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中產(chǎn)先生 | 洞見時(shí)代發(fā)現(xiàn)價(jià)值講述生活

未雨綢繆。

香港大浦的火災(zāi)讓人揪心，隨著調(diào)查的深入，我們發(fā)現(xiàn)問題其實(shí)很多，不只是煙頭或者竹棚這么簡(jiǎn)單。

另外，網(wǎng)上關(guān)于大火的事情也能吵起來，有點(diǎn)過了，現(xiàn)在出點(diǎn)什么事情就事論事太難了。

關(guān)于大火具體的問題就不聊了，相信香港那邊會(huì)有一個(gè)詳細(xì)的報(bào)告，我們聊聊這次大火對(duì)內(nèi)地樓市的一個(gè)警示：

高層住宅的維修和安全問題。

這可能是更實(shí)際也更貼近的問題，有多近呢？

香港這次起火的居民樓是40年大修，內(nèi)地的規(guī)定是30年，按照30年大修為標(biāo)準(zhǔn)的話：

內(nèi)地20%的存量房已經(jīng)到了大修年限，大概是2-3億套。

如果再以時(shí)間為界：

1998年房改至今，基本上所有商品房即將進(jìn)入30年大修的倒計(jì)時(shí)。

這其中以高層最為緊迫。

看個(gè)數(shù)據(jù)：

中國已經(jīng)是世界上高層住宅密度最高的國家，這些高層集中建設(shè)于2010-2018年：

基本上是2008和2015兩博樓市高峰時(shí)期。

而且以剛需盤和安置房為主。

高層住宅的問題在于：

人多、維修成本高、安全隱患大。

當(dāng)然比起香港還是要好一些。

所以，高層發(fā)生安全事故的幾率比較高，可能造成的人員和財(cái)產(chǎn)損失也比較大，我覺得香港這次大火之后，高層住宅會(huì)越來越難賣。

怎么來規(guī)避這個(gè)隱患？

主要還是要靠維修，既然要維修，最直接的問題就是錢從哪里來？

我們看香港這次大火：

8幢40年的老樓，維修需要3.3億港元，因?yàn)橘Y金不夠每戶還平攤了16-18萬，甚至有一種說法，正是因?yàn)橘Y金不足造成了施工方用了有安全隱患的材料，當(dāng)然這要等正式調(diào)查結(jié)果。

但也凸顯了資金的重要性，巧婦難為無米之炊。

為什么高層的維修成本更高？

一來是高層結(jié)構(gòu)復(fù)雜：

動(dòng)輒上百米，承重結(jié)構(gòu)復(fù)雜，比起洋房需要更多機(jī)械，更多專業(yè)高空作業(yè)人員，這些都是成本。

二來主要就是電梯成本：

電梯只能用15-20年，比房子壽命還短，大修一次大幾萬，換一部幾十萬，整體成本大搞一次就要上百萬。

所以高層的維修基金繳納也更多，但是還是不夠消耗。

怎么辦呢？

1、解決錢的問題

目前住宅維修資金主要來源有三個(gè)：

維修基金：這是房屋維修資金的主要來源，但是因?yàn)闅v史的原因，很多老舊小區(qū)沒有維修基金，所以前幾年國家也規(guī)定了補(bǔ)足要求，低于30%就要啟動(dòng)補(bǔ)足程序。

財(cái)政補(bǔ)貼：地方開始試點(diǎn)提取土地出讓金來彌補(bǔ)住宅維修資金不足的問題，看報(bào)道是1.5%，如果高層這塊地出讓金額足夠高的話，也是一筆不小的資金。

業(yè)主眾籌：如果還不夠，只能業(yè)主眾籌了，到時(shí)候恐怕挺難的，就像香港這個(gè)樓盤每戶籌差不多20萬。

對(duì)了，這塊有關(guān)部門做了一個(gè)房屋養(yǎng)老金制度：

維修基金是個(gè)人賬戶，土地出讓金是公共賬戶，屬于比較未雨綢繆了。

2、解決修的問題

與其30或者40年來一次大修，不如平時(shí)修修補(bǔ)補(bǔ)。

這也房屋老舊不但會(huì)減慢，而且大修的概率也會(huì)減少，可以減少維修成本。

這塊有關(guān)部門也有規(guī)定：

叫房屋全生命周期管理。

我記得：

當(dāng)年房屋養(yǎng)老金和全生命周期管理剛出來的時(shí)候，輿論也是一片嘲諷，現(xiàn)在看來其實(shí)是相當(dāng)有先見之明了。

總之，現(xiàn)在的輿論挺難評(píng)的。

不過有關(guān)部門還是干實(shí)事的，就像上次罵殘疾人的事，最近民航總局發(fā)布通知全面提升無障礙通行的設(shè)備升級(jí)和安全適配，打臉啊。

少宣泄情緒，多研究問題。

就這樣。

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