文/北京進(jìn)深 徐迪

北京建工豐臺(tái)花鄉(xiāng)地塊案名出爐：嘉棠雅序。

作為“嘉棠系”第三子，項(xiàng)目占地約2.35公頃，總建筑面積約8.83萬㎡，其中地上建面約5.92萬㎡，容積率2.5。

規(guī)劃11棟住宅樓，包括3棟18F小高層和8棟6-11F洋房，大約540套房源。

4月23日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，公眾反饋意見暫未通告。

嘉棠雅序所在豐臺(tái)花鄉(xiāng)地塊是去年北京土拍的收官項(xiàng)目，由北京建工地產(chǎn)與北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)聯(lián)合體以24.72億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)4.2萬元/㎡。

項(xiàng)目開發(fā)主體為北京豐合嘉匯置業(yè)有限公司，成立于今年1月6日，注冊(cè)資本24.72億元。

北京建工地產(chǎn)持股65%，城鄉(xiāng)開發(fā)持股35%，二者同屬北京建工集團(tuán)。

北京建工地產(chǎn)副總經(jīng)理張浩出任項(xiàng)目公司董事長，李京昆任總經(jīng)理。

陽臺(tái)進(jìn)深1.15米起

項(xiàng)目定位首置和剛改，99/109/123/139㎡，120㎡以下為主力戶型。

整體戶型都很方正，面寬充足，起步99㎡，南向三面寬，9.8米通面陽臺(tái)，進(jìn)深僅1.15米。

主力109㎡/112㎡四居，南向陽臺(tái)進(jìn)深為1.4米。

尺度最大的是123㎡洋房，進(jìn)深為1.45米；123㎡的小高層產(chǎn)品，陽臺(tái)進(jìn)深是1.35米。

這個(gè)陽臺(tái)在全北京也算是袖珍尺度了。

好房子新規(guī)出臺(tái)以來，目前為止海淀還沒有1米+陽臺(tái)，距離海淀比較近的幾個(gè)昌南項(xiàng)目，有個(gè)別戶型陽臺(tái)進(jìn)深低于1.2米。

其它區(qū)域陽臺(tái)的進(jìn)深基本都在1.5米-1.8米。

豐臺(tái)的贈(zèng)送一直也是以豪爽著稱的。

嘉棠雅序往南1公里外的北京隅西頌，當(dāng)年一度傳出有2米進(jìn)深的內(nèi)嵌陽臺(tái)，報(bào)規(guī)階段雖然收窄了一部分，但最終也做出了1.5米內(nèi)嵌陽臺(tái)外接0.7米景觀花池。

在新規(guī)出臺(tái)初期，豐臺(tái)的幾個(gè)項(xiàng)目都吃到了贈(zèng)送紅利，包括金茂璞逸豐宜、中海麗金府，都在南向1.8米進(jìn)深的通面寬陽臺(tái)基礎(chǔ)上，贈(zèng)送花池。

隨著政策的收緊，后續(xù)入市的建發(fā)金茂觀宸，以及最新開盤的建工嘉棠璟樾，大部分戶型的陽臺(tái)進(jìn)深也能保證在1.5米左右。

嘉棠雅序?qū)⒇S臺(tái)新盤的陽臺(tái)贈(zèng)送底線進(jìn)一步拉低。

陽臺(tái)尺度被限制，開發(fā)商開始在其它地方動(dòng)腦筋。

比如嘉棠雅序和中建方程國賢府都在用的裝飾構(gòu)架——北向結(jié)構(gòu)外建筑，尺寸上一般比花池大，比設(shè)備平臺(tái)小，不可封閉，不計(jì)建面。

報(bào)規(guī)時(shí)是美化建筑外立面、遮蔽設(shè)備的裝飾功能，然而在樣板間里，已被靈活改造成一個(gè)小露臺(tái)，從而實(shí)現(xiàn)擴(kuò)容的效果，成為了一種全新的“贈(zèng)送物種”。

整體贈(zèng)送面積收緊，對(duì)比123面積段的兩款戶型，能非常直觀地看到。

嘉棠雅序123㎡洋房產(chǎn)品，是陽臺(tái)進(jìn)深最大的。

南陽臺(tái)贈(zèng)送一半面積約8.2㎡，北向一個(gè)設(shè)備平臺(tái)約3.1米，總計(jì)11.3㎡。

北京隅西頌122㎡戶型，非常巧也叫雅頌，南向面寬10.4米，略遜于嘉棠雅序。

南向通面陽臺(tái)一半面積為7.8㎡，外接花池面積4㎡+；北向送了兩個(gè)設(shè)備平臺(tái)共5.8米。合計(jì)贈(zèng)送面積接近18㎡。

1、小高層

北排1-3# ，其中西北角3# 首層架空，為社區(qū)服務(wù)用房。

1# 西邊戶和3# 東邊戶為123㎡四居兩衛(wèi)，共35套；

其余為主力戶型99㎡，共285套，戶型占比近半。

2、中間3棟洋房

4# 8層、5# 6層，均為123㎡戶型，共40套；

6# 樓王洋房，首層架空，為頂配戶型，建面約139㎡，共36套。

3、北排5棟洋房

7-11# ，均為109㎡戶型，共146套。

棟樓排布：高低配

地形面寬夠大，使得樓棟排布非常舒服，北邊是大高板，南邊以七八層洋房為主。

三排房子，基本上平行排列，北面三棟18層，南面是6-11層洋房。

這種一半高層，一半洋房“高低配”的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在北京市場(chǎng)非常少見了。

它的目的是為了拉升小區(qū)的品質(zhì)。

從理論上講，建工花鄉(xiāng)容積率2.5，是做不到這種設(shè)計(jì)的。

北面高層容積率到了3.0，南面洋房容積率在1.8。

對(duì)比周邊主要競(jìng)品北京隅西頌，基本上是純高層產(chǎn)品，除了最南面的7# 是9層洋房，其余都是17、18層。

之所以能把一半面積做成洋房，一是因?yàn)榛ㄠl(xiāng)地塊面寬資源好，更主要的是因?yàn)樾^(qū)的建筑退線很少。

北面是綠化，沒有退線；西面是地鐵線，只退了3米；東面是綠化，基本無退線。

重點(diǎn)在南面，花鄉(xiāng)組團(tuán)一共有3幅住宅地塊，由北到南依次是1、2、3號(hào)地。

建工花鄉(xiāng)1號(hào)地塊占據(jù)了先發(fā)優(yōu)勢(shì)，它的南排樓棟絕大部分只退線了4米。

正常來講，與2號(hào)地之間按照權(quán)益要退線14米，但01地塊南排，只有西邊一棟退了27米，東邊一棟退了17米，中間三棟長排樓棟距用地紅線都只有4米。

這個(gè)退線距離，會(huì)讓南面2號(hào)地未來在樓棟排布上非常難受，很容易出現(xiàn)南高北低的情況，影響北排低樓層采光。

架空層下挖

由于入市節(jié)點(diǎn)接近，建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目與中建方程國賢府有很多相似的設(shè)計(jì)。

除了上面提到的新贈(zèng)送手段裝飾構(gòu)架，在層高問題的解法上，也借鑒了方程國賢府的做法。

兩個(gè)項(xiàng)目的首層架空部分，都向下擴(kuò)展了空間。

方程國賢府有4棟樓首層設(shè)架空層，層高3.6米，下挖0.6米；

嘉棠雅序有2棟首層設(shè)架空層，層高3.6米，下挖了0.5-0.6米。

好房子政策下，建議架空層最低3.6米，但在控高比較嚴(yán)格的情況下，如果架空層實(shí)打?qū)嵉刈龅降厣?.6米層高，那么樓上住宅標(biāo)準(zhǔn)層的層高就會(huì)被壓縮，極限情況下甚至少建一層樓，減少可售面積和利潤。

所以，采用這種地面局部下挖的方式，從下挖后的地面算起，到架空層頂部樓板的凈高，輕松達(dá)到甚至超過3.6米，滿足規(guī)范要求。

“節(jié)省”下來的層高可以分配給樓上的每一層住宅，讓標(biāo)準(zhǔn)層的層高更舒適。落實(shí)了好房子政策的同時(shí)，巧妙規(guī)避其對(duì)建筑總高影響，最終提升住宅產(chǎn)品本身競(jìng)爭力，非常聰明的設(shè)計(jì)。

當(dāng)然，嘉棠雅序架空層的層高是標(biāo)注出來了，其它沒標(biāo)注的樓棟，首層是不是也下挖了？

另外，通過架空層下挖的這個(gè)細(xì)節(jié)，大致可以推測(cè)這兩棟樓的住宅標(biāo)準(zhǔn)層高：小高層3米，洋房3.1米。

配電室入地，停車位抬升

新規(guī)之后，北京主城區(qū)樓盤，配電室入地的樓盤，方程國賢府首開先河。

嘉棠雅序也是這么做的，在總平圖上是找不到配電室的。

這種做法，一是增加可售住宅面積，二是讓樓棟更好排列。

另一方面，小區(qū)地面有64個(gè)機(jī)動(dòng)車位，位于中央兩棟樓的南北兩側(cè)，與活動(dòng)場(chǎng)地相連。

其中5#樓南邊還標(biāo)注了“林蔭停車位”，頗為詩意。

新規(guī)盤，人車分流是基本操作，很多項(xiàng)目的地面停車位只為報(bào)規(guī)湊數(shù)用，實(shí)則交付時(shí)都會(huì)改成綠化。

嘉棠雅序總平圖上也是只見停車位，未留車行出入口。

但是這個(gè)項(xiàng)目在東邊設(shè)置了一處車行出入口，并且車行動(dòng)線也十分合理，只在小區(qū)東半邊，另外半邊基本上無車流。

所以后續(xù)是否真會(huì)按圖施工，保留這些地面停車位？

顯然不大可能。

后續(xù)大量宅地待供應(yīng)

嘉棠雅序位于豐臺(tái)區(qū)玉泉營街道，緊鄰南四環(huán)。

通勤優(yōu)勢(shì)明顯，直線距離1公里內(nèi)有地鐵房山線花鄉(xiāng)東橋站、地鐵10號(hào)線與房山線換乘首經(jīng)貿(mào)站。

周邊生活配套完善，首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京天壇醫(yī)院、北京口腔醫(yī)院、天壇生活廣場(chǎng)、花鄉(xiāng)奧萊村、紀(jì)家廟公園。

西南方向不到2公里，就是金隅地產(chǎn)的新盤北京隅西頌。

除此之外，01地塊南側(cè)，還有兩幅規(guī)模更大的住宅用地待供應(yīng)。

其中02地塊建面超12萬㎡，最南邊的03地塊也有6.6萬㎡。

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