行計(jì)算，即歷年土地成交建筑面積-商品房成交面積，土地成交建面來自中國土地市場(chǎng)網(wǎng)，商品房成交規(guī)模數(shù)據(jù)來自統(tǒng)計(jì)局。

就此來看廣義庫存規(guī)模發(fā)展趨勢(shì)，自2020年停止土地儲(chǔ)備類專項(xiàng)債發(fā)行之后，得益于中央部委在供給側(cè)的提前有力調(diào)整，全國土地成交規(guī)模早于新房成交規(guī)模開啟了大幅下降，2024年全國土地成交建筑面積12.3億平方米，較2020年的高點(diǎn)下降58%，遠(yuǎn)大于新房成交規(guī)模39%的同期降幅。2022年以后全國廣義庫存規(guī)模增長速度也有所放緩。

2010年至今，全國出讓商品房用地的規(guī)劃建筑面積為326.9億平方米，累計(jì)成交新建商品房面積194.6億平方米，兩者差值約為132.3億平方米。

各能級(jí)城市庫存規(guī)模差異顯著，一線城市平均廣義庫存消化周期僅有4.5年，為各能級(jí)城市最低，二線城市平均為8.0年。

一線城市在龐大的外來人口，以及更低的人均住房水平之下，近年來新房市場(chǎng)的穩(wěn)定性始終好于二三線城市。再加之北京、上海等均已在2010年之前已經(jīng)渡過了新房市場(chǎng)的歷史交易量高點(diǎn)，早早進(jìn)入了以二手房市場(chǎng)為主的發(fā)展新階段，新房市場(chǎng)主要以外圈層自住需求輻射和高端改善為主，供求規(guī)模均維持在相對(duì)合理的范圍。典型如北京2024年全口徑新房住宅交易面積也不足800萬平方米，相對(duì)于7.8億平方米左右的全市住房保有量而言，城市住房更替率不足1%，已經(jīng)類同西歐發(fā)達(dá)國家水平。

就具體城市表現(xiàn)來看，北京、廈門、合肥等城市廣義庫存規(guī)模均低于2000萬平方米，仍處在相對(duì)安全的范圍之內(nèi)。其中福州雖然由于新房交易流速較低，導(dǎo)致廣義消化周期達(dá)到7年以上，但是考慮到廣義庫存絕對(duì)規(guī)模不高，且大體量廣義庫存地塊均為分期開發(fā)的大型央國企項(xiàng)目，目前均在正常開發(fā)階段，目前來看庫存壓力仍在可控范圍。

當(dāng)前各地廣義庫存高度集中于少數(shù)板塊。從空間分布來看，各城市廣義庫存的集中化表現(xiàn)極為顯著，按庫存規(guī)模排序，排名前10%的板塊平均擁有所在城市34%的廣義庫存，而排名后10%的板塊僅占0.6%，二者差異懸殊；像杭州、長沙、天津等城市，前10%板塊的庫存占比更是超過四成，即便庫存分布相對(duì)均衡的武漢、蘇州，前10%板塊的庫存占比也接近30%。

因此，降庫存需遵循“循序漸進(jìn)、由點(diǎn)及面”的原則，且要根據(jù)城市庫存分布特征精準(zhǔn)施策。對(duì)于杭州、長沙、天津這類庫存高度集中的城市，條件已較為成熟，可參考杭州的經(jīng)驗(yàn)——通過科學(xué)的土地輪轉(zhuǎn)供應(yīng)策略，讓主城區(qū)庫存指標(biāo)始終保持健康，新房開盤去化率長期維持在六成以上且持續(xù)領(lǐng)跑全國，土地市場(chǎng)也常拍出溢價(jià)率20%以上的地塊，使其成為2025年止跌回穩(wěn)的模范城市，這類城市可優(yōu)先選擇少數(shù)高流速重點(diǎn)板塊集中突破，緩解整體庫存壓力。

對(duì)于武漢、蘇州這類庫存分布相對(duì)均衡的城市，在庫存治理上需面臨更多挑戰(zhàn)，地方主管部門應(yīng)先厘清各板塊需求規(guī)模，再通過土地回收、商品房收購等舉措改善高流速板塊的庫存壓力，并著力保障新增優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)時(shí)序，在需求低位下推動(dòng)更多板塊實(shí)現(xiàn)供求平衡。此外，對(duì)于大部分高庫存遠(yuǎn)郊板塊，若新房成交流速無法支撐去庫存，除非可收購用于重大城市發(fā)展項(xiàng)目建設(shè)，否則應(yīng)適當(dāng)放緩去庫存腳步。

將各城市板塊各自按年交易量排序，典型城市高流速板塊（排名前10%）普遍庫存壓力更輕，是房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵力量，因此在這一進(jìn)程中更應(yīng)小心呵護(hù)。

從數(shù)據(jù)來看，這類板塊的優(yōu)勢(shì)十分顯著：整體上，它們平均集中了城市36%的交易流量，卻僅持有21%的廣義庫存規(guī)模，這意味著其平均去化壓力僅為全市平均水平的0.58倍（21%/36%）；具體到城市，無論是一線城市還是二三線城市，大多呈現(xiàn)類似特征，比如北京高流速板塊成交占比40%、庫存占比18%，去化壓力僅為全市的0.44倍，杭州高流速板塊成交占比43%、庫存占比17%，去化壓力低至全市的0.40倍，長沙更是以33%的成交占比、8%的庫存占比，將去化壓力控制在全市的0.23倍。也正因此，大多數(shù)二線城市的高流速板塊，其廣義消化周期仍能維持在7年以下的健康范圍。

不過，也存在極少數(shù)例外情況，部分高流速板塊的廣義庫存消化周期處于高位，比如成都麓湖、廣州新塘鎮(zhèn)、合肥東七里、濟(jì)南北湖、南寧五象湖等，這些板塊的廣義消化周期均達(dá)到10年以上。以成都麓湖為例，它本是城市傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域，也常出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，但受近年宅地大量供應(yīng)影響，板塊內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭顯著加劇，部分邊緣片區(qū)土地投資信心已受到?jīng)_擊——2025年9月該板塊成交的麓湖華陽街道宅地，不僅16.43%的溢價(jià)率遠(yuǎn)低于板塊過往動(dòng)輒40%以上的水平，16300元/平方米的樓板價(jià)，也比其東北側(cè)800米左右的麓湖西派臻境地塊低了900元/平方米。

針對(duì)高流速板塊的不同情況，需采取差異化呵護(hù)措施：對(duì)于消化周期健康、去化壓力小的主流高流速板塊，要繼續(xù)維持其供需平衡，避免新增供應(yīng)過度沖擊市場(chǎng)；對(duì)于像成都麓湖這樣已出現(xiàn)消化周期高位的少數(shù)高流速板塊，則更需審慎控制新增宅地供應(yīng)，避免“涸澤而漁”，同時(shí)可適當(dāng)采取土地回購等舉措平衡供求關(guān)系。唯有如此，才能讓高流速板塊充分發(fā)揮其在市場(chǎng)止跌回穩(wěn)中的引領(lǐng)作用，更好地帶動(dòng)整體市場(chǎng)恢復(fù)。

得益于近年來融資白名單的有效推進(jìn)，大批停工項(xiàng)目得以順利復(fù)工。據(jù)克而瑞摸排統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前典型城市項(xiàng)目停工率已成功下降至2%以下，僅有少數(shù)項(xiàng)目仍處于尚未開工的狀態(tài)。與此同時(shí)，供給側(cè)的持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，以及對(duì)高品質(zhì)宅地開發(fā)的有力推進(jìn)，使得新出讓項(xiàng)目大多具備明確的開發(fā)前景，開工率也保持在相對(duì)理想的水平。

具體來看一二線城市，當(dāng)前平均項(xiàng)目開工率達(dá)到87%，這意味著絕大多數(shù)項(xiàng)目已進(jìn)入開發(fā)在建階段，僅有13%的項(xiàng)目尚未啟動(dòng)開工流程。然而，結(jié)合廣義庫存指標(biāo)深入分析便會(huì)發(fā)現(xiàn)，這僅占12%的未開工項(xiàng)目，卻占據(jù)了33%的廣義庫存規(guī)模，大量高體量地塊仍處于待開發(fā)狀態(tài)，庫存積壓問題在未開工項(xiàng)目中表現(xiàn)較為突出。

2025年以來，在專項(xiàng)債資金的支持下，各地已著手大力推行收儲(chǔ)存量和閑置用地的工作，但受發(fā)債成本因素影響，適宜收儲(chǔ)的宅地項(xiàng)目數(shù)量有限，相關(guān)工作整體推進(jìn)速度相對(duì)緩慢。后續(xù)各地主管部門還需進(jìn)一步加大力度，推動(dòng)相關(guān)舉措落地見效。若能將這些占庫存三成的未開工項(xiàng)目進(jìn)行全面有效處置，一二線城市平均廣義消化周期有望同步下降30%左右，重新回歸5-7年的健康運(yùn)行范圍，對(duì)緩解市場(chǎng)庫存壓力、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義庫存問題呈現(xiàn)顯著的城市分化與結(jié)構(gòu)性矛盾。

一方面，北京、上海、杭州、廈門等部分城市憑借穩(wěn)健的需求和合理的供應(yīng)，廣義庫存消化周期仍保持在5年以內(nèi)的健康水平

另一方面，部分二線及三四線城市面臨庫存高企、去化周期長的壓力，問題集中在閑置土地占比高、老舊項(xiàng)目盤活難等領(lǐng)域；

針對(duì)這一復(fù)雜現(xiàn)狀，政策制定需錨定“共性引導(dǎo)與個(gè)性施策結(jié)合、短期去化與長效機(jī)制并重”原則，因地制宜精準(zhǔn)發(fā)力。

對(duì)南京、重慶、西安、徐州等庫存問題疊加的高風(fēng)險(xiǎn)城市，當(dāng)務(wù)之急是多管齊下精準(zhǔn)化解；對(duì)北京、上海、杭州等庫存處于健康區(qū)間的城市，政策重點(diǎn)需轉(zhuǎn)向防范未來供需失衡與結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。

從全國層面，還需構(gòu)建兼顧供需兩端的共性政策框架。供給端可推廣“土地彈性供應(yīng)”制度，將去化周期作為土地出讓核心依據(jù)；需求端通過稅費(fèi)減免、公積金政策優(yōu)化（提高貸款額度、支持異地貸款）激發(fā)合理住房需求。同時(shí)加快住房租賃市場(chǎng)培育，用REITs等金融工具支持企業(yè)租售并舉，推進(jìn)保障房法規(guī)建設(shè)，明確居住屬性，遏制投機(jī)性購房需求。（來源：丁祖昱評(píng)樓市）