我們常說家庭資產(chǎn)配置要兼顧安全性、成長性與流動(dòng)性，其實(shí)觀察任何一種資產(chǎn)，同樣需要關(guān)注其流動(dòng)性、成長性、安全性等不同風(fēng)險(xiǎn)屬性。

不少人在審視當(dāng)下房地產(chǎn)市場時(shí)，往往將更多注意力放在房價(jià)下跌的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)上，卻忽視甚至混淆了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)格之間的關(guān)系。

不難理解：倘若你手中的房產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值100萬元，未來可能面臨貶值到95萬、90萬甚至80萬的價(jià)格波動(dòng)，這便是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。這也是當(dāng)前大多數(shù)關(guān)注房地產(chǎn)或持有房產(chǎn)的家庭最常關(guān)注、思考的問題。

但實(shí)際上，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品存在本質(zhì)區(qū)別——在家庭可持有資產(chǎn)中，其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)幾乎是最高的，僅低于古董字畫等收藏品。

所謂房地產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，指的是將房產(chǎn)再次出售、回籠資金的難易程度所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

在部分城市，尤其是核心區(qū)域，多數(shù)房產(chǎn)確實(shí)可以通過降價(jià)的方式緩解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即實(shí)現(xiàn)價(jià)格與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)換——大不了犧牲部分資產(chǎn)價(jià)值換取資金回籠。

但我們必須強(qiáng)調(diào)：未來有相當(dāng)一部分房產(chǎn)，即便降價(jià)也未必能賣得出去。

或許有人會(huì)質(zhì)疑這種可能性，但現(xiàn)實(shí)中已有諸多信號(hào)值得警惕。

比如部分區(qū)域，住房建設(shè)速度已明顯超過人口實(shí)際需求，或人口流失速度遠(yuǎn)超新房供應(yīng)速度；還有一些曾經(jīng)規(guī)劃宏偉的新興區(qū)域，當(dāng)初承諾的大規(guī)模產(chǎn)業(yè)落地、人口導(dǎo)入，經(jīng)過數(shù)年發(fā)展后并未兌現(xiàn)，最終陷入“高樓林立卻人煙稀少”的困境。凡此種種，這類房產(chǎn)未來大概率會(huì)面臨“降價(jià)也賣不出去”的困境。

此外，一些偏遠(yuǎn)地區(qū)的旅游度假房產(chǎn)也存在類似風(fēng)險(xiǎn)。這類房產(chǎn)往往地處“山高皇帝遠(yuǎn)”之地，全年客流量有限，市場關(guān)注度極低，同樣可能出現(xiàn)“即便大幅降價(jià)也無人問津”的情況。

有人可能會(huì)反駁：“賣不出去歸根結(jié)底還是價(jià)格不夠低?！比粝朊靼走@個(gè)問題，不妨看看廣大農(nóng)村的現(xiàn)狀——農(nóng)村有大量閑置宅基地，不少房屋修建得十分精致，卻常年無人居住，若想將其變現(xiàn)幾乎是不可能的事。

有人認(rèn)為農(nóng)村宅基地賣不出去是因?yàn)檎呦拗瞥鞘腥丝谫徺I，實(shí)則不然。即便放開政策限制，絕大多數(shù)農(nóng)村宅基地依然難以售出。

對(duì)本地人而言，宅基地承載著出生成長的記憶與親友羈絆，更多體現(xiàn)的是情感歸屬感；但對(duì)陌生人而言，他們更看重居住便利性、產(chǎn)業(yè)配套、發(fā)展前景等實(shí)際價(jià)值，絕大多數(shù)農(nóng)村宅基地顯然無法滿足這些需求。

理解了農(nóng)村宅基地“喪失流動(dòng)性”的本質(zhì)，便不難理解城市中部分房產(chǎn)的未來走向：當(dāng)房產(chǎn)失去人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)支撐等核心價(jià)值支撐時(shí)，即便大幅降價(jià)，也可能面臨“賣不出去”的流動(dòng)性危機(jī)。

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