當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整周期，還天天想著房子會(huì)升值，這就是你的不對(duì)了。如果還看不出，狂飆時(shí)代已經(jīng)徹底過(guò)去了，那更是一種后知后覺(jué)。

撰文丨魏英杰

樓市的事情，很多人都不關(guān)心了。其實(shí)就是那么一回事，多說(shuō)無(wú)益。

不過(guò)，前些天有個(gè)新聞，讀了后還是蠻感慨的，竟有今夕是何年的感覺(jué)。說(shuō)的是，上海某樓盤(pán)幾套93平方的住房，業(yè)主掛出1460萬(wàn)元左右的相近價(jià)格。于是引起了人們猜測(cè)，認(rèn)為這是防止房?jī)r(jià)踩踏而采取的“抱團(tuán)保價(jià)”行為。甚至有網(wǎng)友說(shuō)，“上海房東打響了房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”。

一線城市的房?jī)r(jià)又行了？還是說(shuō)，這只不過(guò)是業(yè)主們的一廂情愿？

01

很快，有媒體對(duì)這個(gè)傳言進(jìn)行了澄清。第一財(cái)經(jīng)采訪了相關(guān)門(mén)店，門(mén)店方表示，“最早是有一個(gè)小區(qū)業(yè)主來(lái)掛了這個(gè)價(jià)格，后來(lái)陸陸續(xù)續(xù)也有其他業(yè)主來(lái)掛牌，他們參考了之前的掛牌價(jià)格”，“表示互相之間其實(shí)不認(rèn)識(shí)”。

有沒(méi)有這種可能性？當(dāng)然有。

比如我要賣房子，找了中介，一般也會(huì)先問(wèn)，同小區(qū)同戶型的人家都掛多少錢(qián)？有人往高了掛，那當(dāng)然好。誰(shuí)不希望房子多賣點(diǎn)錢(qián)呢？既然有人掛1460萬(wàn)元，那就跟著掛唄。

你說(shuō)這是抱團(tuán)，自然不是。但價(jià)格相近背后，確實(shí)也反映了部分業(yè)主的心態(tài)。不光是希望賣個(gè)好價(jià)錢(qián)，而且有意無(wú)意也透露出了一股樂(lè)觀氣息。

這種樂(lè)觀氣息似乎也有一定支撐。當(dāng)下樓市結(jié)構(gòu)性分化十分明顯，就上海來(lái)講，在一線城市里的總體表現(xiàn)是最好的。特別是高端樓盤(pán)，人氣很旺，經(jīng)常出現(xiàn)“日光盤(pán)”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，上海10月新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%、同比更是大漲5.7%，1—10月新房房?jī)r(jià)同比上漲5.8%。雖然比不上往日光景，但上海樓市表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，領(lǐng)跑全國(guó)。

可話說(shuō)回來(lái)，上海二手房的表現(xiàn)要比新房遜色。同樣是10月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.9%，同比下降3.4%。這意味著，新房市場(chǎng)的逆勢(shì)上漲行情，并不一定會(huì)延續(xù)到二手房市場(chǎng)，探底的過(guò)程，還需要一段時(shí)日。

從這個(gè)角度來(lái)講，該樓盤(pán)部分業(yè)主的掛牌價(jià)，確實(shí)過(guò)于樂(lè)觀和一廂情愿。

實(shí)際上，這么做也無(wú)助于現(xiàn)實(shí)。市場(chǎng)無(wú)時(shí)不刻不在博弈。你的掛牌價(jià)格高了，固然自己心里好受一些，但購(gòu)房者又不是傻子，人家也會(huì)看真實(shí)行情如何。高于市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格，你掛價(jià)格再高，也只是有價(jià)無(wú)市。

何況，即便是“抱團(tuán)保價(jià)”，內(nèi)部人也會(huì)存在博弈情況。畢竟，每個(gè)人的價(jià)格預(yù)期還是不一樣，對(duì)房子出售的急切程度也各自不同。這種“價(jià)格聯(lián)盟”脆弱得很，但凡有人降價(jià)一點(diǎn)，防線也就土崩瓦解了。

報(bào)道也提到，該小區(qū)10月掛牌均價(jià)為15.74萬(wàn)元/平方米，9月成交均價(jià)為13.51萬(wàn)元/平方米。這中間差著兩萬(wàn)多塊錢(qián)，買家會(huì)不懂？

缺乏堅(jiān)實(shí)支撐的聯(lián)合保價(jià)，只不過(guò)是最后的倔強(qiáng)罷了。

02

單說(shuō)上海樓市，沒(méi)啥參照意義。上海樓市價(jià)格對(duì)標(biāo)國(guó)際大都市，整體來(lái)說(shuō)比較堅(jiān)挺。相形之下，其他一些二三線城市的樓市行情，簡(jiǎn)直不能看（數(shù)據(jù)就不轉(zhuǎn)引了）。

再拿我所在的杭州來(lái)講吧，近來(lái)樓市的表現(xiàn)也算亮眼。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年10月70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的只有6個(gè)城市，同比上漲城市有7個(gè)，杭州名列其上，環(huán)比漲幅0.1%，同比漲幅4%（位居第二）。但是，杭州二手房市場(chǎng)仍在下跌區(qū)間，環(huán)比跌0.3%，同比跌2.4%。

還是舉例更形象。

杭州有名的學(xué)區(qū)房耀江文鼎苑，最高點(diǎn)的時(shí)候單價(jià)沖到11萬(wàn)元，可現(xiàn)在是什么價(jià)格？據(jù)潮新聞報(bào)道，該小區(qū) 10 月份的成交價(jià)已跌至 39776 元 /㎡。更夸張的是，最近文鼎苑成交了一套位于一樓的毛坯房，單價(jià)只有3.5萬(wàn)元。這個(gè)價(jià)格，腰斬還不止，應(yīng)該是創(chuàng)新低了，比有的老小區(qū)都不如。

我住的小區(qū)，原來(lái)單價(jià)在5萬(wàn)元左右，現(xiàn)在也跌到了4.2萬(wàn)元，回到了大約2018年時(shí)候的光景。也就是說(shuō)，一套120平方米的房子，前后價(jià)差至少近100萬(wàn)元了。

別說(shuō)房子了，連車位都是如此。有人可能還記得我說(shuō)過(guò)一個(gè)30萬(wàn)元買的車位，結(jié)果20萬(wàn)元都賣不出去——現(xiàn)在價(jià)格又降了，有人才賣14萬(wàn)元不到。這是真金白銀倒貼了。

上海某樓盤(pán)的部分業(yè)主還能倔強(qiáng)一把，也算難得了。很多人只能是保本思維，能保住資產(chǎn)不貶值，已經(jīng)不錯(cuò)了。

這也正是我想說(shuō)的，經(jīng)濟(jì)上行周期，你預(yù)期手里的房子不斷升值，這很正常。那時(shí)候想不到，沒(méi)有買房子的，可能就錯(cuò)過(guò)了。我有一位朋友，20多年前在上海莘莊地鐵邊買了一套房子，當(dāng)時(shí)單價(jià)可能才五六千元，記得隔了一兩年，有一次他很神秘地對(duì)我說(shuō)，房子漲到8000多元（單價(jià)）了，神情頗為自得。但他肯定不會(huì)想到，后來(lái)即便是那個(gè)地段的房子，單價(jià)一度也超過(guò)7萬(wàn)元。

但是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整周期，還天天想著房子會(huì)升值，這就是你的不對(duì)了。如果還看不出，狂飆時(shí)代已經(jīng)徹底過(guò)去了，那更是一種后知后覺(jué)。這一輪周期，和以往不一樣的地方，也在這里。以前是，上漲-調(diào)整-再上漲-再調(diào)整，而這一輪周期，大概率會(huì)是一段漫長(zhǎng)的調(diào)整與筑底的過(guò)程。

至少，你得有這種心理預(yù)期，以及相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)實(shí)準(zhǔn)備。

03

重要的不是別的，而是個(gè)人判斷與應(yīng)對(duì)方式。

在樓市上行周期，很多人意識(shí)不到這趟列車跑得有多快、有多遠(yuǎn)。而在下行周期，又有很多人意識(shí)不到這個(gè)過(guò)程有多長(zhǎng)、有多深。一旦判斷出了問(wèn)題，決策和行為自然也會(huì)大受影響。有人賣房之所以會(huì)“逆周期漲價(jià)”，原因正在于此。

打個(gè)不太恰當(dāng)?shù)谋扔?，這種情形有點(diǎn)像炒股。在股票行情看漲的時(shí)候，如果你早早就獲利了結(jié)，可能會(huì)讓你失去財(cái)富倍增機(jī)會(huì)；而在股票大跌之際，如果你不及時(shí)止損，也可能會(huì)讓你難以翻身。

因此，更好的辦法是再往前多看一步。如果說(shuō)情況比較糟糕，那你就要按照更糟糕的預(yù)設(shè)，來(lái)做好個(gè)人和家庭計(jì)劃。想清楚這一點(diǎn)，很多問(wèn)題也就迎刃而解。

仍然以賣房為例，另一個(gè)上海朋友，2年前他把手上一套房子賣了。小區(qū)同戶型當(dāng)時(shí)總價(jià)最高時(shí)約1500萬(wàn)元，他賣的時(shí)候價(jià)格有所下跌，掛牌價(jià)在1450萬(wàn)元左右，但他掛牌價(jià)是1250萬(wàn)元，最后成交是1200萬(wàn)元。這個(gè)價(jià)位當(dāng)時(shí)是小區(qū)最低價(jià)。但到今天，小區(qū)同戶型的價(jià)格已經(jīng)跌到900多萬(wàn)元。從當(dāng)時(shí)的角度，他是賣虧了，但從更長(zhǎng)的時(shí)間看，他出手不可謂不及時(shí)。

同樣道理，在生活開(kāi)支、子女教育（出國(guó)留學(xué)）等事項(xiàng)上，也不妨按照正常預(yù)算再打個(gè)七八折來(lái)計(jì)算。比如，如果一個(gè)家庭每月開(kāi)支約需1萬(wàn)元，雖說(shuō)目前的家庭收入水平完全支撐得了，但不妨在這個(gè)基礎(chǔ)上，試著把開(kāi)支降到七八千塊錢(qián)。

又如，原來(lái)你或許打算送孩子到英美等國(guó)家讀書(shū)，那么現(xiàn)在可能需要做更細(xì)致的預(yù)算，比如把預(yù)算提高三四成，評(píng)估自身能否承擔(dān)；如果承擔(dān)不起，就有必要重新調(diào)整方案與預(yù)算，比如換一個(gè)費(fèi)用更便宜的國(guó)家和地區(qū)。

以此類推，在很多事情上也應(yīng)該這么想。問(wèn)題是，我們這代人大概是享受了太長(zhǎng)的繁榮周期，總有些人對(duì)“新常態(tài)”的了解和認(rèn)識(shí)不夠。比如說(shuō)，房?jī)r(jià)不會(huì)一直漲，甚至可能不斷探底，收入也不見(jiàn)得年年漲，反倒可能在“縮水”……如果不理解也沒(méi)關(guān)系，試著把這當(dāng)作一種“常態(tài)”，并從各方面進(jìn)行調(diào)適，總不會(huì)錯(cuò)。

茨威格在《昨日的世界》里說(shuō)，“我所講述的并不是我一個(gè)人的命運(yùn)，而是我們整整一代人的命運(yùn)”。確實(shí)如此。我們現(xiàn)當(dāng)下所經(jīng)歷的，就是整整一個(gè)時(shí)代的嬗變。而我們能做的，大抵也就這么多。

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