2025年第47周

2025年11月17日-2025年11月23日（第47周），土地供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，成交規(guī)模延續(xù)上升，土拍熱度延續(xù)低位。本周重點城市監(jiān)測范圍內(nèi)，土地供應(yīng)建筑面積為2153萬平方米，創(chuàng)2025年以來周度新高；成交建筑面積805萬平方米，環(huán)比上升18%、本周溢價率為0.8%，再創(chuàng)下半年以來新低。

供應(yīng)：本周土地供應(yīng)建筑面積2153萬平方米，環(huán)比上升50%，創(chuàng)年內(nèi)新高。一線城市中北京、廣州均有宅地掛牌，北京本周供應(yīng)2宗含宅用地，合計出讓底價108.9億元，廣州本周供應(yīng)6宗含宅用地，合計出讓底價99.7億元。本周供應(yīng)含宅用地共244幅，平均容積率1.86。

重點供應(yīng)地塊方面，本周共有7宗宅地起拍價超過20億元，其中北京海淀區(qū)上地板塊地塊起拍價最高，達(dá)到84.22億元。該地塊由三個子地塊組成，綜合容積率約2.92（居住部分2.2，商業(yè)部分3.8），總建筑面積22.5萬平方米，起拍樓板價3.7萬元/平方米。居住部分建筑面積9.3萬平方米，限高30米，商業(yè)部分13.2萬平方米，限高36米，需自持50%商業(yè)面積、至少20年。地塊北側(cè)緊鄰中關(guān)村軟件園，百度、騰訊、網(wǎng)易等互聯(lián)網(wǎng)巨頭云集，提供穩(wěn)定高收入客群；且位于海淀學(xué)區(qū)最佳的上地板塊，教育配套優(yōu)勢突出；周邊環(huán)境宜居、且商業(yè)配套完善，臨近華聯(lián)上地購物中心、清河萬象匯、上地公園，且自身規(guī)劃大型商業(yè)綜合體。地塊西側(cè)的和樾玉鳴與和樾望雲(yún)于2025年3月開盤，認(rèn)購均價為10.5萬元/平方米，當(dāng)天成交超1000套，開盤當(dāng)日去化率在八成以上。

三亞在本周也掛牌了一宗高總價商住地塊，容積率2.2，建筑面積22.28萬平方米，起拍底價29.49億元，起拍樓板價1.3萬元/平方米。地塊要求競買人須為《財富》世界500強或省/市屬國企，未來5年內(nèi)在三亞投資總額不低于100億元。地塊位于三亞灣海坡片區(qū)，距海岸線約300米，是三亞近年單宗最大出讓地塊，且為規(guī)整的整幅用地。在區(qū)位上處于自貿(mào)港核心區(qū)，封關(guān)后政策紅利顯著。但目前周邊教育、醫(yī)療、配套等仍在規(guī)劃發(fā)展期，生活便利性有待提升。地塊所在的三亞灣海坡片區(qū)新房價格在3.1萬元/平方米以上。

成交：本周土地成交建筑面積805萬平方米，環(huán)比上升18%；成交金額326億元，環(huán)比上升11%。本周平均溢價率0.8%，因優(yōu)質(zhì)高總價地塊成交頻次延續(xù)低位，土拍熱度再創(chuàng)新低。

重點成交地塊方面，北京二環(huán)內(nèi)天壇北宅地以20.28億成交，該地塊經(jīng)過38輪競價，最終由北京城建競得，名義樓板價8.1萬元/平方米，溢價率4%。地塊控規(guī)要求住宅部分占比不超過70%,住宅部分樓板價達(dá)到11.6萬元/平方米。該地塊由4個子地塊構(gòu)成，其中0127-0202子地塊限高3.3米、容積率0.39，需按傳統(tǒng)四合院形態(tài)建設(shè)并整院出售，嚴(yán)禁高低配建別墅及私家莊園，其余三個地塊限高18米。地塊位于北京二環(huán)內(nèi)核心區(qū)域，緊鄰天壇公園北門，向北距天安門約3公里，位置優(yōu)越，且容積率低，居住舒適度高，周邊交通便利，鄰地鐵5號線和7號線換乘的磁器口站，并有國瑞購物中心、新世界百貨、同仁醫(yī)院等成熟配套。地塊2公里內(nèi)尚無同類項目在售，在開發(fā)項目僅有西側(cè)的金魚池地塊，該地塊在2024年7月出讓，容積率1.83，溢價25%成交，直至2025年7月才拿到建設(shè)批復(fù)，期房參考價為15.1萬元/平方米。

（來源：克而地產(chǎn)研究）