設(shè)施管理（FM）正成為物管行業(yè)未來(lái)發(fā)力的重要賽道。它既區(qū)別于設(shè)施設(shè)備管理，也不等同于傳統(tǒng)物業(yè)管理。

國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)ISO41011：2017已給出明確且廣泛認(rèn)可的定義：在建筑環(huán)境內(nèi)整合人員（People）、場(chǎng)所（Place）、過(guò)程（Process），并以改善人們生活質(zhì)量、提高核心業(yè)務(wù)生產(chǎn)力為目的的組織職能。

理解設(shè)施管理，核心可聚焦“3個(gè)P”，重點(diǎn)是跟著客戶(hù)業(yè)務(wù)邏輯定SOP：

People（人員）：核心是服務(wù)好空間場(chǎng)所的使用者；

Place（場(chǎng)所）：幫助客戶(hù)管理空間場(chǎng)所，適配業(yè)務(wù)需求；

Process（過(guò)程）：從客戶(hù)視角優(yōu)化流程，賦能核心業(yè)務(wù)。

設(shè)施管理行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容。克而瑞物管測(cè)算顯示，預(yù)計(jì)到2026 年，該領(lǐng)域市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)1.7萬(wàn)億元。

當(dāng)前，設(shè)施管理市場(chǎng)持續(xù)向好，行業(yè)新進(jìn)入者不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展挑戰(zhàn)同步升級(jí)。如何精準(zhǔn)洞察行業(yè)趨勢(shì)把握發(fā)展機(jī)遇？

設(shè)施管理面臨的第一大挑戰(zhàn)就是預(yù)算緊縮持續(xù)加劇。

據(jù)克而瑞物管調(diào)研顯示，2025年，61%的企業(yè)設(shè)施管理預(yù)算下降，較 2024年的45%增加了16個(gè)百分點(diǎn)，多數(shù)企業(yè)降幅在10%以?xún)?nèi)。而預(yù)算基本持平企業(yè)則由2024年35%下降至2025年的25%。

此外，第二大挑戰(zhàn)是專(zhuān)業(yè)要求持續(xù)提升。

設(shè)施管理發(fā)展至今，企業(yè)對(duì)于專(zhuān)業(yè)化能力的要求始終穩(wěn)步上升，從技術(shù)能力、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)到行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、風(fēng)險(xiǎn)管控等維度，都提出了更細(xì)致、更嚴(yán)格的要求，核心訴求始終聚焦于通過(guò)專(zhuān)業(yè)化合作，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)價(jià)值的最大化。

最后，務(wù)實(shí)導(dǎo)向持續(xù)凸顯。一方面，同類(lèi)型項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)更受關(guān)注。調(diào)研顯示，在設(shè)施管理外包供應(yīng)商選擇中，性?xún)r(jià)比依舊占據(jù)核心考量地位，成為企業(yè)決策的首要標(biāo)準(zhǔn)。而同比去年，“同類(lèi)型項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)”的重要性有所提升（由第三位上升至第二位），以此降低試錯(cuò)成本，確保服務(wù)交付質(zhì)量與自身需求精準(zhǔn)匹配。另一方面，調(diào)研顯示，在整體預(yù)算收縮的趨勢(shì)下，企業(yè)更注重硬服務(wù)（如設(shè)施運(yùn)維），對(duì)于軟服務(wù)（如保潔服務(wù)等）預(yù)算壓縮較明顯。

資產(chǎn)保值增值訴求明顯上升。當(dāng)前，辦公市場(chǎng)高空置、園區(qū)去化壓力仍存。設(shè)施管理服務(wù)不再限于以往的維護(hù)保養(yǎng)等，更需通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)挖掘資產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

調(diào)研顯示，甲方對(duì)資產(chǎn)保值增值的訴求較去年上升11個(gè)百分點(diǎn)，已成為除支持核心生產(chǎn)、保障業(yè)務(wù)連續(xù)、優(yōu)化成本外的核心價(jià)值主張——這背后是企業(yè)對(duì)設(shè)施管理從“成本載體”到“資產(chǎn)標(biāo)的”的認(rèn)知轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多企業(yè)關(guān)注生態(tài)運(yùn)營(yíng)，甚至深度參與前期資產(chǎn)規(guī)劃，形成“運(yùn)維-優(yōu)化-增值”閉環(huán)導(dǎo)向。

“價(jià)值互換” 成為服務(wù)方拓展市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)共贏的實(shí)踐路徑。

一是直接購(gòu)買(mǎi)或入駐。通過(guò)采購(gòu)甲方產(chǎn)品、入駐園區(qū)等方式幫助甲方消化產(chǎn)能、盤(pán)活資源，從而換取物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的合作機(jī)會(huì)。例如物企也可通過(guò)將分公司注冊(cè)落地園區(qū)，協(xié)助完成招商指標(biāo)，進(jìn)而謀求項(xiàng)目服務(wù)權(quán)，實(shí)現(xiàn)雙方共贏。

二是擔(dān)任中介角色。發(fā)揮資源整合優(yōu)勢(shì)，協(xié)助甲方招商、去庫(kù)存。例如部分物企助力甲方招商去化、與甲方企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，協(xié)助銷(xiāo)售旗下產(chǎn)品等，既拓寬獲客渠道，也深化了企業(yè)合作。

這類(lèi)“價(jià)值互換”模式，不僅拓寬了物企的獲客渠道和業(yè)務(wù)獲取方式，也促成了與甲方關(guān)系的深度融合，助力甲方實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，不失為當(dāng)前存量競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下值得探索和推廣的一種創(chuàng)新路徑。

2025年，中國(guó)“雙碳+ESG”政策進(jìn)一步深化落地，多重政策推動(dòng)設(shè)施管理向“綠色化、規(guī)范化”轉(zhuǎn)型：

雙碳層面，2025年實(shí)施的《中華人民共和國(guó)能源法》是我國(guó)能源領(lǐng)域首部基礎(chǔ)性、統(tǒng)領(lǐng)性法律，其構(gòu)建了清潔低碳的能源體系框架，要求設(shè)施運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的能源節(jié)約與高效利用，為 FM 的能源管理提供了法律依據(jù)。在此前，《碳足跡管理體系實(shí)施方案》及歐盟 CBAM 機(jī)制，從法律、標(biāo)準(zhǔn)到國(guó)際規(guī)則，要求設(shè)施運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)能源節(jié)約、碳足跡全周期量化管理。

ESG 層面，2025年修訂后的《上市公司信息披露管理辦法》將可持續(xù)發(fā)展報(bào)告納入法定披露，明確未合規(guī)披露將面臨監(jiān)管處罰，設(shè)施能耗、廢棄物處理、空間安全管理等指標(biāo)均在統(tǒng)計(jì)之列。除此之外，此前的配套準(zhǔn)則與行業(yè)指南亦細(xì)化了能耗、廢棄物處理等披露指標(biāo)，財(cái)政部《企業(yè)可持續(xù)披露準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則（試行稿）》從治理架構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)管控、指標(biāo)與目標(biāo)等核心維度，為企業(yè)披露與設(shè)施管理相關(guān)的可持續(xù)信息提供了明確依據(jù)與操作指引。《中國(guó)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展報(bào)告指南（CASS-ESG 6.0）》則為 90 個(gè)行業(yè)定制了 ESG 指標(biāo)體系，提供 165 項(xiàng)具體維度。諸多政策將推動(dòng) ESG 從“自愿”走向“強(qiáng)制合規(guī)”。

在企業(yè)市場(chǎng)實(shí)踐中，8成調(diào)研企業(yè)已開(kāi)展或計(jì)劃開(kāi)展節(jié)能改造，目前以自主改造為主流。近4成企業(yè)能源管理費(fèi)用在100元/平方米?年以?xún)?nèi)。與此同時(shí)，調(diào)研顯示，能源管理已成為2025年預(yù)算增幅排名第三的核心業(yè)務(wù)，未來(lái)的布局將為業(yè)務(wù)增長(zhǎng)注入長(zhǎng)期價(jià)值。

部分頭部物企已積極行動(dòng)，積極制定能源管理全鏈條解決方案。

保利物業(yè)2024年攜手清華大學(xué)技術(shù)團(tuán)隊(duì)打造IEIM綜合能源智慧管理體系，在保利國(guó)際廣場(chǎng)節(jié)能改造中實(shí)現(xiàn)中央空調(diào)系統(tǒng)資產(chǎn)更新率68%、節(jié)能率38%、單年節(jié)費(fèi)達(dá)到164萬(wàn)，并實(shí)現(xiàn)智慧照明、智慧水泵100%改造。萬(wàn)物梁行、招商設(shè)施等企業(yè)也針對(duì)性推出能源管理方案，通過(guò)科學(xué)統(tǒng)籌資源、精準(zhǔn)降低能耗，助力企業(yè)在“雙碳”戰(zhàn)略實(shí)施與高端制造的共振下，突破能耗困局、邁向效能升級(jí)。

在能源管理、空間管理等關(guān)鍵場(chǎng)景中，數(shù)字化系統(tǒng)已成為不可或缺的支撐要素。2025年3月，工業(yè)和信息化部印發(fā)《工業(yè)企業(yè)和園區(qū)數(shù)字化能碳管理中心建設(shè)指南》，旨在推進(jìn)數(shù)字技術(shù)賦能綠色低碳轉(zhuǎn)型。指南明確了數(shù)字化能碳管理中心的建設(shè)目標(biāo)、業(yè)務(wù)功能、技術(shù)方案和保障措施，有助于提升工業(yè)企業(yè)和園區(qū)對(duì)能耗和碳排放的精準(zhǔn)化計(jì)量、精細(xì)化管控等能力。但放眼企業(yè)設(shè)施管理領(lǐng)域，數(shù)字化轉(zhuǎn)型仍處于發(fā)展不均衡的階段。

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前超六成企業(yè)的設(shè)施管理數(shù)字化覆蓋范圍不足 50%，整體轉(zhuǎn)型存在明顯滯后性。多數(shù)企業(yè)仍依賴(lài)傳統(tǒng)人工模式開(kāi)展設(shè)備運(yùn)維、空間管理等基礎(chǔ)工作，數(shù)據(jù)割裂、響應(yīng)滯后等問(wèn)題突出，這與部分企業(yè)數(shù)字化投入不足、缺乏專(zhuān)業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)及標(biāo)準(zhǔn)化體系支撐密切相關(guān)。

當(dāng)下，AI 技術(shù)加速賦能，數(shù)字化正成為企業(yè)搶占發(fā)展先機(jī)的優(yōu)選。

數(shù)字化不應(yīng)只停留于表面的看板展示與數(shù)據(jù)羅列，更需深度結(jié)合業(yè)務(wù)核心需求，滲透到設(shè)施管理的設(shè)備運(yùn)維、能源管控、空間調(diào)度等實(shí)際場(chǎng)景中。

在智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，數(shù)字化場(chǎng)景正逐步增加。如智能餐廳、智能儲(chǔ)物柜、智能機(jī)器人等便捷服務(wù)場(chǎng)景；設(shè)備監(jiān)測(cè)、設(shè)備可視化、故障告警聯(lián)動(dòng)等高效運(yùn)維場(chǎng)景；視頻聯(lián)動(dòng)、視頻AI分析、視頻巡更等綜合安防場(chǎng)景......

在 AI 賦能場(chǎng)景應(yīng)用中，管理與一線(xiàn)作業(yè)是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的兩大核心支柱。當(dāng)前一線(xiàn)作業(yè)成本已壓縮至低位，后續(xù)降本提效的空間趨于有限，但管理端仍蘊(yùn)藏巨大優(yōu)化潛力 —— 各家企業(yè)管理費(fèi)用率普遍偏高，管理人員常深陷合同審核、校驗(yàn)等各類(lèi)審批事務(wù)，精力被大量消耗。

AI 技術(shù)的崛起為管理端優(yōu)化提供了關(guān)鍵突破口。以高頻剛需的合同審批為例，IT 部門(mén)無(wú)需復(fù)雜開(kāi)發(fā)，僅需將 AI 審批能力集成至現(xiàn)有審批系統(tǒng)，再交由數(shù)字員工落地執(zhí)行即可。借助 AI 的精準(zhǔn)算法與高效處理能力，合同審批不僅能在短時(shí)間內(nèi)完成，還能實(shí)現(xiàn)比人工更可靠的標(biāo)準(zhǔn)化或個(gè)性化評(píng)審，大幅減少人工誤差與耗時(shí)，顯著提升審批效率，讓管理人員從重復(fù)事務(wù)中解脫，聚焦核心價(jià)值工作。

從萬(wàn)物云發(fā)布 AI 員工并落地各業(yè)務(wù)場(chǎng)景不難看出，AI 賦能已成為行業(yè)共識(shí)，未來(lái)將有更多企業(yè)借力 AI 技術(shù)，推動(dòng)數(shù)字化場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)深度進(jìn)階。

設(shè)施管理行業(yè)正迎來(lái)規(guī)模擴(kuò)容與競(jìng)爭(zhēng)加劇并存的發(fā)展階段，緊預(yù)算、高要求、重務(wù)實(shí)成為當(dāng)下設(shè)施管理面臨的新挑戰(zhàn)。

在此背景下，三大趨勢(shì)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展方向：資產(chǎn)保值增值訴求升級(jí)，“價(jià)值互換”成為破局存量競(jìng)爭(zhēng)的創(chuàng)新路徑；雙碳與 ESG 政策剛性約束下，能源管理憑借政策紅利與市場(chǎng)需求成為增長(zhǎng)亮點(diǎn)；AI 技術(shù)加速滲透，數(shù)字化需跳出表面展示，深度融入業(yè)務(wù)場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)進(jìn)階。

企業(yè)唯有精準(zhǔn)把握趨勢(shì)，方能在行業(yè)發(fā)展浪潮中搶占先機(jī)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。（來(lái)源：克而地產(chǎn)研究）