《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》已由山西省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議修訂通過于2026年1月1日起施行

條例內(nèi)容詳見

山西省物業(yè)管理?xiàng)l例

（2004年9月25日山西省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議通過

根據(jù)2010年11月26日山西省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議《關(guān)于修改部分地方性法規(guī)的決定》修正

2025年11月26日山西省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議修訂）

目 錄

第一章 總則

第二章 物業(yè)服務(wù)區(qū)域

第三章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

第四章 物業(yè)服務(wù)管理

第一節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第六章 監(jiān)督管理

第七章 法律責(zé)任

第八章 附則

第一章 總 則

第一條 為了提升物業(yè)服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等相關(guān)主體的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的管理、服務(wù)及其監(jiān)督管理等活動適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人或者自行管理的方式，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條 縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理工作綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，將物業(yè)管理融入基層治理體系，并將所需經(jīng)費(fèi)列入本級財(cái)政預(yù)算。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法做好轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作，所需經(jīng)費(fèi)列入縣級財(cái)政預(yù)算。

居（村）民委員會依法做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第四條 縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房產(chǎn)主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)管理主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府發(fā)展改革、自然資源、市場監(jiān)督管理、消防救援等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。

第五條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)制定并組織實(shí)施自律性行業(yè)規(guī)范，定期公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的市場動態(tài)信息，協(xié)助開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營和誠信服務(wù)，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

第六條 鼓勵和支持運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、大數(shù)據(jù)等，推動智慧物業(yè)、綠色物業(yè)發(fā)展，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平。

第二章 物業(yè)服務(wù)區(qū)域

第七條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，考慮物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、物業(yè)類型、社區(qū)建設(shè)等因素。

第八條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)服務(wù)區(qū)域向物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理主管部門備案，并在商品房買賣合同中明示。已劃定物業(yè)服務(wù)區(qū)域并實(shí)施物業(yè)服務(wù)但尚未備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的業(yè)主向物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理主管部門備案。

縣級人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)將備案的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，及時告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃定后需要調(diào)整以及已投入使用但尚未劃定的，由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定，并向縣級人民政府物業(yè)管理主管部門備案。

第九條 物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；

（二）共有部分情況；

（三）建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位；

（四）業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例；

（五）物業(yè)管理的方式、物業(yè)服務(wù)人相關(guān)信息；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電、暖、網(wǎng)絡(luò)、通風(fēng)、采光等基本使用條件。

物業(yè)服務(wù)用房依法屬于全體業(yè)主共有。未經(jīng)業(yè)主共同決定，任何單位和個人不得買賣、出租或者抵押物業(yè)服務(wù)用房，不得改變其用途。

業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑。

第三章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

第十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同約定，享有業(yè)主權(quán)利，履行業(yè)主義務(wù)。

第十二條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十三條 一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，有下列情形之一，專有部分面積占比百分之五以上的業(yè)主或者人數(shù)占比百分之五以上的業(yè)主，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的申請：

（一）已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑總面積百分之五十以上的；

（二）已交付業(yè)主的專有部分面積不足建筑總面積百分之五十，但首套物業(yè)交付滿兩年的。

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起六十日內(nèi)，指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，在物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門、居（村）民委員會指導(dǎo)下，組織召開首次業(yè)主大會會議；逾期不能召開的，籌備組自行解散。

首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉業(yè)主委員會。

第十五條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，由業(yè)主委員會組織召開。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主大會會議可以采用現(xiàn)場或者互聯(lián)網(wǎng)等方式召開，通過集體討論、書面征求意見等形式收集意見，表決應(yīng)當(dāng)采用記名投票的方式。

業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會書面記錄并存檔，會議的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第十六條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，每屆任期不得超過五年，可以連選連任。 業(yè)主委員會成員的人數(shù)為五至十五人的單數(shù)，主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會任期、具體人數(shù)，成員任職條件、資格終止、增補(bǔ)辦法等由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

召開業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上成員出席，所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會全體成員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，執(zhí)行業(yè)主大會的決定；

（二）制定業(yè)主委員會財(cái)務(wù)、印章、會議等管理制度，并建立相關(guān)檔案；

（三）擬定共有部分經(jīng)營方案和共有資金使用與管理辦法，并提請業(yè)主共同決定；

（四）根據(jù)業(yè)主共同決定，處理住宅專項(xiàng)維修資金使用的相關(guān)工作，組織住宅專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)交、續(xù)交；

（五）擬定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請業(yè)主共同決定；

（六）根據(jù)業(yè)主共同決定，代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與退出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接；

（七）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）支持、配合居（村）民委員會依法履行職責(zé)；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)，并提交以下材料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會的會議記錄和會議決定；

（三）業(yè)主委員會成員基本信息。

業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可以持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)申請開立賬戶。

業(yè)主委員會任期內(nèi)備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒傅目h級人民政府物業(yè)管理主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示下列事項(xiàng)，并將相關(guān)資料存檔：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營收益的收支情況；

（五）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（六）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（七）業(yè)主委員會履職情況、成員支付物業(yè)費(fèi)等情況；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約約定的其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

前款第一項(xiàng)、第三項(xiàng)的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示；第二項(xiàng)的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起三日內(nèi)公示，公示期不得少于三十日；第四項(xiàng)至第八項(xiàng)的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)每半年至少公示一次，公示期不得少于三十日。

第十九條 業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（二）抬高、虛增、截留由業(yè)主共同支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修費(fèi)用等；

（三）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他利益；

（四）要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免其物業(yè)費(fèi)、停車服務(wù)管理費(fèi)等；

（五）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（六）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；

（七）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（八）拒不執(zhí)行業(yè)主共同決定的事項(xiàng)；

（九）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主委員會成員違反前款規(guī)定的，由業(yè)主委員會三分之一以上成員或者百分之五以上的業(yè)主提請業(yè)主大會決定是否終止其成員資格。成員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補(bǔ)選。

第二十條 有下列情形之一，物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組建物業(yè)管理委員會：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，但是因各種原因未能成立的；

（三）已召開首次業(yè)主大會會議，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

符合前款規(guī)定情形的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)就擬組建事項(xiàng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，自公告之日起三十日內(nèi)，成立物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會參照業(yè)主委員會運(yùn)行，代行業(yè)主委員會職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并推動符合條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第二十一條 物業(yè)管理委員會由業(yè)主代表、社區(qū)工作者、社區(qū)（村）黨組織或者居（村）民委員會代表等組成，人數(shù)為七至十五人的單數(shù)，其中業(yè)主代表不得少于二分之一。物業(yè)管理委員會主任、副主任由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。

物業(yè)管理委員會履職情況、成員的基本信息、業(yè)主代表的物業(yè)費(fèi)交納情況，應(yīng)當(dāng)每年在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會組建所需經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位先行墊付；無法確定建設(shè)單位的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府墊付。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的工作經(jīng)費(fèi)、組建所需經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以從公共收益中支出。

經(jīng)業(yè)主共同決定，可以委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)，對業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會主任進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第四章 物業(yè)服務(wù)管理

第一節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)

第二十三條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和本省有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)。

第二十四條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十五條 與建設(shè)單位存在利害關(guān)系可能影響招標(biāo)公正性的法人、非法人組織，不得參加投標(biāo)。

負(fù)責(zé)人為同一人或者存在控股、管理關(guān)系的不同單位，不得參加同一物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目投標(biāo)。

違反前兩款規(guī)定的，相關(guān)投標(biāo)均無效。

第二十六條 建設(shè)單位和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信息向物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)及時將備案信息告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第二十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)頻次、服務(wù)等級、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、物業(yè)服務(wù)用房管理和使用、承接查驗(yàn)以及違約責(zé)任等內(nèi)容，并作為商品房買賣合同的附件。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過三年，具體期限在合同中約定。期限屆滿前，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十八條 已竣工驗(yàn)收合格但尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

出售物業(yè)交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)，商品房買賣合同另有約定的除外。

新建物業(yè)自首套物業(yè)交付一年內(nèi)，縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會、業(yè)主代表對物業(yè)服務(wù)等級達(dá)標(biāo)情況進(jìn)行實(shí)地核查，根據(jù)核查結(jié)果重新核定服務(wù)等級，并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行與服務(wù)等級對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第二十九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，作為商品房買賣合同的附件，并在銷售場所顯著位置公示。

臨時管理規(guī)約違反有關(guān)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的，由物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令建設(shè)單位重新制定。

第三十條 新建物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行承接查驗(yàn)義務(wù)，完成對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分的承接查驗(yàn)工作，共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并將查驗(yàn)結(jié)果在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、業(yè)主代表參與現(xiàn)場查驗(yàn)，必要時可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

對于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)明確整改措施和時限，并按時完成整改。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。

第三十一條 現(xiàn)場查驗(yàn)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和本省有關(guān)規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗(yàn)所必需的資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接完成后三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理主管部門辦理承接查驗(yàn)備案手續(xù)。

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)

第三十二條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。委托管理的，一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

第三十三條 業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)指派物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)頻次、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等條款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同訂立之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信息向物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)及時將備案信息告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)包含下列內(nèi)容：

（一）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和管理；

（二）公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)；

（三）公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；

（四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)；

（五）裝飾裝修服務(wù)管理；

（六）物業(yè)服務(wù)檔案、資料管理；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定或者合同約定的其他事項(xiàng)。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，制定安全防范制度和應(yīng)急預(yù)案，采取合理措施保護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的樓體外立面、消防設(shè)施、窨井蓋、車輛停放場所、電梯、二次供水設(shè)施等重點(diǎn)部位和重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查。巡查中發(fā)現(xiàn)安全隱患的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患；發(fā)現(xiàn)重大安全隱患或者發(fā)生突發(fā)事件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急措施，通知相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人，并按照規(guī)定向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、負(fù)有安全監(jiān)督管理職責(zé)的部門以及負(fù)有維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的供電、供水、供熱、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位報(bào)告，協(xié)助做好相關(guān)工作。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，充電設(shè)施安裝應(yīng)當(dāng)符合國家和本省有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)。

具備電動汽車充電設(shè)施安裝條件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的需求協(xié)助辦理充電設(shè)施安裝，不得阻撓或者收取費(fèi)用。

經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用公共場地建設(shè)相對集中的公共充電基礎(chǔ)設(shè)施。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主、物業(yè)使用人的郵件投送、網(wǎng)約配送、家政服務(wù)等提供便利，不得無故阻止相關(guān)人員、車輛進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域的人員、車輛應(yīng)當(dāng)遵守時間、路線、停靠區(qū)域等相關(guān)管理規(guī)定。

第三十八條 鼓勵和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供養(yǎng)老、托幼、助殘、家政、文化、健康等服務(wù)，滿足業(yè)主、物業(yè)使用人多層次多樣化生活需求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照有關(guān)規(guī)定享受相關(guān)優(yōu)惠扶持政策。

經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)各類閑置的公共房屋，依照相關(guān)規(guī)定改造為社區(qū)居家養(yǎng)老、托幼等服務(wù)場所，提供社區(qū)生活服務(wù)。

第三十九條 各級人民政府及有關(guān)部門可以依法通過政府購買服務(wù)的方式，委托符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展社區(qū)治理、公共事務(wù)和居（村）民服務(wù)等。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

（一）提供的物業(yè)服務(wù)符合國家和本省的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，不得低于合同約定的服務(wù)等級或者質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，每半年至少開展一次業(yè)主滿意度測評，接受業(yè)主監(jiān)督；

（四）及時處理有關(guān)投訴，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（五）對違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律、法規(guī)的行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報(bào)告有關(guān)部門并協(xié)助處理；

（六）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報(bào)告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；

（七）不得泄露、非法使用在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

（八）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)費(fèi)用收支等記錄，形成物業(yè)服務(wù)資料和檔案，并妥善保管；

（九）配合有關(guān)部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置持續(xù)公示下列信息，確保信息真實(shí)并及時更新：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，服務(wù)電話、投訴電話、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況；

（二）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

（三）電梯、消防設(shè)施等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和維修保養(yǎng)信息；

（四）專業(yè)經(jīng)營單位的服務(wù)范圍和聯(lián)系方式；

（五）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等共有部分信息；

（六）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車位、車庫的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和分布情況；

（七）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行以及物業(yè)費(fèi)收取和電梯維修保養(yǎng)、公共水電費(fèi)用等支出情況、本年度物業(yè)費(fèi)收支預(yù)算；

（八）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)受委托經(jīng)營業(yè)主共有部分、使用住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置持續(xù)公示上一年度業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況、住宅專項(xiàng)維修資金使用情況。

業(yè)主有權(quán)查詢公示內(nèi)容，對應(yīng)當(dāng)公示但未公示信息或者已公示信息的內(nèi)容提出書面異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時予以書面答復(fù)。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘、另聘以及是否實(shí)行自行管理作出決定，并將決定書面告知物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同；決定另聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是合同對通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同或者服務(wù)期限屆滿不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前九十日書面通知業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外；同時書面告知物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定期限或者自合同終止之日起三十日內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將下列財(cái)物、資料等交還給業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況：

（一）占用的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等共有部分；

（二）代為保管的公共收益結(jié)余；

（三）預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（四）保管的物業(yè)承接查驗(yàn)資料；

（五）物業(yè)服務(wù)檔案和資料；

（六）住宅專項(xiàng)維修資金使用情況資料；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他財(cái)物、資料。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕交還和退出。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)合同終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出且尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會確定臨時物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活需求的臨時物業(yè)服務(wù)。臨時物業(yè)服務(wù)期限一般不超過六個月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

臨時物業(yè)服務(wù)期間，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十五條 新建物業(yè)的供電、供水、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線，應(yīng)當(dāng)符合國家和本省有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。竣工驗(yàn)收合格的，交由專業(yè)經(jīng)營單位運(yùn)行、維修和養(yǎng)護(hù)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

已投入使用的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線尚未交由專業(yè)經(jīng)營單位運(yùn)行、維修和養(yǎng)護(hù)的，由物業(yè)所在地的縣級人民政府組織專業(yè)經(jīng)營單位驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收；驗(yàn)收不合格的，由縣級人民政府組織相關(guān)單位進(jìn)行整改，整改合格后，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口及以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)等責(zé)任，不得將產(chǎn)生的費(fèi)用和損耗損失轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。專業(yè)經(jīng)營單位不得收取進(jìn)場費(fèi)、接入費(fèi)、運(yùn)行費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、協(xié)調(diào)費(fèi)等不合理費(fèi)用。

第四十六條 業(yè)主共同決定自行管理物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)制定自行管理方案，并向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主自行管理方案一般包括下列內(nèi)容：

（一）管理人及其權(quán)利和責(zé)任；

（二）管理的事項(xiàng)、費(fèi)用、期限；

（三）選聘專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的種類、資格條件和選聘方式，選聘勞務(wù)人員的數(shù)量、資格條件和選聘方式；

（四）業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和方式；

（五）安全防范制度和應(yīng)急預(yù)案；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

電梯、消防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價。物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)性質(zhì)、服務(wù)類別，遵循合理公開、質(zhì)價相符的原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)費(fèi)。

住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障性住房的物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定等級基準(zhǔn)價和浮動幅度。縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)未達(dá)到合同約定的服務(wù)等級的，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)重新核定其服務(wù)等級，并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行與服務(wù)等級對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以參考政府指導(dǎo)價，在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第四十八條 物業(yè)費(fèi)包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等共有部分的日常運(yùn)行和維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)等費(fèi)用以及業(yè)主同意的其他費(fèi)用。電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、停車服務(wù)管理費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和本省有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)。

第四十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請調(diào)解、仲裁或者提起訴訟。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。

第五十條 公安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛，因履行職責(zé)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)停放的，不得收費(fèi)。

鼓勵設(shè)區(qū)的市、縣級人民政府結(jié)合實(shí)際，對探望親友、婚喪嫁娶和為業(yè)主、物業(yè)使用人提供配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時停放車輛制定免費(fèi)停放時段等優(yōu)惠政策。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第五十二條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自拆除、改變建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等影響建筑結(jié)構(gòu)和安全的行為；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物或者挖掘地下空間；

（三）擅自拆改供電、供水、排水、供熱和供氣等設(shè)施；

（四）違規(guī)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（五）在非指定位置堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（六）占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；

（七）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（八）擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；

（九）違反規(guī)定出租房屋；

（十）在公共門廳、疏散通道、樓梯間、安全出口以及其他不符合消防安全要求的場所停放電動自行車、電動摩托車或者為其充電；

（十一）攜帶電動自行車、電動摩托車或者其電池進(jìn)入電梯轎廂或者入戶充電，違反用電安全要求私拉電線充電；

（十二）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動；

（十三）從建筑物中拋擲物品；

（十四）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十五）法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

發(fā)現(xiàn)前款規(guī)定行為的，可以向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，也可以向有關(guān)部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)告或者投訴。

第五十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。裝飾裝修管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)明示裝飾裝修活動的作業(yè)時間、禁止行為和注意事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)裝飾裝修活動的巡查檢查，對違法違規(guī)行為及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，立即報(bào)告有關(guān)部門。

第五十四條 規(guī)劃或者設(shè)置的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)明確產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，不得占用消防車通道、疏散通道、安全出口，不得影響其他車輛和行人正常通行。未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的車位、車庫，不得投入使用。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的車位、車庫，屬于全體業(yè)主共有，其設(shè)置、分配、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主共同決定。出租車位、車庫的收益歸全體業(yè)主所有，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第五十五條 建設(shè)單位出售或者附贈車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示產(chǎn)權(quán)證明文件。建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主；業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得只售不租。

擬出售、出租的車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買、承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽、搖號等方式確定，一戶業(yè)主只能購買、承租一個車位或者車庫。

在滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后仍有多余車位、車庫的，可以出租給本區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過十二個月。

第五十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

保修期限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通知施工單位進(jìn)入現(xiàn)場核查情況，予以修復(fù)。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進(jìn)行保修的，應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位修復(fù)。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門投訴。

第五十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。房屋分戶賬內(nèi)的資金余額不足首期交存額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。

房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中結(jié)余資金隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移；因拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中結(jié)余資金應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主。

物業(yè)保修期滿后，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照國家和本省住宅專項(xiàng)維修資金管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位和相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)的費(fèi)用，不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

第五十八條 利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，產(chǎn)生的公共收益歸業(yè)主共有。公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬、妥善保管，按照業(yè)主的共同決定使用，任何單位和個人不得挪用、侵占。

業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會成立后，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將代為保管的公共收益結(jié)余轉(zhuǎn)入其專用賬戶。

經(jīng)業(yè)主共同決定，可以委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對公共收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第六章 監(jiān)督管理

第五十九條 縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中的重大問題，制定物業(yè)管理的相關(guān)政策、制度和措施。

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理聯(lián)席會議，縣級人民政府物業(yè)管理、發(fā)展改革、公安、自然資源、市場監(jiān)督管理、審批服務(wù)管理、消防救援、城市管理綜合執(zhí)法等部門和居（村）民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)方參加，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中的重要問題。

第六十條 省人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價體系，提高物業(yè)服務(wù)滿意度；制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本，供建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考使用。

第六十一條 省人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價體系和懲戒機(jī)制，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用標(biāo)準(zhǔn)，定期組織測評并向社會公開信用信息和測評結(jié)果。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)對本物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信息依法進(jìn)行監(jiān)督。

第六十二條 設(shè)區(qū)的市、縣級人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）制定、實(shí)施物業(yè)管理相關(guān)政策；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接等活動；

（三）監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金交存、管理和使用情況；

（四）使用、完善物業(yè)管理數(shù)字化信息平臺和物業(yè)服務(wù)信用管理體系，對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)達(dá)標(biāo)情況進(jìn)行監(jiān)督管理，開展星級評價；

（五）監(jiān)督供水、供熱、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的服務(wù)活動；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六十三條 縣級以上人民政府發(fā)展改革部門應(yīng)當(dāng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，協(xié)助做好前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作。

縣級以上人民政府公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)技防、保安服務(wù)等活動，依法查處違反治安管理的行為。

縣級以上人民政府自然資源部門應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定、查處或者移送物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反規(guī)劃的行為，并做好未劃轉(zhuǎn)至審批服務(wù)管理部門改變規(guī)劃條件的建設(shè)工程以及各類配套建筑的行政許可。

縣級以上人民政府市場監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)依法對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備安全進(jìn)行監(jiān)督管理，查處物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的違法違規(guī)行為。

縣級以上人民政府能源部門應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)供電企業(yè)保障直供電物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電網(wǎng)配套建設(shè)和電動汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施用電報(bào)裝服務(wù)。

縣級以上人民政府消防救援機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法監(jiān)督抽查物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)主體遵守消防法律、法規(guī)情況，查處火災(zāi)隱患和消防安全違法行為，督促落實(shí)消防安全責(zé)任。

第六十四條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會依法履行職責(zé)，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的違反法律、法規(guī)的決定，責(zé)令限期改正或者撤銷，并通告全體業(yè)主。

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理情況、業(yè)主滿意度等指標(biāo)，每兩年組織開展一次物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的質(zhì)量評價，并將結(jié)果向縣級人民政府物業(yè)管理主管部門推送，作為服務(wù)等級核定、信用評價、星級評價等的重要依據(jù)。

第六十五條 縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)違法違規(guī)行為投訴和舉報(bào)處理制度，并向社會公布投訴舉報(bào)的方式和渠道。

接到投訴舉報(bào)的相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定時限調(diào)查、核實(shí)、處理，并將結(jié)果反饋投訴人、舉報(bào)人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人等有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)予以配合和協(xié)助，不得拒絕或者阻礙監(jiān)督檢查人員依法開展工作。

第七章 法律責(zé)任

第六十六條 違反本條例規(guī)定，法律、行政法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十七條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列情形之一，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門予以處罰：

（一）未在商品房買賣合同中明示經(jīng)備案的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，或者未備案前期物業(yè)服務(wù)合同、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信息的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；

（二）未履行承接查驗(yàn)義務(wù)或者對承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，未按照約定時限完成整改的，責(zé)令限期改正，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；

（三）未優(yōu)先將未出售或者未附贈的車位、車庫出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多余車位、車庫出租給本區(qū)域外使用人的租賃期限超過十二個月的，責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期未改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款；

（四）業(yè)主要求承租車位、車庫，只售不租的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；

（五）保修期內(nèi)不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

第六十八條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門予以處罰：

（一）承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)的，責(zé)令限期改正，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；

（二）未備案物業(yè)服務(wù)合同的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；

（三）提供的物業(yè)服務(wù)低于合同約定的服務(wù)等級或者質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；

（四）未按照要求公示有關(guān)信息的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；

（五）退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域不交還有關(guān)財(cái)物、資料等的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，予以通報(bào)，處一萬元以上十萬元以下的罰款；

（六）未按照規(guī)定期限退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，自責(zé)令改正期限屆滿次日起處每日三千元的罰款；

（七）采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)的，責(zé)令改正，處五千元以上五萬元以下的罰款。

第六十九條 違反本條例規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主共同決定，買賣、出租或者抵押物業(yè)服務(wù)用房的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，處買賣、出租或者抵押金額一倍以上三倍以下的罰款。

第七十條 違反本條例規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒絕接收物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)符合國家和本省有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線的，由縣級以上人民政府有關(guān)部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第七十一條 違反本條例規(guī)定，挪用、侵占公共收益的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令退還，處挪用、侵占金額一倍以上三倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七十二條 國家工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附 則

第七十三條 本條例所稱共有部分，是指：

（一）建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、門廳、大堂等公共通行部分，電梯、消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所（地）、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房；

（三）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所和設(shè)施等。

第七十四條 本條例規(guī)定在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示、公告相關(guān)信息的，應(yīng)當(dāng)至少選擇下列兩處位置：

（一）單元門廳；

（二）電梯轎廂；

（三）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)休閑活動場所；

（四）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目辦公場所；

（五）物業(yè)服務(wù)區(qū)域主要出入口。

除前款規(guī)定的方式外，相關(guān)信息的公示、公告還應(yīng)當(dāng)通過短信、微信或者公眾號等方式同時告知全體業(yè)主。

相關(guān)信息的公示、公告時間，除已有規(guī)定的以外，公示、公告時間不得少于七日。

第七十五條 其他管理人接受委托，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)的，適用本條例有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定。

非住宅物業(yè)的相關(guān)活動參照本條例執(zhí)行。

第七十六條 物業(yè)管理委員會組建運(yùn)行、公共收益管理的具體辦法由省人民政府另行制定。

第七十七條 本條例自2026年1月1日起施行。

情況說明

關(guān)于《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》的說明

——2025年7月28日在山西省十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議上

山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長 衛(wèi)再學(xué)

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

受省人民政府委托，按照會議安排，現(xiàn)就《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》（以下簡稱《條例（修訂草案）》）有關(guān)情況說明如下：

一、修訂背景

習(xí)近平總書記多次強(qiáng)調(diào)，要“把人民群眾的小事當(dāng)作我們的大事”。物業(yè)服務(wù)涉及千家萬戶的切身利益，是關(guān)系民生的“關(guān)鍵小事”，更是體現(xiàn)基層治理能力的“重要大事”，抓好物業(yè)服務(wù)管理，是新時代做好群眾工作的重要抓手，是堅(jiān)持以人民為中心的具體實(shí)踐，是推動實(shí)現(xiàn)社會治理現(xiàn)代化的客觀需要。

《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）自2005年1月1日起施行，2010年11月修正。現(xiàn)行《條例》施行以來，在規(guī)范全省物業(yè)管理、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益、推動城市發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，物業(yè)管理領(lǐng)域出現(xiàn)了一些新情況、新問題，諸如黨建引領(lǐng)物業(yè)管理機(jī)制不完善、監(jiān)管部門職責(zé)邊界不清晰、業(yè)主委員會組建率低、物業(yè)服務(wù)活動不規(guī)范和質(zhì)價不相符等問題，現(xiàn)行《條例》已難以適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的新需求和基層社會治理的新趨勢。

2003年國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》開始施行，2007年、2016年、2018年進(jìn)行了三次修訂。我省現(xiàn)行《條例》部分條款存在與上位法規(guī)定不一致的情形（如：現(xiàn)行《條例》與《民法典》在業(yè)主共同決定事項(xiàng)中，參與表決和同意方面人數(shù)占比要求不一致），亟需修訂，以銜接上位法，完善物業(yè)管理法規(guī)體系，提升基層社會治理能力，更好地滿足人民日益增長的美好生活需要。近年來，福建、北京等22個省份先后對物業(yè)管理地方性法規(guī)進(jìn)行了修改。

二、修訂過程

今年以來，我廳配合省司法廳先后以書面、座談會、協(xié)調(diào)會等形式征求了38個省直有關(guān)部門、11個設(shè)區(qū)的市人民政府、專營單位、行業(yè)協(xié)會等意見建議，并通過互聯(lián)網(wǎng)向社會公眾公開征求意見。在充分吸納各方建議和意見的基礎(chǔ)上，結(jié)合2024年至今我廳在物業(yè)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)整治工作取得的階段性成果和經(jīng)驗(yàn)做法，對《條例》修訂送審稿進(jìn)行反復(fù)修改，形成《條例（修訂草案）》，于7月4日經(jīng)省政府常務(wù)會議審議通過。

三、修訂的重點(diǎn)

現(xiàn)行《條例》共9章64條，修訂后，共7章90條。

一是加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)黨建引領(lǐng)。新增“物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府監(jiān)管，多方參與、協(xié)商共建，公開公平、誠實(shí)信用的原則。建立健全社區(qū)黨建引領(lǐng)，居（村）民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理機(jī)制?！钡膬?nèi)容。

二是建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。明確縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集轄區(qū)內(nèi)聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中的重要問題，提高物業(yè)糾紛解決效率。

三是厘清各部門職責(zé)、專營單位管理邊界。明確縣級以上人民政府及14個有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會，以及行業(yè)協(xié)會在物業(yè)管理工作中的具體職責(zé)，著力推動構(gòu)建完善的物業(yè)監(jiān)管體系。并對水電氣暖、通信、有線電視等專營單位與物業(yè)企業(yè)的管理邊界進(jìn)行了規(guī)定。

四是規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)程序。完善了前期物業(yè)服務(wù)的流程和要求，明確物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分原則和備案程序，規(guī)范承接查驗(yàn)流程，增加新建住宅自首套物業(yè)交付六個月內(nèi)，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)組織街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)，業(yè)主代表對物業(yè)服務(wù)等級達(dá)標(biāo)情況進(jìn)行實(shí)地核查，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過兩年，以及明確了前期物業(yè)費(fèi)在不同情形下的承擔(dān)主體。

五是提高業(yè)主治理能力。明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立、運(yùn)作、任期等規(guī)定以及備案要求，較原條例更具操作性，保障業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位，提高了業(yè)主自治能力。同時，構(gòu)建物業(yè)管理委員會制度，對新交付等尚不具備業(yè)主委員會成立條件的住宅小區(qū)，充實(shí)物業(yè)管理委員會組建運(yùn)行有關(guān)規(guī)定，賦予物業(yè)管理委員會法律地位。

六是規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。細(xì)化物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，明確了物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容和備案要求；規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，住宅前期物業(yè)和保障性住房收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，服務(wù)不達(dá)標(biāo)可降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，并對裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)和機(jī)動車停放服務(wù)費(fèi)的收取與管理進(jìn)行了細(xì)化規(guī)范；明確物業(yè)企業(yè)退出程序，新增物業(yè)服務(wù)人的退出情形和通知義務(wù)等內(nèi)容，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)退出的程序，減少了因程序不明確導(dǎo)致的矛盾和糾紛；規(guī)范公共收益使用管理，要求將公共收益單獨(dú)分類列賬，獨(dú)立核算，定期公布公共收益的收支情況，并接受審計(jì)監(jiān)督；明確公示公開信息，新增物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示的信息內(nèi)容及公示時限，對公示內(nèi)容提出書面異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時予以書面答復(fù)。

此外，修訂稿還增加了物業(yè)服務(wù)人對違規(guī)私拉電線、攜帶電動自行車及電池進(jìn)樓入戶，擅自拆改水電氣熱設(shè)施，侵占、毀壞綠地等公共物品設(shè)施的勸阻、制止、報(bào)告責(zé)任。

七是加大處罰力度。針對建設(shè)單位在保修期內(nèi)不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)、車位“只售不租”，物業(yè)服務(wù)人未按照要求公示有關(guān)信息、不按規(guī)定期限退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、采用限購水電等方式催交物業(yè)費(fèi)、未履行“發(fā)現(xiàn)、制止、報(bào)告”的職責(zé)，專業(yè)經(jīng)營單位拒絕接收物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線等違規(guī)行為，設(shè)定了相應(yīng)的處罰措施及對應(yīng)實(shí)施處罰的具體部門，確保執(zhí)法主體清晰明確，條例可有效落地實(shí)施。

需要說明的是，對于違反《條例（修訂草案）》規(guī)定的行為，如果已有法律法規(guī)對其法律責(zé)任作出明確規(guī)定的，將直接適用已有規(guī)定，不再進(jìn)行重復(fù)規(guī)定。

《條例（修訂草案）》及以上說明，請予以審議。

審議結(jié)果報(bào)告

山西省人大法制委員會

關(guān)于《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》審議結(jié)果的報(bào)告

——2025年11月24日在山西省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議上

山西省人大法制委員會副主任委員 李云濤

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

2025年9月底，省十四屆人大常委會第二十四次會議對《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》（以下簡稱修訂草案）進(jìn)行了二次審議。會后，法制委員會在逐條研究組成人員意見的基礎(chǔ)上，結(jié)合征集到的各方面意見，對修訂草案進(jìn)行認(rèn)真修改，形成二次征求意見稿，并再次通過線上、線下相結(jié)合的方式進(jìn)一步征求組成人員、有關(guān)單位和社會公眾的意見。10月下旬，先后赴運(yùn)城、朔州和基層立法聯(lián)系點(diǎn)開展立法調(diào)研，聽取人大代表、基層有關(guān)部門、物業(yè)行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等的意見建議。10月27日，召開論證會，聽取組成人員、專家學(xué)者、實(shí)務(wù)工作者的意見。11月4日、11月6日，法制工作委員會全體會議、法制委員會全體會議分別對修訂草案進(jìn)行了逐條研究、統(tǒng)一審議。11月14日，主任會議對修訂草案進(jìn)行了研究，決定提請本次會議三次審議?，F(xiàn)將審議結(jié)果報(bào)告如下：

一、總體修改情況

修訂草案二次審議稿共八章七十八條，修改中為使其更具針對性和可操作性，增加了兩條三款，刪除兩條，合并兩條為一條，現(xiàn)修訂草案共八章七十七條。

二、主要審議意見和修改建議

（一）關(guān)于公共收益

審議時，有的組成人員提出，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共收益依法歸業(yè)主所有，但實(shí)踐中存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占公共收益的現(xiàn)象，嚴(yán)重侵害業(yè)主權(quán)益，建議增加公共收益的保管和使用的相關(guān)規(guī)定。公開征求意見中也收到這方面意見。法制委員會經(jīng)認(rèn)真研究，建議采納該意見，增加有關(guān)公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬、妥善保管的規(guī)定，同時要求業(yè)委會（物管會）成立后，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將公共收益結(jié)余轉(zhuǎn)入其專用賬戶，并公示公共收益收支情況。即現(xiàn)修訂草案第十八條、第四十一條第二款和第五十八條。

（二）關(guān)于推行示范文本，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化

審議時，有的組成人員建議，由省政府主管部門制定推廣全省統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本，提高我省物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化水平，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。法制委員會經(jīng)認(rèn)真研究，建議采納該意見，增加省人民政府物業(yè)管理主管部門建立健全物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、星級評價體系，制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本等的有關(guān)規(guī)定。即現(xiàn)修訂草案第六十條。

（三）關(guān)于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)能力

征求意見時，有關(guān)方面提出，為進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化服務(wù)水平和能力，建議增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入條件的有關(guān)規(guī)定。法制委員會經(jīng)認(rèn)真研究，考慮到國家已經(jīng)取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)要求，建議增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備相應(yīng)專業(yè)技術(shù)人員、具備專業(yè)服務(wù)能力的規(guī)定。即現(xiàn)修訂草案第三十二條第一款。

此外，根據(jù)組成人員和有關(guān)方面的意見，法制委員會建議對修訂草案在立法技術(shù)、規(guī)范內(nèi)容、文字表述等方面作必要修改，對部分條款的順序作相應(yīng)調(diào)整。

法制委員會已經(jīng)按照上述建議，對修訂草案作了修改。

以上報(bào)告連同修改后的修訂草案，請一并予以審議。

　來源：山西省人大官網(wǎng)