“我們這一代人，經(jīng)歷了房價只漲不跌的黃金二十年，也正在經(jīng)歷“房子不再等于財富”的轉(zhuǎn)折年代。

過去靠著買到就是賺到，隨著房價不斷上漲時候，能夠給你第二次選擇的機會。現(xiàn)在，恐怕 一次買錯之后，就很難再翻過身來。

未來三年，福州的樓市會進入一種什么樣狀態(tài)，房價會呈現(xiàn)一個什么樣的趨勢？

這樣困擾著很多，當下選擇買房的人。

我憑借自己在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，這么多年的經(jīng)驗，綜合城市發(fā)展，人口增減，以及房產(chǎn)新規(guī)，這三個方面，給大家一個參考分析。

城市發(fā)展直接影響房價走勢

福州是福建的省會城市，它輻射的中小型城市有：南平，三明，寧德，莆田，以及福州市區(qū)以外的八縣：閩侯，福清，閩清，長樂，連江，平潭，羅源，永泰，他們分別毗鄰在以上的四個市區(qū)的交界處。

空間戰(zhàn)略布局當中，就涵蓋了八縣以及周邊城市，在十四五規(guī)劃當中，已有明確發(fā)展方向。“東進南下、沿江向海、山海協(xié)同”為空間戰(zhàn)略，推動城市從濱江向濱海跨越。

東進南下：重點建設(shè)濱海新城、福州大學城、東南汽車城、絲路海港城、國際航空城、現(xiàn)代物流城六大新城，強化沿海軸線與京-福-臺軸線的交通服務(wù)能力。

沿江向海：依托閩江口金三角經(jīng)濟圈，打造“海上福州”國際品牌，推動港口、航空等樞紐能級提升。

山海協(xié)同：通過預(yù)控區(qū)域交通走廊，促進福州與莆田、寧德、南平等周邊城市聯(lián)動發(fā)展，形成“一主一副”雙動力源格局。

因此，我們可以判斷，福州城市的發(fā)展，定然會延伸至周邊城市，甚至還包括的臺海經(jīng)濟發(fā)展，可以大大促進福州都市圈的規(guī)模擴大化。

經(jīng)濟增長意味著居民收入的提升，2024年福州的人均收入5.15萬，較2024年4.89萬有所增長。未來三年，定然會再次突破2024年的均值。

以福州房價最高區(qū)域鼓樓區(qū)來參考，不劃片的房子，均價1.3萬左右，按照人均可支配收入5萬來對比，每年可在房子上支出30%，1.5萬元，一個家庭可以承擔3萬左右的月供，貸款80萬買套房子的難度較低。

所以，低總價的房子，近三年以后，有望穩(wěn)定下來，不會像前幾年一樣，無限的下跌。

人口決定城市規(guī)模也決定房價趨勢

能夠決定一個地方的房價，人口與收入占據(jù)重要的部分。上文我們提到福州城市都市圈的發(fā)展，對于福州周邊城市，必然帶來人口相互虹吸的效果。

人口流動的“虹吸效應(yīng)”：全國在萎縮，都市在膨脹，全國一線撐死，北上廣深這些全國性大城市，并沒有出現(xiàn)人口流出的情況，反而仍然在持

續(xù)增長當中。杭州、成都、合肥等新一線城市成為人口凈流入主力，2025年上半年分別吸引24.5萬、22.8萬、18.6萬新增人口。

根據(jù)福州市統(tǒng)計局發(fā)布的官方數(shù)據(jù)

• 2022年末：福州市常住人口為844.8萬人
• 2023年末：福州市常住人口為846.9萬人
• 2024年末：福州市常住人口為850.1萬人

2022年至2025年，福州市常住人口從844.8萬人增長至850.1萬人，總增長約5.3萬人，總增長率約為6.27‰。其中，2023年增長較緩（2.37‰），2024年增速有所提升（3.78‰）。

長期看人口的房地產(chǎn)行業(yè)，隨著福州都市圈的擴大化，南平，三明，寧德，莆田等地的人口，逐步的流入到福州城市當中，更為直接影響到福州的房價走勢。

以我來看，外來群體對福州的房價影響，主要集中在200萬左右標的物，也就是150-230萬之間的房子，會成為外來群體的主要對象。

當然，大家覺得這幾年福州的房價在下行，其實也要分區(qū)域，分版塊，不同區(qū)域的價格漲跌，都不一樣。如果與周邊城市對比，福州的房子還算有一定的交易量，而小城市的房子價格低，還沒有交易量。

在此，我還是保持一個觀點，福州房價會隨著人口的增長而穩(wěn)定下來，用三年的時間，可能還不會有直觀體驗，若是10年，必然會形成一個強烈的分化。

房產(chǎn)新規(guī)，讓房子改善生活

新規(guī)之后，房地產(chǎn)迎來了很大的變化，城市高質(zhì)量房產(chǎn)離不開，“好房子”和完整社區(qū)的建設(shè)。

福州的房子還會繼續(xù)蓋，還有大量的安全，舒適，綠色，智慧的住房會進入到市場。同步其中的，還有房地產(chǎn)的新模式，房地產(chǎn)正在努力的轉(zhuǎn)型，至于轉(zhuǎn)到什么程度，目標是什么，還沒有得出結(jié)論，未來房地產(chǎn)的新格局已經(jīng)打開大門。

你如果有關(guān)注福州，或許可以看明白，福州五城區(qū)內(nèi)，地段較好的地方，已經(jīng)開始不斷的進行老舊小區(qū)的征遷，且在很短的時間里，就有新的項目入市。這些入市后的房子，全部都是新規(guī)之下的產(chǎn)品，綠色，舒適，健康，智慧都涵蓋其中，別看這些房子貴，買它的人還不在少數(shù)。

這是城市百姓對房子的需求發(fā)生變化，過去只講剛需和置換，現(xiàn)在改善的同時還要考慮到多樣化，很快就會有新的利好政策，來促進這些置換的房子，增加它們的去化。

所以，能夠很清楚看明白，未來三年，你們看到能夠相對保值，或者房價可能增長的房子，大概率都會是：改善多樣化的產(chǎn)品。

如果你現(xiàn)在有條件買房，我更建議選擇，新規(guī)之后的房子，它們不僅是未來，更是給幸福生活的一個新的開始。

以上觀點，只是個人的角度看待，不代表任何機構(gòu)。

對于未來三年，五年之后的房價發(fā)展，大家可以相互交流看法。

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