作者 | 林波荔

文章來源 | 格隆匯樓市

2025年，在房地產(chǎn)行業(yè)江水涌動的階段，依舊能打出逆風(fēng)局的是誰？

以2025年三季度91家A股上市房企業(yè)績整來看，招商蛇口是為數(shù)不多做得好的公司，不僅是營收、扣非歸母凈利潤以及銷售毛利率是上市房企中少有的實現(xiàn)三增長的公司，還是今年三季度千億銷售規(guī)模房企中排名穩(wěn)進的公司，近90天就有21家機構(gòu)給予“買入”或“增持”的評級。

而招商蛇口之所以能夠在眾多房企中突圍，關(guān)鍵在于其主動跳出行業(yè)過去依賴的路徑，擁抱行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，領(lǐng)先布局“好房子”。

去年11月以來，旗下多個產(chǎn)品力強勁“好房子”不僅市場反響不錯，也紛紛入圍克而瑞2025年上半年十大高端作品及品質(zhì)作品名單。

11月14日還在第二十七屆高交會2025 C3大會開幕首日“未來建筑開拓者大會”上，基于“招商好房”的技術(shù)體系發(fā)布行業(yè)好房子白皮書，成為房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展“好房子”的領(lǐng)導(dǎo)者。

地產(chǎn)里的“壓艙石”，招商好房領(lǐng)航

今年“好房子”首次被寫入《政府工作報告》，整個行業(yè)都在加速入局。

可到底怎么樣的房子才算是“好房子”？是否已經(jīng)有革新性的“好房子”出現(xiàn)了？

對于這兩個問題，每家房企都有不同的理解，探索和創(chuàng)新的方向也不盡相同。

目前，招商蛇口是行業(yè)中為數(shù)不多已經(jīng)交出扎眼的成績以及梳理出比較亮眼的“好房子”新體系的公司。

1、困境反轉(zhuǎn)，招商的彼得·林奇法則

在“好房子”成為房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心命題下，招商蛇口在2025年的三季度拿出了最直觀的結(jié)果——

在2025年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)各項數(shù)據(jù)雖仍處于低位的情況下，營收實現(xiàn)穩(wěn)增長，毛利率同比明顯提升，銷售規(guī)模在行業(yè)中穩(wěn)中有進。

根據(jù)申萬房地產(chǎn)板塊及91家A股上市房企財報顯示，2025年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)收入同比下降10.9%，大中型房企營業(yè)收入同比下降2%；歸母凈利潤虧損同比擴大202.4%，大中型房企歸母凈利潤虧損同比擴大至362%；行業(yè)毛利率為14.22%，凈利率為-5.57%；91家上市房企營收實現(xiàn)同比增長的僅39家，占比42.8%，扣非歸母凈利潤實現(xiàn)同比增長的38家，占比41.7%。

而招商蛇口2025年前三季度財報顯示，2025年前三季度招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入897.66億元，同比增長15.1%，同時公司銷售毛利率較24年同期提高5個百分點至14.98，在行業(yè)整體營收及毛利率明顯下滑的情況下，實現(xiàn)營收及毛利雙增長。

值得注意的是，招商蛇口的歸母凈利潤在扣除非經(jīng)常性損益后約為19.68億元，實現(xiàn)了17.11%的凈增長。

這一數(shù)據(jù)，往往代表的是一個公司真實的經(jīng)營利潤，凈增長則代表公司經(jīng)營沒有被非經(jīng)常性損益所拖累，反映出的是公司經(jīng)營層面積極改善的拐點。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)及克而瑞《2025年1—10月·中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP100》顯示，2025年三季度全國商品房銷售金額18799億元，同比下降13.55%，銷售面積19984萬平方米，同比下降10.66%，其中全口徑銷售金額超千億元的房企金額累計10790.4億元，同比下降18.94%；招商蛇口在十強的位次中，全口徑和權(quán)益口徑銷售金額行業(yè)排名較去年同期提升了一名。

基于這樣的業(yè)績表現(xiàn)截至2025年11月中旬，招商蛇口在最近90天內(nèi)共有21家機構(gòu)給出評級，其中買入評級17家，增持評級3家，中性評級1家。

這意味著，在這樣的行業(yè)背景下，招商蛇口成為全口徑銷售金額超千億規(guī)模房企中，唯二實現(xiàn)2025年前三季度營業(yè)收入、歸母扣非凈利潤以及公司銷售毛利率三增長的公司。

這樣的業(yè)績表現(xiàn)，完美地詮釋了彼得?林奇法則的核心邏輯中強調(diào)的——行業(yè)的整體景氣度不決定單個企業(yè)的命運，再低迷的行業(yè)里，也有能通過自身優(yōu)勢突圍的優(yōu)質(zhì)公司；行業(yè)平淡期更能檢驗企業(yè)的真本事。

2、產(chǎn)品力領(lǐng)導(dǎo)者，吹響行業(yè)好房號

這種業(yè)績強勢的增長背后，體現(xiàn)的不僅是招商蛇口在行業(yè)困境中經(jīng)營的韌性，更反映出招商蛇口“好房子”戰(zhàn)略正引領(lǐng)市場向高質(zhì)量發(fā)展。

2025年是“好房子”建設(shè)的政策落地關(guān)鍵年，全國兩會首次將“好房子”寫入政府工作報告，5月1日《住宅項目規(guī)范》正式實施，標(biāo)志著行業(yè)進入“住有優(yōu)居”的硬性約束階段。

而招商蛇口已經(jīng)成為深度布局“好房子”的領(lǐng)航公司。

在第二十七屆高交會2025 C3大會“未來建筑開拓者大會”開幕首日，招商蛇口作為首家在高交會發(fā)布“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，重磅發(fā)布《好房子品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)白皮書》，以革新標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)行業(yè)轉(zhuǎn)向“住有優(yōu)居”。

這不僅是招商蛇口精準(zhǔn)把握行業(yè)轉(zhuǎn)型脈搏的體現(xiàn)，也是招商蛇口作為行業(yè)領(lǐng)先者響應(yīng)“好房子”號召，以數(shù)十年人居建設(shè)經(jīng)驗系統(tǒng)沉淀出行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)。

招商蛇口的“好房子”品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布，絕非簡單的指標(biāo)疊加，而是一套覆蓋“好房子”“建設(shè)—居住—服務(wù)”全周期的標(biāo)準(zhǔn)，為行業(yè)提供的是從國家規(guī)范到項目實踐能夠?qū)嵺`的范本。

招商“好房子”的核心框架包含“三大價值主張+七大維度+28個模塊+485項技術(shù)”，覆蓋安居無憂、舒適健康、綠色低碳等七大核心維度，且已經(jīng)在杭州序、西安序、北京序等項目中完成技術(shù)驗證與場景落地，形成新一代品質(zhì)住房范式。

例如安居無憂維度，全場景安全防護網(wǎng)整合的是煙感、燃氣預(yù)警與天使之眼；精工匠心維度，將BIM技術(shù)、裝配式建筑等新型建造方式融入標(biāo)準(zhǔn)，賦能建筑建造到運維的全周期；綠色低碳維度，環(huán)保魔方智能無感垃圾投遞系統(tǒng)實現(xiàn)無感垃圾投遞革新生活。

招商蛇口的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)也并非紙上談兵，而是以首批六大標(biāo)桿項目的落地，也為行業(yè)提供可復(fù)制的實踐范本。

北京招商序、上海招商序、成都錦城序、西安璽、蘇州招商序、佛山招商華璽項目覆蓋一線及核心二線城市，產(chǎn)品定位多元但都以高品質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)實踐“招商好房子”體系，領(lǐng)航全國“好房子”。

成都的招商錦城序被看作是“會思考的好房子”，配備無感通行系統(tǒng)、智能入戶門、AI主動智能面板等功能，為無感通行與智慧生活提升更多的效率，2025年3月首批128套房源憑借“招商”的品牌效應(yīng)+過硬的產(chǎn)品打造，創(chuàng)下40天凍資超1100組的奇跡，僅開盤40分鐘便全部售罄，7月成為成都樓市的“三冠王”，9月在成都“四代宅/新規(guī)項目”中去化率排名第一。

佛山的招商華璽被視為“環(huán)保魔方”好房子的代表，是佛山首個創(chuàng)新打造“雙地下”社區(qū)垃圾回收系統(tǒng)的項目，通過手或腳感應(yīng)無接觸投放，配備排風(fēng)、殺菌除臭系統(tǒng)，改善社區(qū)環(huán)境，地下密閉管道系統(tǒng)，減少清運過程中的二次污染，去年1—8月成為佛山樓市中千萬級豪宅成交面積、成交金額以及成交套數(shù)的“三冠王”。

這意味著，招商蛇口“好房子”不僅革新了產(chǎn)品矩陣，產(chǎn)品溢價能力也顯著提升。

而這一批“好房子”，不僅北京的北京招商序、海上的海上·清和璽、成都的招商錦城序入圍克而瑞的《2025上半年全國十大輕奢作品入圍項目》榜單，廣州的招商林嶼境、長沙的招商攬、西安的招商·梧桐書院也入圍克而《2025上半年全國十大品質(zhì)作品入圍項目》榜單。

在產(chǎn)品系列上，招商蛇口產(chǎn)品力以及市場反響代表的“璽系”，入選克而瑞《2024年度全國十大頂級豪宅產(chǎn)品系》名單，而“璽”系中的北京招商璽入選克而瑞《2024年全國十大高端作品》名單。

可見，招商蛇口的產(chǎn)品力，從高端頂豪到品質(zhì)改善、首置產(chǎn)品在全國得到了市場驗證，屢屢創(chuàng)下銷售佳績的項目，也成了招商蛇口“好房子”戰(zhàn)略的鮮活注腳。

這種“現(xiàn)象級”產(chǎn)品誕生的背后是產(chǎn)品力制勝，不僅意味著招商蛇口已經(jīng)成為行業(yè)中產(chǎn)品力的領(lǐng)導(dǎo)者，更吹響了行業(yè)好房子的號角。

以后海招商璽，再續(xù)一個黃金時代

如今招商蛇口第二批“好房子”也將繼續(xù)領(lǐng)跑市場。

立足深圳大本營，46年來招商蛇口在深圳已累計開發(fā)太子灣、會展灣、前海灣區(qū)域等諸多代表項目，包括有蘭溪谷、海上世界雙璽花園、招商璽等60余個項目，服務(wù)超過10萬個家庭。

縱覽招商蛇口深圳版圖，其高品質(zhì)代表作已經(jīng)遍布深圳每個角落。

雖招商蛇口的業(yè)態(tài)布局多元，但代表豪奢定制級別的“ 璽系”作品明顯更追求精粹之極。

自太子灣招商璽之后，深圳“璽系”延續(xù)已經(jīng)斷檔兩年。

原因在于，招商蛇口的“璽”系御品都以高質(zhì)高品踐行時間的魔法，作為招商蛇口產(chǎn)品系譜中的皇冠明珠，十一年僅淬煉十余座，以「招商璽」為名的傳世之作更僅四座，非國家核心不落，非世界都會不著。每一座「璽」皆以「一璽一高定，一座一傳奇」為信仰，凝練時代精粹，成就當(dāng)代典藏。

所以，招商蛇口即將為深圳帶來“璽系”升級巨作——后海招商璽。

1、傳“璽”進化高章，稀世兌現(xiàn)

對招商蛇口而言，“璽”系符號不僅是市場最認(rèn)可的一個產(chǎn)品線，每落一子必成封面。

從開啟深圳帝闕序幕的海上世界·雙璽，到重塑濱海生活的太子灣招商璽，都鐫刻了深圳都市華貴。

而今后海招商璽以璽系疊新之作，再啟傳世新篇，不僅延續(xù)御級規(guī)制基因，還將超越海上世界·雙璽及太子灣招商璽。

所以，此次，招商蛇口集結(jié)全球設(shè)計巨擘，以非凡氣度擘畫時代藏品——

建筑設(shè)計方面特邀了今年剛拿下2025MUSE鉑金獎的梁黃顧建筑師（香港）事務(wù)所；

景觀設(shè)計方面特邀了LILA國際景觀獎的得主承跡景觀；

會所設(shè)計方面特邀了設(shè)計過杭州H23的于舍；

室內(nèi)設(shè)計方面特邀了設(shè)計上海翠湖六期、湯臣君品的召禾以及上海外灘融創(chuàng)壹號院、萬科傲舍的葛亞曦。

2、殿堂規(guī)制，彰顯尊榮

再看項目規(guī)制方面的創(chuàng)想。

招商蛇口還以不計成本的魄力顛覆傳統(tǒng)頂豪設(shè)計范式，不僅以資源獨占的核心筒布局，解構(gòu)室內(nèi)承重墻桎梏，刀鑄無界格局，更賦予項目極致的可塑性及尊榮感。

“超維社區(qū)底盤” 與 “云端浮島綠境甲板” 的立體共生御境，不僅顛覆傳統(tǒng)規(guī)制的奢界承載力，還為中國尊奢重宅注入新的價值內(nèi)涵。

不僅如此，后海招商璽還將單純的居住功能升華為藝術(shù)典藏。

巍峨的殿堂級落客區(qū)，營造殿庭儀仗般的歸家禮序；每座私邸配備獨立入戶大堂，尊崇私域與生俱來。

特別打造的“海風(fēng)百褶”門庭，每道褶痕皆藏匠心，層疊的浪涌肌理蘊藏著頂豪的藏鋒之道，將灣海盛景融貫為建筑的流動美學(xué)。

這種海浪奔涌的靈動韻律以及獨樹一幟的美學(xué)形制，鑄就了后?！碍t印”無可替代的視覺標(biāo)識。

從殿堂級落客區(qū)到宮苑級浮島花園再到皇階級入戶大堂，每一處細節(jié)皆遵循“一璽一高定” 的鼎奢準(zhǔn)則，為全球顯貴量身定制。

以建筑大師貝聿銘的話來概括——建筑是人類對詩意棲居的美好表達，歸家不僅是回到物理空間，更是回歸心靈的本真。

3、奢闊高定，從當(dāng)下到未來

真正的好房子，不僅規(guī)制考究，還是科學(xué)人居的典范，自由與舒適感同頻共振。

后海招商璽作為璽系3.0開篇之作，早已超越“標(biāo)準(zhǔn)化豪宅”的范疇，而是以“高定人居”為核心邏輯，在設(shè)計美學(xué)、功能上以及科學(xué)人居層面全維突破——197-237平純粹平墅每一處細節(jié)都為“奢適感、空間感、尊崇感”量身定制。

197-237平奢戶型矩陣，以純粹面積段鎖定尊崇圈層，方正藏境，奢尺貫透，雙龍抱珠定乾坤——中軸奢闊餐客廳，主次臥分踞兩側(cè)，天然動靜分區(qū)讓公共社交與私密起居互不侵。

這種奢尺貫透的戶型，二人私域尊崇階段，可規(guī)劃為“巨幕橫廳+雙主臥套房”；家庭擴容階段，可靈動拆分獨立童趣領(lǐng)地+靜謐書房；三代同堂階段，可專設(shè)南向尊榮長輩套房+獨立私域衛(wèi)浴。

更值得細究的是，后海招商璽的不僅擁有碾壓級規(guī)制，還是“好房子”人居深耕的一次升華。

招商蛇口以科技錨點，立足極致人居，不僅深入洞察豪宅需求，還深研貴胄圈層生活痛點，將細節(jié)關(guān)懷轉(zhuǎn)化為「深度睡眠屋」、「幸福廚房」、「環(huán)保魔方+ 寵物奢享站」等高端人居 IP。

洞悉深圳人存在日均僅6.45 小時的睡眠困境，后海招商璽整合中空夾膠超白鋼化low-e玻璃+系統(tǒng)門窗、加厚隔音墻體、毫米波雷達監(jiān)測、樓板聲學(xué)優(yōu)化等技術(shù)，匠造「深度睡眠屋」，從源頭隔絕城市喧囂；

精準(zhǔn)捕捉管道死水易滋生細菌、病毒的隱形痛點，后海招商璽不惜成本地采用更抗菌、耐腐蝕的醫(yī)用級別316不銹鋼水管，且精工研發(fā)了「活水系統(tǒng)」，從源頭保障新鮮活水；

針對日常垃圾投遞的不便與異味困擾，后海招商璽尊崇入微地打造出「環(huán)保魔方」，自動感應(yīng)開門實現(xiàn)垃圾無感投遞配備負(fù)壓除臭系統(tǒng)，將垃圾異味控制到PM2.5級別同時，關(guān)注到養(yǎng)寵家庭的需求，后海招商璽特別設(shè)置了寵物清潔站，配備寵物垃圾自動處理裝置寵物消毒區(qū)，全方位解決養(yǎng)寵清潔難題。

這種從單一居住到生命全周期陪伴，再到尊屬需求呵護的房子，正是高定皇闕區(qū)別于其他標(biāo)準(zhǔn)化豪宅的核心。

所以，后海招商璽的高定感，不僅在“看得見的皇制奢規(guī)”，更在“看不見的生命全維度守護”。

此次入世，絕非凡俗空間的迭代，而是精神領(lǐng)地的尊崇加冕。

招商蛇口的高定好房，不止于當(dāng)下風(fēng)華，更邁向了時代新章。

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作者觀點，不代表格隆匯立場