作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳的豪宅可能還是要早買。

畢竟晚買了，真的在變貴。

捅破天花板

深圳的豪宅，也向上?？待R了。

上海有均價20.5萬元/平，套均總價超過8200萬元的嘉里金陵華庭二期，如今深圳也有均價直追上海壹號院以及綠城潮鳴東方的后海沄璽花園。

作為深圳2025年年內(nèi)備受市場矚目的豪宅之一的后海沄璽花園今天（11月25日）出爐，348套209~1150平住宅，備案均價16.88萬元/㎡，單價區(qū)間為14萬—35萬元/平，總價區(qū)間約3063萬~3.7742億，更是突破深圳新房豪宅有史以來之最。

2024年12月，項(xiàng)目地塊被拿出來拍賣的時候，市場就曾想象過，等到項(xiàng)目真正落地了，房價將會站上怎樣的高位？

當(dāng)項(xiàng)目以約70387.83元/㎡樓面價，刷新深圳涉宅地塊總價紀(jì)錄時，便有業(yè)內(nèi)人士預(yù)估價格至少會到15萬—16萬/平。

如今看來，兌現(xiàn)預(yù)期了。

這個價格，不僅超越了5年前的潤璽，比曾經(jīng)福田香蜜湖深業(yè)中城，中心天元等大平層豪宅還貴，價格直追深圳的聯(lián)排或獨(dú)棟類別墅的房源。

2019年入市的福田香蜜湖深業(yè)中城，192套132~396平住宅備案均價約129600元/㎡，總價區(qū)間約1508萬～7787萬；

2022年入市的福田中心天元，159套314~660平住宅備案均價約115500元/總價區(qū)間約2823萬～8603萬。

起步門檻就是3000萬的級別，讓市場一陣驚呼——該賣給誰？

即使后海沄璽花園打了折扣，價格也還是深圳這些年新房豪宅中最貴的存在。

后海沄璽花園開盤給出的按時簽約可享98折，結(jié)合首付比例提供額外優(yōu)惠，7天準(zhǔn)時簽約98折，三成首付99折，五成首付98折，七成首付97折，一次性96折，最低綜合折扣為94折。

以綜合折扣來看，T4低區(qū)折后均價約15.3萬/㎡，其中西南約295㎡戶型，折后最低單價約13.6萬/㎡起。

這意味著，深圳的高端豪宅，真的在變貴，在追逐“好房子”的背景下，持有的門檻和成本在變高。

但不管賣給誰，未來深圳的豪宅，只要提起，都會有后海沄璽花園的一席之地。

畢竟除了價格，作為深圳區(qū)域時隔八年再度推出的新房，還沒開盤就給市場起了個高調(diào)。

據(jù)了解，項(xiàng)目蓄客期間，如果看樣板房，則需要驗(yàn)資1000萬，即使驗(yàn)資門檻這么高，也要排隊(duì)等候半小時才能看房。

說明市場對豪宅的追逐并未停歇。

豪宅之戰(zhàn)

后海澐璽花園的入市，也代表著深圳的豪宅之戰(zhàn)正式打響。

一方面，后海澐璽花園的價格已經(jīng)刷新市場新房價格的天花板，上一次刷新市場新房價格天花板的是去年入市的深灣玖序。

去年深灣玖序三度推盤，首度推盤293套196~549平住宅，備案均價為132100元/㎡，總價區(qū)間約1975～1億975萬，第二批次152套196~431平住宅備案均價約129600元/㎡，總價區(qū)間約2040萬～8616萬，第三批次70套329~550平住宅備案均價約137800元/㎡，總價區(qū)間約3575萬~1億993萬，創(chuàng)下深圳新建商品房最高價。

現(xiàn)在后海澐璽花園不僅比深灣玖序更貴，區(qū)位價值同樣優(yōu)秀的情況下，景觀性也更好。

從后海澐璽花園實(shí)地情況來看，未來高層直面海景沒有什么問題，比曾經(jīng)的價格天花板景觀性更好。

當(dāng)時這個價格，市場一致預(yù)期太高了，會比較難賣，但回過頭來看，對比才獲批預(yù)售的后海澐璽花園來，曾經(jīng)的定價已經(jīng)相對克制。

另一方面，后海澐璽花園此次推售的戶型面積段刷新了深圳住宅的推盤尺度。

后海澐璽花園最大面積達(dá)到了1150平，這是什么概念？

回過頭看，深圳的豪宅新房，同類產(chǎn)品最大的戶型差不多只有后海澐璽花園的一半。

比如曾經(jīng)的蛇口招商璽家園最大戶型約424平，深超總的深灣玖序最大戶型是550平，香蜜湖的深業(yè)中城最大戶型是396平，福田中心的天元最大戶型是660平，景田的新世界香蜜四季家園最大戶型是485平，福田安托山的海德園最大戶型是449平，福田金地環(huán)灣城最大戶型是430平，福田皇崗的灣尚庭璽家園最大戶型是738平，甚至比華僑城的深業(yè)世紀(jì)山谷最大戶型1080平以及中洲灣迎海1065平戶型還要大。

這些都是在戶型面積上越卷越大的項(xiàng)目，明顯后海澐璽花園有過之而無不及。

再有就是，深圳待定的豪宅項(xiàng)目除了后海澐璽花園，也還有好幾個。

如深圳灣的中信信悅灣，除了210㎡的大三房之外，還有約305-370-510㎡的四房大平層單位，去年，還有今年7月出讓的前海桂灣的T201-0232宗地，預(yù)計(jì)也要打造300平+戶型。

后海澐璽花園一把掀開了3000萬起步豪宅的序幕，最貴的大戶型去到35萬元/平，約370平、376平以及494平戶型均價去到20萬+/平，那么，其他核心位置的豪宅大戶型要做到什么樣的程度才能賣出同段位的價格？如何才能在后發(fā)中爭取到優(yōu)勢？

更重要的是，后海澐璽花園的豪宅70387.83元/平的拿地樓面價還不是最貴的。

總之，如今深圳的新房豪宅價格不輕易言頂，相信深圳的豪宅之路，才剛剛開始。

并且劃時代的豪宅會一個接著一個誕生，可能還會更貴。

但，未來還有這么多有實(shí)力的買房群體嗎？你們覺得下一個突破均價16萬+/平的會是誰？

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場

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