01.

基因與氣質(zhì)，都很神奇，都不容易改。

02.

前天上午，我朋友圈轉(zhuǎn)邦泰文章，讀者葉雄打電話，他父親剛剛交訂金，問要不要退。所以，今天文章主題，就是幫助葉雄們，聊一聊照母山地產(chǎn)項目觀山川，以及觀山川身后的邦泰。

03.

邦泰四個創(chuàng)始人，羅勇30%，石凌濤29%，王智勇24%，何流17%。雖然公開資料顯示，何流當(dāng)過農(nóng)民，但是，羅勇受過高等教育。所以，羅勇每次公開表態(tài)都比較審慎，說的是：我們的公司。

2006年，34歲的羅勇從母校樂山師范學(xué)院團(tuán)委書記崗位離職，牽頭成立房地產(chǎn)銷售代理公司，所以，房地產(chǎn)代理公司操作邏輯，就是他們底色與基因。回頭來看，這既是邦泰成功密碼，也是橫亙在羅勇們面前的高墻。

第二年，四川邦泰置業(yè)有限公司正式成立，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，首個項目樂山邦泰名門外灘，僅僅128套，但以單價冠軍在樂山實現(xiàn)開門紅。除了深耕樂山，邦泰很快出兵彭州。這期間，邦泰有兩個基礎(chǔ)特征，首先是小碧桂園模式，高周轉(zhuǎn)，拿地6至9個月開盤，銷售超50%后再推進(jìn)下個項目。然后是自持物業(yè)。

高周轉(zhuǎn)意味著什么？對開發(fā)商而言，意味著資金最快轉(zhuǎn)動，利益最大化，當(dāng)然風(fēng)險也很大。對購房者而言，從拿地到開盤，6至9個月開盤，尤其是這種根基不牢，團(tuán)隊不強(qiáng)的開發(fā)商，那么房屋質(zhì)量非常容易留下重大隱患。這就像6年前，綠城高管博鰲論壇上所言：一定不要買高周轉(zhuǎn)房屋，不安全，他還勸身邊人都不要買。

至于邦泰物業(yè)，公開資料顯示，2012年地塊交接中，樂山居民持刀將邦泰物業(yè)負(fù)責(zé)人羅成腹部刺傷。這個小故事有兩點值得品味，首先是邦泰物業(yè)強(qiáng)悍作風(fēng)，另外羅成與羅勇，不知道是不是親戚。當(dāng)然，是親戚也沒啥關(guān)系，打鐵親兄弟。雖然邦泰是股份均衡，但羅勇畢竟是大股東。

04.

2013年，邦泰將總部搬到成都。對邦泰而言，這是歷史性事件。這就好比鄉(xiāng)下人進(jìn)城，劉姥姥進(jìn)大觀園。需要專門說明的是，不管前面說創(chuàng)始人何流農(nóng)民出身，還是現(xiàn)在邦泰鄉(xiāng)下人進(jìn)城，真沒有瞧不起的意思。

不曉得你是否看過司湯達(dá)的紅與黑，對我而言，我自己與身邊人，都是那個外省青年于連，這座城市與這個世界，是他們的。

邦泰到省城成都后，首個項目邦泰華府公館迅速落地，隨后，境系，悅系，觀系多條產(chǎn)品線同樣迅速落地。當(dāng)然，這期間產(chǎn)品質(zhì)量投訴與爭議，一直都在。

2019年底，口罩流行，世界休克，再疊加改變中國地產(chǎn)行業(yè)是的三道紅線，一時間地產(chǎn)進(jìn)入全面下行期，行業(yè)格局深度洗牌。

05.

行業(yè)洗牌后，四川重慶有三家開發(fā)商進(jìn)入全新發(fā)展階段，他們分別是海成，遠(yuǎn)達(dá)，與邦泰。

不管是一個人，還是一家企業(yè)，成敗都不偶然，而是天時地利與人和的集合。這三家開發(fā)商大體相似，都是區(qū)縣起家，在地產(chǎn)大躍進(jìn)時期，都沒有高杠桿，而在同行紛紛倒下后，給他們留下了相對巨大的市場。

2021年，邦泰首次進(jìn)入全國地產(chǎn)百強(qiáng)，2025年，更是權(quán)益拿地全國第6，民營房企第一名。截止目前，邦泰覆蓋國內(nèi)11個省直轄市，其中包含40城，開發(fā)項目約180個，年產(chǎn)值超300億元，屬于經(jīng)典的逆勢增長。

看上去，邦泰迎來了屬于自己的光輝歲月。但是，相比海成遠(yuǎn)達(dá)，邦泰還有自己明顯的特點。

首先是財務(wù)成謎。

邦泰沒上市，似乎也不想上市，所以就沒有上市公司以及海外信用等低利率融資渠道。目前公開可查邦泰融資主要依賴股權(quán)質(zhì)押為基礎(chǔ)，這在開發(fā)過程中屬正常現(xiàn)象，但過高抵押金額和融資比例，再疊加周期過短，一旦資金回流不及預(yù)期，那么壓力與風(fēng)險就會比較大。天眼查顯示，四川邦泰置業(yè)抵押融資債務(wù)總額17.1億元，邦泰出質(zhì)數(shù)量最多的對象是重慶厚澤小額貸款有限公司，而這家重慶厚澤小額，主體和老板國籍早已潤出中國大陸。所以，邦泰到底是在向碧桂園恒大抄作業(yè)，還是自有資金發(fā)展，目前看不出來。當(dāng)然，作為對比，海成與遠(yuǎn)達(dá)則比較高調(diào)強(qiáng)調(diào)是自有資金，以表達(dá)公司安全。

然后是擴(kuò)張更快，是的，相比海成遠(yuǎn)達(dá)，邦泰資金安全系數(shù)可能低點，但擴(kuò)張速度這幾年遠(yuǎn)超前兩位。

06.

2026年2月底，重慶中介羅高銷，通過視頻展現(xiàn)邦泰重慶照母山項目觀山川的優(yōu)缺點。

其中缺點有這幾項：

緊鄰加油站。

緊鄰垃圾站。

緊鄰高壓線。

緊鄰隧道口。

緊鄰主干道。

羅高銷在視頻中還拿分貝檢測器，表明噪音聲量對社區(qū)未來生活的影響，同時，他認(rèn)為T字形路口的風(fēng)水講究值得關(guān)注，由于緊鄰學(xué)校，平時車流量都非常大，上下學(xué)期間一方面會擁堵加劇，另一方面又擔(dān)心孩子過馬路安全。但是，我們?nèi)耘f能感受到羅高銷客觀一面，比如他認(rèn)為垃圾站并沒啥味道，而高壓線據(jù)說可能未來會埋到地下。而且，他還認(rèn)為學(xué)區(qū)價值比較硬，所以觀山川很可能賣得好。

但是，羅高銷視頻據(jù)說被邦泰工作人員多次投訴，而且并沒投訴成功。同時，對方還口吐蓮花。有人認(rèn)為，個人罵架歸個人，但如果你代表邦泰，那么，你需要注意邦泰企業(yè)形象。

（這個項目2025年底才拿地，同樣高周轉(zhuǎn)。）

07.

2026年1月，邦泰品牌部門以及重慶策劃，到我們公司來訪。雖然臨時來訪，我們公司那天還有另外一桌接待，但我還是全程陪邦泰午飯，熱情洋溢。

4月初，邦泰重慶項目品牌發(fā)布會，我請同事參加，這期間來訪策劃還電話催我們盡快趕到。非常明顯，邦泰想登堂入室，類似香港置地龍湖那樣做點品牌，既要又要，但是，目前做起來還很別扭。

換句話說，邦泰意識到自己需要形象，有形象才可能品牌溢價，但是他這幫人缺乏獲取形象的經(jīng)驗與水平。

這不是偶然，上半年一家銀行高管到訪我們公司，她問邦泰如何，然后說，邦泰有點拽。我沒有深入問，不知道是銀行當(dāng)甲方慣了不習(xí)慣乙方角色呢，還是邦泰臉上寫著：老子不缺錢，你想咋滴。

這就是當(dāng)下重慶地產(chǎn)江湖的格局，傳統(tǒng)勢力基本倒下，新勢力想站起來，但腰有點軟。

08.

2026年4月18日，邦泰觀山川關(guān)閉銷售中心，專門到金科酒店集中簽訂合同。

隨即，項目拿出首開兩小時，銷售3個億的慶功海報。在當(dāng)下市場，即便地處核心區(qū)，能賣出這個業(yè)績，既是邦泰的好事，也是重慶地產(chǎn)市場的福音。

但是，隨后重慶自媒體小樹聊房等現(xiàn)場調(diào)查后認(rèn)為，邦泰觀山川涉嫌虛假推送銷售信息，有證據(jù)顯示并沒如此熱銷。

當(dāng)年，房子好賣時你收取茶水費要被處罰，如今，地產(chǎn)市場艱難，估計開發(fā)商虛報點水分，有關(guān)方也不過睜一只閉一只而已。

但是，如果虛報數(shù)據(jù)屬實，那這又是邦泰形象危機(jī)。接下來不知道，邦泰會不會就此公開回應(yīng)，也不知道葉雄們看到文章有何感想。

09.

勵志草根，走上大舞臺，這是傳奇故事，邦泰之幸。但愿邦泰之幸，能演進(jìn)為行業(yè)之幸。

NBA有個說法叫新秀墻。

54歲的羅勇面前有堵墻，墻面可以開一扇門。