超高層住宅最后都會變貧民窟！以前我還覺得是危言聳聽，直到香港那場大火，才算徹底把這層遮羞布撕得干干凈凈。黑煙裹著火星往下掉的時候，燒的哪里是房子，分明是超高層住宅最后的尊嚴(yán)，那些你以為值幾百萬的房子，可能只是個“高價買的燙手山芋”，這把火，逼得所有人直面一個終極問題：中國樓市的底，到底在哪？

大陸的現(xiàn)代化也就40年，沒有經(jīng)歷一個完整的基建周期，大部分超高層住宅是2010年以后才建的，現(xiàn)在剛過十年，還沒到集中維修的階段，所以大家對“住宅養(yǎng)護(hù)成本”沒概念，很多人甚至覺得，房子的支出就是你買房子時候那一次性付的錢。香港的今天，就是我們的明天。

宏福苑1983年建成，距今42年，一共有8棟樓住戶1984戶，2016年港府定期對住宅樓進(jìn)行檢修，發(fā)現(xiàn)宏福苑的外立面有巨大風(fēng)險，需要強(qiáng)制翻新。這么大的工程，由宏福苑的業(yè)主委員會來施工招標(biāo)，要協(xié)調(diào)這么多住戶，這不是一件容易的事，直到24年1月份，業(yè)主大會才通過了翻新項(xiàng)目的整體招標(biāo)，外立面修繕才算是有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，主要的招標(biāo)項(xiàng)目包括外墻防水層更換、重新刷油漆，以及其他的一些綜合維修。

一個小區(qū)修一下外皮，花費(fèi)是多少，一共3.3億港幣，平均到每一家要交16到19萬港幣的費(fèi)用，不管是對誰來說，這都是一筆不小的開支，這還只是修外面，以后樓里的電梯、水管和消防系統(tǒng)也得換，還得繼續(xù)掏錢。有個住在宏福苑的大爺，退休工資一個月才1.2萬港幣，當(dāng)時就急了：“我這房子現(xiàn)在市價也就300來萬，修個外墻就要掏我兩年的退休金，后面再修電梯，是不是得把房子賣了才夠？”

可能有人會說“香港房價貴，維修費(fèi)自然高”，這錢壓根就不是貴不貴的問題，而是超高層住宅的“宿命”。宏福苑每棟樓高102米，光是搭外墻的腳手架，就得從一樓架到頂樓，材料運(yùn)輸全靠電梯，光腳手架的租金和人工，就占了維修費(fèi)的40%。更別提超高層的外墻瓷磚了，得用特制的抗風(fēng)膠黏，一塊瓷磚的成本比內(nèi)地貴5倍，還得請有高空作業(yè)資質(zhì)的工人，一天工資就是2000港幣，這些成本加起來，想不貴都難。

這把火，剛好燒出了中國人對房子的一個巨大誤解，房子跟汽車一樣，是“消耗品”，得修、得養(yǎng)，而且越往高了蓋，養(yǎng)護(hù)成本越像個“無底洞”。香港因?yàn)榛ㄖ芷趩拥迷?，先一步踩了這個坑，而大陸很多人，不過是還沒到“買單的時候”。

有人可能會說，不是有“房屋維修基金”嗎，大陸的維修基金，是買房時按房價的2%-3%交的，比如你買一套200萬的房子，交6萬維修基金?？赡阒酪惶?0層超高層住宅，換一部電梯要多少錢嗎？至少80萬！一棟樓按4部電梯算，光換電梯就要320萬，而一棟樓的維修基金總額，撐死了也就200來萬，連換電梯都不夠，更別提修外墻、換管道了。

發(fā)達(dá)國家早就走過這條路，踩過的坑比我們想象的還深。日本東京郊區(qū)，現(xiàn)在有很多“零元購”的住宅，房東倒貼錢把房子送人都沒人要。為什么啊？因?yàn)檫@些房子是30年前建的超高層，現(xiàn)在維修一次要花2000萬日元，而房子本身的市價也就1500萬日元，維修成本比房子還貴。

美國紐約更夸張，上世紀(jì)70年代建的一批40層超高層住宅，現(xiàn)在成了“城市”。因?yàn)榫S修費(fèi)太高，有錢的業(yè)主全搬走了，剩下的都是低收入人群，交不起維修費(fèi)，電梯壞了沒人修，水管漏了沒人管，樓道里全是垃圾，最后成了黑幫聚集地，警察都不敢隨便進(jìn)。

毒瘤

現(xiàn)在你去歐美發(fā)達(dá)國家的城市中心，幾乎看不到15層以上的住宅，最多就是6-8層的電梯房，為啥？因?yàn)樗麄冇脦资甑慕?jīng)驗(yàn)證明：超高層住宅就是“寅吃卯糧”，建的時候看著光鮮，住的時候成本高到離譜，最后必然走向衰敗。大陸的房地產(chǎn)完全摸著海外經(jīng)驗(yàn)過河，這些吃過的虧一個都逃不過，前些年，開發(fā)商為了“節(jié)約土地”，把利益最大化，超高層越建越多，30層以上的小區(qū)遍地都是，很多三四線城市都有40層的高樓。

大陸的住宅使用年限是70年，很多人擔(dān)心70年后房子還是不屬于你，這純粹是想多了。大部分房子都撐不過50年，混凝土的使用壽命是50年，電梯的壽命是15年，水管的壽命是20年，這些都是客觀規(guī)律，而且我們的人口密度更大，損耗越快，維護(hù)起來越麻煩，成本自然越高。

說到這兒，我們再回到開頭的問題：中國樓市的底，到底在哪？別聽那些專家扯“政策底”“市場底”，說白了，樓市真正見底，得等到“房地產(chǎn)的投資收益等于投資成本”，這才是最實(shí)在的標(biāo)準(zhǔn)。說得通俗點(diǎn)：你買一套房子，靠租金賺的錢，至少得能覆蓋你的房貸利息和養(yǎng)護(hù)成本，不然這房子就是“賠錢貨”，什么時候達(dá)到這個平衡點(diǎn)，樓市才算真的穩(wěn)了。

現(xiàn)在國內(nèi)一二線城市的租金回報(bào)率有多低？北京平均1.5%，上海1.6%，深圳1.4%，廣州稍微高點(diǎn)，也才1.8%。啥意思？你在深圳買一套1000萬的房子，一個月租金也就1.2萬左右，一年租金14.4萬，要70年才能回本。而現(xiàn)在5年期以上的LPR利率是3.5%，你買1000萬的房子，貸款700萬，每年的利息就要20多萬，租金連利息都覆蓋不了，更別提維修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)了。

要填補(bǔ)這個差距，只有兩種可能：要么租金漲一倍多，要么房價跌三成以上。可租金這東西，跟就業(yè)和工資直接掛鉤，現(xiàn)在的大環(huán)境，用腳指頭想都知道，租金怎么可能翻倍？那剩下的就只有一條路：房價下跌。

有人說“政府會救市”，現(xiàn)在連萬科都沒人救了，要走市場化的道路自負(fù)盈虧，你還指望誰來救市，這不是開玩笑嗎？

房地產(chǎn)的“擊鼓傳花”游戲，在2021年就已經(jīng)敲下了最后一聲鼓，只是很多人還抱著僥幸心理，還不肯把手上的花轉(zhuǎn)出去，要么不愿意面對殘酷的事實(shí)，要么覺得還有轉(zhuǎn)機(jī)，等得越久，手上的機(jī)會就越少，香港大火就是最好的警示，潮水完全退去之前，就該抓住一切機(jī)會逃出去。