大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

4月，深圳樓市徹底爆發(fā)，市場(chǎng)用實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)證明了樓市最真實(shí)的一面。剛需產(chǎn)品通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)突破走量，改善豪宅項(xiàng)目通過強(qiáng)產(chǎn)品+區(qū)位價(jià)值迎來開門紅。

作為行業(yè)絕對(duì)的風(fēng)向標(biāo)，深圳市場(chǎng)的持續(xù)熱度也側(cè)面反映了一個(gè)真實(shí)的底層邏輯：“房地產(chǎn)行業(yè)回歸平穩(wěn)不是一句空話”。

在本月開盤的幾大項(xiàng)目中，招商蛇口無疑是絕對(duì)的贏家。兩大豪宅項(xiàng)目都迎來了市場(chǎng)超級(jí)反饋，深圳市場(chǎng)第一批“限高低密度”城市豪宅遭遇市場(chǎng)瘋搶。

位于前海桂灣的招商海晏府，2026年4月19日首開，108套139–194㎡戶型，備案均價(jià)?14.2萬元/㎡?，打破前海此前9.2–9.7萬元/㎡的價(jià)格天花板。

項(xiàng)目認(rèn)籌201批，相當(dāng)于?2人搶1套房?，首開去化率達(dá)?9成，打響了2026年深圳豪宅熱銷的開門紅。

緊接著，華潤(rùn)+招商聯(lián)合打造的觀潮府?，2026年4月26日開盤，首推222套海景奢宅，?勁銷60億元?，接待客戶超3000組，意向登記900+批?11。

項(xiàng)目一天時(shí)間迎來多次選房，大戶型直接快秒光，銷售高達(dá)9成，下午的188平產(chǎn)品直接售罄，最后的小戶型也直接去化高達(dá)9成。

這是深圳近五年來最強(qiáng)的豪宅戰(zhàn)績(jī)，整個(gè)銷售節(jié)奏之快，估計(jì)連開發(fā)商自己都始料未及。60億的戰(zhàn)績(jī)。也讓這兩家央企有了持續(xù)深耕深圳市場(chǎng)的底氣。

兩大項(xiàng)目的熱銷也再次證明，豪宅市場(chǎng)從來不是價(jià)格問題，稀缺才是核心價(jià)值點(diǎn)。

去年7月，招商蛇口迎來了一把手的變更，這家央企迎來了朱文凱領(lǐng)銜的新領(lǐng)導(dǎo)班子，原董事長(zhǎng)蔣鐵峰也迎來了職業(yè)巔峰期：招商局集團(tuán)副總。

整體來看，蔣鐵峰擔(dān)任招商蛇口董事長(zhǎng)這幾年，招商蛇口的業(yè)績(jī)與市場(chǎng)口碑仍然是比較有競(jìng)爭(zhēng)力的，連續(xù)多年位居行業(yè)前五以內(nèi)。

朱文凱上任近一年時(shí)間，整體呈現(xiàn)“先定戰(zhàn)略，再調(diào)兵遣將”，并且提出招商蛇口要從傳統(tǒng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為“開發(fā)商+運(yùn)營(yíng)商+服務(wù)商”。

從招商蛇口發(fā)布的年報(bào)來看，整體利潤(rùn)端口確實(shí)承壓，營(yíng)收1547.28億元，同比下降13.5%，歸母凈利潤(rùn)10.24億元，同比下降74.7%。

但是一家房企綜合經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，終究要看綜合經(jīng)營(yíng)策略與可持續(xù)發(fā)展內(nèi)核，綜合來看，招商蛇口正在全方面給自己加碼，不僅僅是開發(fā)業(yè)務(wù)

十個(gè)城市的業(yè)績(jī)爆發(fā)，是招商蛇口的第一波穩(wěn)定劑，有了北京，上海，深圳，杭州，南京，西安，鄭州等城市的穩(wěn)定產(chǎn)出，開發(fā)業(yè)務(wù)仍然還是主心骨。

更值得期待的是招商蛇口的代建，資管，產(chǎn)業(yè)，造房子是根基，做服務(wù)才是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)。

如何通過調(diào)兵遣將，把招商蛇口的其他業(yè)務(wù)模塊拉起來，如何有效調(diào)動(dòng)全集團(tuán)資源，是朱文凱接下來的核心任務(wù)。

今年3月，地產(chǎn)一品塘也獨(dú)家報(bào)道，招商蛇口新任命了兩位副總，一位是內(nèi)部提拔的分管產(chǎn)品的趙方，一位是招商局集團(tuán)外派分管風(fēng)控的李弘遠(yuǎn)。

接下來不到一個(gè)月，就在近期，地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉：招商蛇口再次迎來高管調(diào)整，老將回歸是主旋律

原招商產(chǎn)園黨委書記、總經(jīng)理張濤退休，原招商蛇口建管總經(jīng)理劉成補(bǔ)位，這位招商蛇口前區(qū)域總裁迎來了新的使命。

劉成，70后，屬于招商系絕對(duì)的老將之一。早期屬于財(cái)務(wù)專業(yè)出身，擔(dān)任過上海公司與集團(tuán)審計(jì)負(fù)責(zé)人。

早在2017年就擔(dān)任深圳區(qū)域副總兼東莞城市總，而劉成在東莞公司僅僅成立一年后的2020年，就憑借耀眼的業(yè)績(jī)彰顯了突出的個(gè)人能力。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，招商蛇口東莞公司2020年1-8月累計(jì)銷售金額達(dá)42.78億元，躋身進(jìn)入東莞房企銷售榜TOP3，僅次于深耕東莞多年的萬科地產(chǎn)、碧桂園。

隨后不久，劉成升任深圳區(qū)域總，并且也發(fā)揮了其自身對(duì)城市更新業(yè)務(wù)的深度理解力，截至2021年12月，招商蛇口城市更新在深圳現(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)估總貨值約3000億。

2022年初，招商蛇口區(qū)域總大換防，劉成調(diào)任華北區(qū)域任區(qū)域總，坊間評(píng)價(jià)劉成是投融資高手，在融資、舊改等領(lǐng)域相當(dāng)嫻熟。

2024年，招商蛇口迎來最大組織調(diào)整，區(qū)域公司直接消失迎來了二級(jí)管控時(shí)代，劉成再次調(diào)入深圳總部，擔(dān)任招商建管總經(jīng)理。

招商建管雖然成立時(shí)間不長(zhǎng)，但是對(duì)于招商蛇口來說一點(diǎn)都不陌生，招商蛇口在過去的十多年里開展了大量的代建代管業(yè)務(wù)。

招商建管的成功進(jìn)入全國(guó)26座核心城市，承接項(xiàng)目超過550個(gè)，管理面積突破2400萬㎡，涵蓋了住宅、商辦、公共建筑等多個(gè)領(lǐng)域。

可以看到，不管是什么業(yè)務(wù)類型，對(duì)于劉成來說都是輕車熟路，本次再次接手一個(gè)新業(yè)務(wù)，也是集團(tuán)對(duì)其經(jīng)營(yíng)能力的信任。

據(jù)了解，招商產(chǎn)園是招商蛇口（001979）旗下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合平臺(tái)，核心業(yè)務(wù)就是對(duì)旗下產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)服務(wù)工作，屬于招商系經(jīng)營(yíng)賽道業(yè)務(wù)之一。

就在近期，據(jù)內(nèi)部員工透露，招商商管旗下很多寫字樓項(xiàng)目也劃分到了招商產(chǎn)園，后期招商產(chǎn)園業(yè)務(wù)范圍也進(jìn)一步擴(kuò)大。

很多同行估計(jì)還不知道，招商蛇口旗下的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)其實(shí)是招商蛇口的另外一個(gè)招牌業(yè)務(wù)，在代表產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商最高榮譽(yù)的“2025年度中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商50強(qiáng)”榜單評(píng)選中，連續(xù)七年位居榜首。

如今在重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)逐年遞減的大環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)服務(wù)與商業(yè)服務(wù)也成為各大房企關(guān)注的焦點(diǎn)，劉成這次調(diào)任算是徹底迎來了職業(yè)轉(zhuǎn)型，進(jìn)入資管賽道。

產(chǎn)業(yè)園可以說是招商蛇口資管業(yè)務(wù)中比較有代表性的業(yè)務(wù)之一。產(chǎn)品線包括網(wǎng)谷（科創(chuàng)園）、意庫(kù)（文創(chuàng)園）和智慧城（智造園）等。

截至2025年末，已布局國(guó)內(nèi)核心一、二線18個(gè)城市，產(chǎn)業(yè)園在營(yíng)面積312萬平方米，在建面積61萬平方米，開業(yè)三年以上項(xiàng)目報(bào)告期末出租率88%。

值得一提的是，招商蛇口持續(xù)通過公募REITs推動(dòng)存量資產(chǎn)價(jià)值釋放。

2025年啟動(dòng)博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT第二次擴(kuò)募，籌劃以深圳市光明區(qū)招商局光明科技園B地塊及南山區(qū)前海易保園區(qū)W6、W7倉(cāng)庫(kù)及輔助樓推進(jìn)REITs擴(kuò)募，進(jìn)一步夯實(shí)持有物業(yè)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式，增強(qiáng)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

從目前來看，朱文凱上臺(tái)第一步就是讓老將再次出山，畢竟這幫人真的是長(zhǎng)期在一線打拼起來的，對(duì)招商蛇口整體業(yè)務(wù)體系與資源整合能力非常熟悉。

另外，今年春節(jié)前，又有一位老將進(jìn)入了招商蛇口集團(tuán)權(quán)力中心。前招商商管副總高惠民調(diào)入總部并擔(dān)任綜合管理部總經(jīng)理。

高惠民也是絕對(duì)的綜合管理人才之一，曾經(jīng)擔(dān)任招商蛇口山東城市總，并且在招商商管期間對(duì)于存量改造，資管運(yùn)營(yíng)方面都有多年實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

本次調(diào)任總部綜管部門，屬于招商蛇口總部一級(jí)部門總經(jīng)理級(jí)別，絕對(duì)的實(shí)權(quán)部門，直接牽頭辦公室與人力資源兩大核心業(yè)務(wù)。

這幾年，很多房企總部部門總經(jīng)理都迎來了一系列的用人變化，沒有做過地區(qū)一把手的高管很難勝任如今強(qiáng)總部經(jīng)營(yíng)體系。

可以看到，招商蛇口，華潤(rùn)置地，中海發(fā)展，中國(guó)金茂等大央企，營(yíng)銷投資運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品部門總經(jīng)理，幾乎全部由一線大員背景的老將擔(dān)綱負(fù)責(zé)人。

在房地產(chǎn)行業(yè)告別單邊上漲邏輯的轉(zhuǎn)折期，招商蛇口這一輪密集的“排兵布陣”，本質(zhì)上是一場(chǎng)圍繞“能力遷徙”展開的深層組織變革。

這并非簡(jiǎn)單的權(quán)力交接或人事更迭，而是新任董事長(zhǎng)朱文凱在行業(yè)深水區(qū)投下的關(guān)鍵一子。

蔣鐵峰時(shí)代的招商蛇口證明了自己能“造好房子”，穩(wěn)住了規(guī)模底盤。

而朱文凱時(shí)代的命題更為復(fù)雜，他要證明這家企業(yè)能“經(jīng)營(yíng)好資產(chǎn)、服務(wù)好客戶”，跑通第二條乃至第三條增長(zhǎng)曲線。

如今，一批熟悉水路深淺的舵手已被安置在最需要他們的位置上，人事圖景的落定只是一個(gè)開始。

劉成等一批老將此番回朝般的履新，或許正是朱文凱為了這一躍，所壓下的最重籌碼。

今天就聊到這里，對(duì)今天的內(nèi)容有何評(píng)價(jià)？歡迎留言討論。