最近，在業(yè)內(nèi)交流時，常會聊到一個項目——安瀾上海。一是當(dāng)時其439.5億元的成交總價，刷新了全球土地出讓紀(jì)錄；二是其抬板設(shè)計——將整個社區(qū)建于4米往上的抬板之上——讓很多人眼前一亮，展示區(qū)一開放，就成了頂流。

抬板設(shè)計，顧名思義，就是將整個社區(qū)「凌空架起」，可以為產(chǎn)品帶來大量提升空間。但是明源君今天并不準(zhǔn)備聊安瀾上海這個項目。因為，早在2022年，保利·光合TOD就已突破技術(shù)和理念限制，落地了上海首個抬板項目，領(lǐng)先「好房子」新規(guī)3年——不僅抬板高度達(dá)到驚人的17米，而且目前已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房！

事實上，保利·光合TOD一推出就受到市場追捧：入市3年（2022-2025年），其取得了上海銷售套數(shù)TOP1、主城銷售套數(shù)TOP1的成績。因為，其并非借抬板進(jìn)行簡單的空間高度堆砌，而是通過0米-10米-17米3層立體城市功能疊造，引領(lǐng)了一場從「基礎(chǔ)優(yōu)化」到「極致革新」，從解決單個痛點(diǎn)到對生活方式全面重構(gòu)的居住「范式革命」，實現(xiàn)了多個維度的升級，即便放在住宅新規(guī)落地的今天，仍屬「新一代產(chǎn)品的引領(lǐng)者」，為上海提供了關(guān)于未來居住的樣本。

但它的意義遠(yuǎn)不止于此。8月15日，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》發(fā)布。居住「好房子」是城市高質(zhì)量發(fā)展的一部分，但城市高質(zhì)量發(fā)展絕不僅限于居住本身。

保利·光合TOD是一座規(guī)模達(dá)百萬方的大城，其立體開發(fā)的模式重新發(fā)明了城市，它還為上海乃至中國城市高質(zhì)量發(fā)展提供了新思路。

接下來，我們看到的，幾乎都已實景呈現(xiàn)。

01

景觀和視野升維：多重景觀成為日常

如果說建筑讓我們擁有了家的歸屬，那么園林則賦予了生活更多的詩意與靜謐。所以，園林景觀一向是住宅項目的敏感點(diǎn)。

很多項目會費(fèi)盡心思，打造三重、四重，甚至五重園林。項目旁邊的公園，也會成為重要賣點(diǎn)之一。配建口袋公園，也越來越常見。

不過，傳統(tǒng)扁平式開發(fā)決定了，無論是社區(qū)園林景觀還是社區(qū)外的口袋公園景觀，與建筑的排布方式，是從地面橫向排布。抬板后立體開發(fā)，則可以讓景觀與建筑變?yōu)閺牡孛嫦蛏涎由斓目v向排布，實現(xiàn)景觀的升維，讓人視角范圍內(nèi)只有賞心悅目的景觀。

保利·光合TOD通過0米-10米-17米板，構(gòu)建了4維景觀。

其他項目在介紹時，都會說自己周邊有多少座公園，項目距離公園有多近，步行過去的時間有多短等等，但是，保利·光合TOD的邏輯完全不一樣：公園本身就是項目的生態(tài)底盤——城市的骨架是沿著一條L形天然水系、0米生態(tài)底盤基地之上舒展開，并嵌入濱水公園……

保利·光合TOD的公園加在一起，大約有20萬平方米，約等于28個國際標(biāo)準(zhǔn)足球場大小。說它是建在公園里的項目也不為過。

絕大部分社區(qū)，缺乏一個讓人從快節(jié)奏工作場域到生活空間平緩過渡的場景，而以如此巨大的公園為生態(tài)底盤的項目，為業(yè)主提供了一條自然松弛的歸家路。目前，3000米滬上「最美」歸家路已實景呈現(xiàn)。

在10米板上蓋，保利以「光合森林（光合之上，未來成林）」的理念為核心，因地制宜地利用場地豎向高差設(shè)計了一條南北向的開放性高線公園。與中央河道公園和17m標(biāo)高綠化景觀形成多層次的立體景觀體系。行走其中，可以看城、可以看公園，宛如置身巴比倫花園……

△ 高線公園實景圖

無論你是站著拍還是坐著拍，向外拍還是向內(nèi)拍，向上拍還是向下拍，多層次的立體景觀都能成為漂亮的背景，都非常出片。

高線公園，同時也是一條凌空街區(qū)，夜幕降臨時，走在高線公園上，一路都是櫥窗的溫暖燈光以及繽紛的夜景。

△ 凌空街區(qū)夜晚櫥窗實景圖

在17米板之上，保利還打造了「一廊兩境三軸九景」的恢弘園林景觀。站在空中觀景走廊，很自然的會讓人想起詩人卞之琳《斷章》中的一句詩歌——你站在橋上看風(fēng)景，看風(fēng)景的人在樓上看你。

只不過，在保利·光合TOD，「你」是位于「高線公園」的人們，而看風(fēng)景的人（業(yè)主）在17米之上的空中觀景走廊。當(dāng)然，看風(fēng)景的人還可以在家里的景觀陽臺上或者高線公園，因為「你」可能在濱水公園。

△10米板和17米板上實景圖

因為抬板之后，高度變高了，保利·光合TOD 17米板之上的「蓋上」二樓相當(dāng)于普通高層住宅的8樓，整個社區(qū)如同「建造在半山上」，不僅視野更加開闊，而且推窗即可俯攬四維景觀：

近處是17米板之上「一廊兩境三軸九景」的社區(qū)園林景觀，稍遠(yuǎn)則是10米板之上的高線公園，越過保利·光合TOD是20萬方的濱江公園，遠(yuǎn)眺還有恢弘的城市景觀。

非抬板項目，只能做到「推開窗就是園林景觀」，常規(guī)的幾米抬板能增加一個維度，只有保利·光合TOD這種將抬板做到17米的項目，才能讓每個戶型都擁有「江、園、街、城」四維同框的景觀體驗。

我們知道，新加坡是全球聞名的「花園城市」，原因有三：一是全國綠化覆蓋率高，二是人均公園面積大，三是垂直綠化建筑遍布全城。

截至2025年6月，上海的各類公園數(shù)量已達(dá)到1013座?！甘逦濉蛊陂g，全市預(yù)計新增各類公園500座以上，新增立體綠化50萬平方米。

所以，保利·光合TOD的景觀升維，不僅讓多重景觀成為每個業(yè)主的日常，還為上海實現(xiàn)「城在園中、林廊環(huán)繞、藍(lán)綠交織」的城市圖景貢獻(xiàn)了解決方案。

02

配套升維：承載熱愛的同時提升效率

「城市，讓生活更美好」，這是2010年中國上海世界博覽會的核心主題。城市，之所以讓生活更美好，是因為各種資源/配套的獲取效率非常高，而且城市越大獲取的效率越高。

整個保利·光合TOD本身就是一座融合了住宅、商業(yè)、辦公、公寓、文化、教育、生態(tài)7大多元業(yè)態(tài)的百萬方大城，資源的濃度超過絕大部分項目，17米抬板更是讓其在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)了3倍擴(kuò)維。

常規(guī)抬板項目，要么高度不夠，要么只關(guān)注「抬高居住層」這一個維度。相比之下，保利·光合TOD 17米的抬板有「0米-10米-17米」三層立體空間，每一個標(biāo)高都有獨(dú)立的功能定位，又有機(jī)連接成了一個立體的生活生態(tài)系統(tǒng)，實現(xiàn)了「3倍配套濃度」。

一、0米板上，揮灑熱愛

保利·光合TOD 20萬方的公園足夠大，這給場景的打造提供了巨大空間。無盡的綠意在這里綿延成無限的場景，人們可以在其中盡享自然松弛日常。

沿著L形天然水岸，保利打造了1.6km濱水漫步道。沿著水岸，還營造了親水釣魚平臺、觀鳥平臺等場景，引入皮劃艇、槳板等水上運(yùn)動。

△公園場景化實景圖

結(jié)合濱水公園自然生態(tài)營造的專屬戶外露營基地，讓業(yè)主無需遠(yuǎn)行，就能來一場說走就走的露營。

復(fù)合功能的互動地景，不僅為孩子打造了攀爬、穿梭、眺望、圍坐、滑梯等活動模式，還融入了自然科普功能，讓孩子們可以在邊玩邊學(xué)。

公園里那座「超級飛碟」，是一座鄰里中心，涵蓋花藝、咖啡館、圖書館或藝術(shù)展廳等日常場景。

△「大飛碟」實景圖

此外，還有野趣飛盤、草坪音樂會、城市戲劇、露天電影院、瑜伽、籃球場、網(wǎng)球場等多元生活方式場景。

△網(wǎng)球場實景圖

除了豐富，不少場景還非常專業(yè)。約1300㎡滑板公園&籃球場，比肩迪拜X-DUBAI滑板公園標(biāo)準(zhǔn)打造的專業(yè)級滑板公園，涵蓋潮流街式、BMX賽道、極限碗池、玩味看臺等豐富功能，從入門到高玩，都可以找到酣暢淋漓的賽道。

這也使保利·光合TOD成為上海首個城市賽事級滑板公園大城。未來，業(yè)主在家門口就能觀看相關(guān)比賽，參賽。

▲滑板公園實景圖

二、10米板上，承載煙火

常規(guī)的項目，要么缺乏煙火氣，要么有煙火氣但不夠優(yōu)雅，保利·光合TOD的10米板就破解了這一難題。

保利·光合TOD的空中街區(qū)，是高線公園與城市陽臺的復(fù)合體：既是一條街，又是高線公園，還是視野開闊的城市陽臺。

△ 凌空街區(qū)實景圖

橫貫東西的城市十字軸（生活軸線），將豐富多元的社區(qū)配套沿軸線分布，并利用人流動線與配套功能相組合，形成「生活十字 軸城市T臺秀」，打造出了一個完整的生活閉環(huán)：

十字縱橫軸交匯城市泛會所，外挑露臺疊加文化、體育、商業(yè)服務(wù)空間，串聯(lián)室內(nèi)健身、社區(qū)中心、藝術(shù)space、公民飯?zhí)?、康養(yǎng)服務(wù)等約1萬㎡城市配套，覆蓋了文化、體育、商業(yè)、康養(yǎng)、行政服務(wù)，構(gòu)建起無界活力街區(qū)的服務(wù)中樞。

你可以在這條「凌空街區(qū)」獲得各種室內(nèi)外無縫切換的活力場景。

它既是社區(qū)的「煙火氣中心」、是鄰里社交的場域，又是潮流打卡地，還可以是臨時辦公場地。

保利在這里打造了極具圖書館氛圍的「學(xué)習(xí)中心」，里面有單人電話亭，有可以躺平小憩的高低鋪，甚至還有各種自習(xí)和辦公隔間，24小時的零食飲料自動販賣機(jī)都已提前入駐。

工作日晚上，或周末碰到緊急的工作需要臨時加班，但又不想打擾家人，這里是不是一個極好的臨時工作場地？

△ 凌空街區(qū)實景圖

疊加10米蓋下約4600㎡商街+約5000㎡社區(qū)配套，社區(qū)食堂、網(wǎng)紅菜場等，蓋上蓋下一起組合成約2萬方的超級街區(qū)「光合里」。

五大主題生活軸，形成了多元高品質(zhì)消費(fèi)場景，既有煙火氣，又不干擾居住的私密性。

三、17米板上，靜謐日常

17米板之上，結(jié)合社區(qū)園林景觀，還有第三重配套：

保利·光合TOD共有南北兩個塊地，二者功能區(qū)相互獨(dú)立且完善，共同構(gòu)建了有動有靜的9大生活場景，形成多元社區(qū)。如果不喜歡熱鬧，盡可以在此享受靜謐日常。

今年7月的中央城市工作會議明確指出，我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

過去攤大餅式的城市建設(shè)，不僅浪費(fèi)資源還十分低效。近年來，國家大力推動產(chǎn)城融合破解這一難題。

保利·光合TOD通過抬板設(shè)計進(jìn)行立體開發(fā)，為此提供了一種新解法：一方面，其增大了資源/配套濃度；另一方面，上下的高度落差，還創(chuàng)造了「垂直的效率」，不僅節(jié)省時間，還豐富了歸家、外出、休閑娛樂、社交等場景。

這才是城市高質(zhì)量發(fā)展該有的樣子。

03

舒適升維：更安心更私密，更多風(fēng)光

最近幾年，四代宅概念大熱，住宅新規(guī)落地之后，更是大有蔓延之勢。因為其能帶來更好的通風(fēng)和采光，更高的得房率……然而，仍有很多問題其無法解決，比如私密性、比如人車分流等……

保利·光合TOD通過「0米-10米-17米」抬板設(shè)計系統(tǒng)性地解決了這些痛點(diǎn)，將居住舒適度提到了新維度。

首先，實現(xiàn)了人、車、物的徹底分流

很多小區(qū)宣稱自己是「人車分流」，其實并不徹底，車還是要停在社區(qū)門口。車庫也不同程度存在陰暗、通風(fēng)差等問題。這在保利·光合TOD都不是問題。

依托17米的巨大高差，保利·光合TOD構(gòu)建了「人、車、物」分流體系——

2條車行天橋、3個輔車行匝道，網(wǎng)約車/非機(jī)動車停車點(diǎn)，使得車輛不用經(jīng)過居住區(qū)就可以從城市干道直接進(jìn)入地庫，徹底實現(xiàn)「人車分流」。

△效果圖

△實景圖

由于車庫基本平進(jìn)少了坡道，沒有過去地下車道的坡道空間浪費(fèi)以及行車動線復(fù)雜的問題，可以做更大的車位，側(cè)面也有條件做采光了，解決了以往地下車庫最大的采光通風(fēng)問題，不僅綠色節(jié)能，歸家儀式感和體驗感也會更好。

△陽光車庫實景圖

快遞、外賣、垃圾也都設(shè)有獨(dú)立收發(fā)與清運(yùn)點(diǎn)，完全不經(jīng)過居住樓棟和公共活動區(qū)域，徹底告別「快遞堆門口、垃圾占通道」的痛點(diǎn)。

其次，真正實現(xiàn)了大隱隱于市的私密

非抬板的住宅小區(qū)，一樓和二樓的價格普遍要低不少，因為采光差、容易潮，而且有時候窗外就是馬路或者小區(qū)垃圾站，隱私差、噪音大。

保利·光合TOD的蓋上住宅建在17米之上，它的蓋上二樓就相當(dāng)于普通高層住宅的8樓。距離產(chǎn)生美，城市的喧囂成了風(fēng)景。

而且，抬板之后的社區(qū)邊界，全部沒有了圍墻感，在隔絕噪音，形成了內(nèi)部秩序私密性的同時，儀式感也更強(qiáng)。

在凌空街區(qū)，有一個長達(dá)40米的「天光舞臺」，保利·光合TOD創(chuàng)造性地把蓋板上的樓盤大門做成了一座露天劇場，劇院式的大臺階連接了10米街區(qū)和17米住區(qū)。這也是熱鬧和靜謐的一個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

走進(jìn)這道門，就 徹底告別 了城市的喧囂 和塵 土； 走出這道門， 街區(qū)、河流、森林 以及整座城市，就 鋪展在眼前。

△露天劇場式的樓盤大門（實景圖）

最后，每天多2小時日照，舒適拉滿

更難得的是，保利·光合TOD是一個容積率僅1.13的低密洋房社區(qū)。近幾年低密地塊頻出，但這種達(dá)到別墅級的超低容積率，還是罕見。

研究表明，每減少0.1的容積率，樓間距將增加2米，日照時間將增加15分鐘。保利·光合TOD的樓間距達(dá)32-70m，每天能比其他項目多近2個小時日照，不僅讓每一個戶型都有眺望城市的視野，還讓每個房間都能向陽而居！

比如，約102㎡的戶型（如下圖），擁有南向270度的景觀陽臺，可以一覽園、街、河、城4維立體景觀。

而且，書房和臥室做了增加實際得房率的全飄窗，讓居住更加闊綽舒適。

建筑面積約143平米的戶型（如下圖），更是做到了一梯一戶的設(shè)計，四個臥室中的三個都朝南。大尺度的瞰景陽臺，就是一個巨大的取景框。

這種「抬高+低密」的組合，是真正能徹底改變生活方式的房子，即便在上海新規(guī)社區(qū)里也是絕對領(lǐng)先的標(biāo)桿，而且，它還是準(zhǔn)現(xiàn)房，今年年底就能住進(jìn)去。

04

生態(tài)升維：可以自我生長，永不過時

驚艷還不止于此，因為整個保利·光合TOD還是上海最新一代的TOD項目，是一座規(guī)模達(dá)百萬方的大城。

TOD本質(zhì)上是一個「平臺」，它比普通樓盤擁有更強(qiáng)的城市資源吸附力，上海其他TOD項目住宅比同板塊次新房普遍溢價約20-30%。

保利·光合TOD的北邊是漕河涇，南邊是「東方硅谷」紫竹高新區(qū)，西邊是閔行航天城，它恰好處于「黃金三角」的中心點(diǎn)，自身周邊也環(huán)繞著諸多大企業(yè)的總部。所以，它還是一個城市的超級節(jié)點(diǎn)。

買房無論是自住還是投資，最怕今天領(lǐng)先明天過時。而這樣一個自身融合了住宅、商業(yè)、辦公、公寓、文化、教育、生態(tài)7大多元業(yè)態(tài)，周邊又有豐富產(chǎn)業(yè)資源的項目，是可以不斷自我生長和進(jìn)化的，永不過時。

而且，當(dāng)百萬方大城、抬板設(shè)計、TOD等元素集于一個項目，別人想抄都抄不了，真正做到了獨(dú)一份。

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