最近一個(gè)月，投資者的感受只有兩個(gè)字：煎熬。

上證指數(shù)在沖高4034點(diǎn)后，掉頭向下，一度跌至3800點(diǎn)附近。今年以來(lái)，雖然指數(shù)有著不錯(cuò)的累計(jì)漲幅，但散戶賺錢的并不多。

被視為“避險(xiǎn)之王”的黃金，在經(jīng)歷一輪大漲后也在高位震蕩，由于國(guó)際形勢(shì)充滿了不確定性，金價(jià)的走勢(shì)讓投資者難以把握。

比特幣也劇烈波動(dòng)，從12.6萬(wàn)美元跌至9萬(wàn)美元下方，無(wú)數(shù)人爆倉(cāng)。

無(wú)論是股票、黃金還是加密貨幣，它們都帶有極強(qiáng)的金融屬性，不僅波動(dòng)性極大，而且更容易受到國(guó)際局勢(shì)、匯率變化、地緣政治等我們無(wú)法掌控的外部因素影響。

當(dāng)金融資產(chǎn)在高位劇烈震蕩時(shí)，經(jīng)過(guò)4年深度調(diào)整、價(jià)格泡沫被反復(fù)擠壓的一線城市核心資產(chǎn)，反而凸顯出了極高的安全邊際。

如在上海，豪宅市場(chǎng)走出了獨(dú)立行情；在香港，樓價(jià)指數(shù)已連升6周，創(chuàng)下近一年半以來(lái)最大單周漲幅。

展望2026甚至更長(zhǎng)周期，還有哪些確定性機(jī)會(huì)？

01

尋找新的“確定性”

未來(lái)的城市分化將持續(xù)加大，能穿越周期的就是大城市核心區(qū)有科技創(chuàng)新加持的資產(chǎn)。

而近期兩大權(quán)威榜單的發(fā)布，很大程度刷新了人們對(duì)“全球創(chuàng)新版圖”的認(rèn)知：

1、在施普林格·自然公布“2024自然指數(shù)—科研城市”排名中，廣州超越舊金山灣區(qū)躍升至全球第六、全國(guó)第四。

2、世界知識(shí)產(chǎn)權(quán)組織（WIPO）公布了2025年全球創(chuàng)新指數(shù)（GII），“深圳—香港—廣州”科技集群在連續(xù)5年屈居第二后，今年終于超越“東京-橫濱”，首次奪冠。

這打破了很多人對(duì)廣州的固有印象，沒想到以早茶、松弛聞名的“千年商都”，搞科研也這么強(qiáng)？

事實(shí)上，廣州的科創(chuàng)實(shí)力真的很強(qiáng)，無(wú)需被任何城市帶飛。

據(jù)Web of Science統(tǒng)計(jì)，2024年廣州共發(fā)表科研論文70843篇，同比增長(zhǎng)10.86%，占廣深港創(chuàng)新集群總量的45.32%，體量與增速均領(lǐng)跑集群。

在胡潤(rùn)研究院《2025全球獨(dú)角獸榜》中，廣州有24家企業(yè)登上全球獨(dú)角獸榜，位列全球第11，國(guó)內(nèi)第4，數(shù)量相當(dāng)于日韓總和。

作為華南當(dāng)之無(wú)愧的學(xué)術(shù)中心，廣州坐擁84所高校，數(shù)量穩(wěn)居全國(guó)“高校第二城”，更以168萬(wàn)在校大學(xué)生蟬聯(lián)“中國(guó)大學(xué)生第一城”。

這些排名分量極重，背后是城市價(jià)值的重構(gòu)。

因?yàn)樵谛碌拇髧?guó)博弈周期里，科技含量=城市含金量。既然廣州的“科創(chuàng)底盤”如此扎實(shí)，我們就必須重新審視廣州這座城市的價(jià)值潛力。

02

彎道超車的底氣

如果把廣州放進(jìn)長(zhǎng)周期的歷史坐標(biāo)里，你會(huì)發(fā)現(xiàn)廣州這一次躍升非比尋常。

我們正站在第四次工業(yè)革命的起點(diǎn)。而每一次技術(shù)革命，都深刻改變世界經(jīng)濟(jì)版圖：

從蒸汽技術(shù)革命、電氣技術(shù)革命、信息技術(shù)革命，到如今勢(shì)不可擋的數(shù)字化與智能化，人類正全面邁入第四次工業(yè)革命。

廣州最被低估的地方，是它在第四次工業(yè)革命中的真實(shí)地位——不僅沒有缺席，更展現(xiàn)出極強(qiáng)的“彎道超車”趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)就是最好的證明：

近日，海珠區(qū)公布了2025年前三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，GDP達(dá)到2233.74億元，同比增長(zhǎng)5.4%，不僅連續(xù)三年領(lǐng)跑廣州，更跑贏全國(guó)與全省。

今年前三季度，海珠區(qū)新一代信息技術(shù)服務(wù)業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)14.2%，連續(xù)12個(gè)季度保持雙位數(shù)高增長(zhǎng)，對(duì)全市增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率超3成。

海珠為什么能跑這么快？其核心動(dòng)力就在——琶洲CBD。

琶洲被劃分為西、中、東、南四大片區(qū)，而處于價(jià)值金字塔尖的，無(wú)疑是琶洲西區(qū)。

在僅2.1平方公里的區(qū)域內(nèi)，西區(qū)匯聚了多家科技和互聯(lián)網(wǎng)巨頭，形成了廣東省互聯(lián)網(wǎng)百?gòu)?qiáng)企業(yè)集聚度最高的地區(qū)之一。

根據(jù)海珠統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年上半年海珠區(qū)GDP達(dá)1327.88億元，同比增長(zhǎng)6.5%，增速領(lǐng)跑全市。其中最關(guān)鍵的貢獻(xiàn)區(qū)域正是琶洲西區(qū)，以騰訊、頭條、阿里、唯品會(huì)、螞蟻五大平臺(tái)型企業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)全區(qū)新一代信息技術(shù)服務(wù)業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)44.3%。

琶洲不僅有巨頭，更有一批以致景科技、茉莉數(shù)科、筷子科技、云蝶科技、夸克為代表的“琶洲五小虎”，它們代表了AI在垂直領(lǐng)域的極致變現(xiàn)能力。

事實(shí)上，琶洲走出了一條完全不同于傳統(tǒng)CBD的生長(zhǎng)路徑。

傳統(tǒng)CBD如珠江新城、陸家嘴，其底層邏輯往往是“金融+商業(yè)”，是資金與資源的配置中心。

但琶洲構(gòu)建了獨(dú)一無(wú)二的“數(shù)字+會(huì)展+總部”模式，技術(shù)在這里找到了場(chǎng)景，流量在這里轉(zhuǎn)化為了數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)又在這里變成了資產(chǎn)。

這種模式讓琶洲進(jìn)化成為了中國(guó)城市版圖中一個(gè)極具爆發(fā)力的新物種。

相比于傳統(tǒng)CBD通常需要20-30年的成熟期，琶洲僅用10年時(shí)間，便躋身福布斯中國(guó)CBD競(jìng)爭(zhēng)力十強(qiáng)，成為榜單上最年輕的存在。

如果說(shuō)珠江新城代表了“金融時(shí)代”的廣州，那么琶洲就代表了“科創(chuàng)時(shí)代”的廣州。

就像金融時(shí)代的陸家嘴，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的中關(guān)村，琶洲將成為中國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代的超級(jí)符號(hào)。

03

時(shí)代機(jī)遇的入場(chǎng)券

今年1~9月，市場(chǎng)上的聰明錢，都在用腳投票。

數(shù)據(jù)顯示，全市網(wǎng)簽金額的銷冠在琶洲，全市1000萬(wàn)+住宅成交量最多的板塊，還是琶洲。

資金流向非常誠(chéng)實(shí)，也很科學(xué)。因?yàn)檎雇磥?lái)，真正能穿越周期的“壓艙石”資產(chǎn)，只有兩類：

第一，在一線城市核心區(qū)占據(jù)核心資源，如山河湖海。

第二，一線城市的創(chuàng)新區(qū)，也可以俗稱為大廠周邊。

產(chǎn)業(yè)和高薪崗位是支撐房?jī)r(jià)的根本?？v觀全球，硅谷蘋果總部周邊、東京的主要產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)、韓國(guó)三星周邊的房子，或許不是城市里房?jī)r(jià)最高的，但其增長(zhǎng)率和投資回報(bào)率卻遙遙領(lǐng)先。

而琶洲南TOD，罕見地將這兩類資源集于一身。

一、鋪在珠江上的紅地毯

真正的頂級(jí)生活，不在于你離資源有多近，而在于你占有資源的方式。

在過(guò)去，琶洲的標(biāo)簽是總部的聚集、是會(huì)展的流量、是樞紐的效率。但作為廣州最具活力的城市核心區(qū)，人們往往忽略了它珍貴的天賦——不可復(fù)制的濱水資源。

實(shí)景圖

這正是琶洲南TOD“雙碼頭”誕生的背景。

它不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目的配套，更是越秀地產(chǎn)與城市發(fā)展同頻共振的產(chǎn)物。

在海珠區(qū)政府的指導(dǎo)下，琶洲水道正在經(jīng)歷一場(chǎng)從“功能型”城區(qū)向“體驗(yàn)型”濱水生活區(qū)的轉(zhuǎn)型。剛剛啟幕的“琶洲水上運(yùn)動(dòng)嘉年華”，就是這條琶洲水道向世界發(fā)出的信號(hào)。

未來(lái)的這里，對(duì)標(biāo)的是倫敦金絲雀碼頭——不僅是金融與科創(chuàng)的中心，更是國(guó)際濱水高端生活的樣板。

生活在這里，下樓或許不是為了散步，而是為了登船。無(wú)論是皮劃艇、尾波沖浪，還是水上超跑，珠江不再只是窗外的一幅畫，而是你私家生活的一角。

這種將水上運(yùn)動(dòng)與CBD繁華無(wú)縫連接的體驗(yàn)，就像把家門口的紅地毯鋪在了珠江上，在整個(gè)廣州豪宅圈都難以找到競(jìng)品。

實(shí)景圖

二、藏于繁華CBD的桃花源

琶洲南TOD與琶洲含金量最高的琶洲西區(qū)，僅一水之隔。

在河涌對(duì)岸，騰訊、阿里、字節(jié)跳動(dòng)的總部大樓鱗次櫛比，這里是琶洲西區(qū)極致的效率場(chǎng)，是資本與流量的博弈中心。

這種“頂級(jí)產(chǎn)業(yè)+高薪人口”的高度聚集，構(gòu)成了穿越周期的堅(jiān)實(shí)底座。

就在這個(gè)風(fēng)口之上，琶洲南TOD「璟閱」組團(tuán)即將加推25#建面約233㎡商辦大平層產(chǎn)品。

與對(duì)岸的快節(jié)奏截然不同，當(dāng)你回到項(xiàng)目?jī)?nèi)部，尤其是25#所在的二期「璟閱」組團(tuán)，世界仿佛按下了“靜音鍵”。

示意圖

因?yàn)椤腑Z閱」組團(tuán)拒絕了高密度，堅(jiān)持13~24層的小高層與中高層，以圍合式布局，在寸土寸金的琶洲心臟硬生生打造出一個(gè)約8000㎡的中央園林。

這在CBD核心區(qū)是非常奢侈的留白，配合名貴黑松與水幕構(gòu)成的入戶門樓，它在物理空間上切斷了外部的喧囂，構(gòu)建了一個(gè)獨(dú)立的生態(tài)系統(tǒng)。

得益于大圍合布局，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了約155米的超寬樓間距。這個(gè)尺度，甚至超過(guò)了許多小區(qū)的直徑。

示意圖

這種“TOD（交通）+POD（公園商業(yè)）+CBD（產(chǎn)業(yè)）”的復(fù)合模式，制造了一種巨大的反差感：

墻外是千億產(chǎn)值的科創(chuàng)引擎，墻內(nèi)是靜謐如畫的私屬領(lǐng)地。這種在極度繁華中獨(dú)享寧?kù)o的“特權(quán)”，才是豪宅溢價(jià)的核心密碼。

三、一張?zhí)厥獾摹叭雸?chǎng)券”

關(guān)于商辦大平層，市面上可能存在較大的認(rèn)知差。

在普宅市場(chǎng)，很多人聽到“商辦”可能會(huì)猶豫，但在頂級(jí)富豪的圈層，邏輯恰恰相反。

如深圳“中心天元”，作為商辦性質(zhì)的公寓，連續(xù)兩年蟬聯(lián)深圳高端銷售冠軍，甚至被北京、上海的豪客整層掃貨。

把視野拉到全球，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)趨勢(shì)：在頂級(jí)都會(huì)，住宅和商辦的界限正在消失。紐約的ONE57、倫敦的海德公園一號(hào)，本質(zhì)上都是商業(yè)用地性質(zhì)或酒店服務(wù)式公寓。

因?yàn)樵诮K極資產(chǎn)面前，屬性不重要，核心資源的占有權(quán)才重要。

而在當(dāng)下的特殊周期里，配置一套「璟閱」組團(tuán)的大平層，更有著兩重不可替代的戰(zhàn)略意義：

第一，房地產(chǎn)稅的避風(fēng)港。

原財(cái)政部長(zhǎng)的表態(tài)讓房地產(chǎn)稅進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，其實(shí)早在2021年的試點(diǎn)公告就明確：非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按原條例執(zhí)行。

對(duì)于持有大量住宅的家庭來(lái)說(shuō)，配置優(yōu)質(zhì)商辦大平層，是一次極佳的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，用“非住宅”對(duì)沖“住宅”的持有風(fēng)險(xiǎn)，這或許是高凈值人群最看重的一點(diǎn)。

第二，商辦大平層的新物種。

市面上絕大多數(shù)商辦大平層，最大的痛點(diǎn)是“有繁華，無(wú)生活”——只有孤零零的幾棟樓，沒有花園，沒有社區(qū)。

但「璟閱」組團(tuán)完全是用豪華住宅的邏輯在做商辦，比如：

它不是孤樓，而是整個(gè)「璟閱」生態(tài)的一部分，完全共享約8000㎡的中央園林和圍合式布局。這種“生長(zhǎng)在公園里的商辦”，在寸土寸金的CBD幾乎絕版。

它與項(xiàng)目的“超級(jí)核心POD”僅一步之遙。這是一個(gè)對(duì)標(biāo)“廣粵天地”的非標(biāo)公園商業(yè)，以獨(dú)特的圓環(huán)建筑形態(tài)，串聯(lián)起精品餐飲與藝術(shù)空間。

效果圖

它是全廣州罕見的“雙會(huì)所+泛會(huì)所”配置。對(duì)外，是比肩倫敦金絲雀碼頭的國(guó)際濱水生活；對(duì)內(nèi)，則是約8600㎡的極致會(huì)所生態(tài)。

剛開放的「越動(dòng)·琶洲活力會(huì)館」，配備了25米恒溫泳池、專業(yè)賽事級(jí)籃球場(chǎng)、專業(yè)普拉提室等運(yùn)動(dòng)空間。這里不僅是運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，更是鄰里圈層的高定社交場(chǎng)。

實(shí)景圖

得益于商辦屬性，它擁有了住宅無(wú)法比擬的自由度。沒有承重墻的束縛，約6米寬的行政級(jí)會(huì)客廳，84㎡的LDKG聚合廳。它可以是三代同堂的豪宅，也可以是企業(yè)家的私人會(huì)客廳，或者是藏家的私人博物館。

意向圖

當(dāng)廣州以“全球第六”的姿態(tài)狂奔，當(dāng)琶洲正在成為第四次工業(yè)革命的超級(jí)符號(hào)，對(duì)于高凈值人群而言，最昂貴的代價(jià)不是買入成本，而是錯(cuò)失時(shí)代的入場(chǎng)券。

11月29日，「璟閱」26席建面約233㎡商辦大平層，全新板房盛大開放。

僅限26席的珍藏機(jī)會(huì)，感興趣的朋友千萬(wàn)不要錯(cuò)過(guò)。