這是近期很多人來咨詢我們團隊的問題，一邊看到股市一年漲了20%非?；鸨?，一邊看著手頭的房價要死不活的樣子，而且還看到了銀行下場賣房子的新聞非?？只拧ｊP(guān)于房地產(chǎn)的最新數(shù)據(jù)，大家可以去參考這4個指標(biāo)結(jié)自己當(dāng)?shù)爻鞘衼砼袛嗍欠褚呀?jīng)價格企穩(wěn)和產(chǎn)能出清：

有兩個指標(biāo)是監(jiān)測全國及各線城市房價的指標(biāo)，第一個是70大中城市房價指數(shù)，來自國家統(tǒng)計局， 按月發(fā)布，明確劃分123線城市，進行環(huán)比和同比分析；第二個是百城價格指數(shù)，來自中國指數(shù)研究院，覆蓋100個主要城市，包括1234線城市，提供新建住宅和二手住宅價格數(shù)據(jù)。這兩個指標(biāo)被市場和投資機構(gòu)用來做短期趨勢分析，對各線城市的房價進行細分統(tǒng)計，分層跟蹤。

另外兩個指標(biāo)是監(jiān)測房地產(chǎn)行業(yè)是否產(chǎn)能出清的數(shù)據(jù)，第一個是庫存去化周期，來自住建部分和研究機構(gòu)，計算公式=現(xiàn)有存量面積/最近6個月月均銷售面積，直觀反映市場供需平衡和銷售速度。第二個是商品房待售面積，來自國家統(tǒng)計局，指已竣工但尚未售出的面積，是衡量即期庫存壓力的直接指標(biāo)。

產(chǎn)能出清通俗來講就是積壓的房子賣得怎么樣了，核心就看庫存去化周期，也叫做出清周期。通常有3個臨界值：去化周期＜18個月，說明庫存壓力較小，市場供需健康，甚至可能存在房價上漲壓力；去化周期在18-36個月之間，庫存壓力適中，市場處于平衡狀態(tài)；去化周期＞36個月，表示庫存嚴(yán)重偏高，去化壓力巨大，根據(jù)國家政策，這類城市甚至需要暫停新的住宅用地供應(yīng)。

各自的城市數(shù)據(jù)自己去專門查詢，而對于房地產(chǎn)的大趨勢不用我講你們都能感受得到，我在這里分享幾個觀點：

1、市場已經(jīng)進入深度分化，一二線城市像上海、杭州、成都這樣的核心城市，房價雖然也在調(diào)整，但表現(xiàn)出一定的韌性和抗跌。像成都這些年還在微微上漲，很抗跌。而部分二線城市如鄭州、青島的去化周期較長，而很多三四線城市（如南平、贛州、襄陽等）出清周期甚至超過了50個月。

2、絕大多數(shù)的三四線城市，正在面臨著“價量齊跌”的嚴(yán)峻局面 ，庫存去化周期漫長，未來反彈希望渺茫。一二線城市向下再跌30%的概率相對較低，但是不代表立馬反彈，而三四線城市則依然有可能向下跌20%。

3、二手房市場已經(jīng)成為房東市場。房子多，去庫存周期長，買家有充分的選擇權(quán)，議價能力強。除非你的房子有顯著優(yōu)勢，如學(xué)區(qū)、地段、品質(zhì)，否則必須通過有競爭力的價格才能促成交易。換句話說，如果決定出售，不要想著看到官網(wǎng)的價格能成交，基本上都要降低價格合理讓步才能成交。最近身邊人的賣房經(jīng)歷全部是打折賣，不打折都沒法成交。

4、房產(chǎn)市場何時企穩(wěn)？預(yù)計核心城市2027年筑底，全國企穩(wěn)需要更長時間，具體取決于政策效果與庫存去化，像三四線城市去化周期長達 50個月以上的，也就是需要4年以上時間了，部分可能需要更長時間。并且，房產(chǎn)市場大概率走 一個“L”底走勢，即使價格企穩(wěn)不跌了，也大概率會長期趴著，這個最終不僅看經(jīng)濟周期更是看人口紅利。而當(dāng)前中國新生兒數(shù)量持續(xù)下降，傳統(tǒng)人口紅利已逐漸消失。

5、是否要立馬賣房？需要分情況來討論 ，核心原則是去劣存優(yōu)。對于那些三四線城市或者偏遠區(qū)域的房產(chǎn)，去化周期長，未來反彈空間小的，應(yīng)果斷出售，對于非核心區(qū)的劣質(zhì)資產(chǎn)，如戶型差、無學(xué)區(qū)、無地鐵配套的房產(chǎn)，長期可能淪為死庫存，對于高杠桿壓力大，月供占收入過高，賣房可以緩解現(xiàn)金流壓力的。

6、應(yīng)該保留哪些房產(chǎn)？核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對于一線和強二線城市核心區(qū)的學(xué)區(qū)房、地鐵房，抗跌性強的房子，未來年均漲幅可能達到4%~6%的房子、對于自住需求的唯一住房不應(yīng)該倉促出售，避免居住成本上升和市場波動風(fēng)險。

7、出來的資金應(yīng)該投向哪里？過去，房地產(chǎn)因其保值增值的特性長期承載了中國家庭財富，在家庭總資產(chǎn)中占比很高，而隨著房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，它作為財富主要載體的功能正在減弱。

而對于國家和市場來說，十五五規(guī)劃建議明確提出要提高資本市場制度包容性、適應(yīng)性，健全投資和融資相協(xié)調(diào)的資本市場功能，這意味著資本市場在國家發(fā)展戰(zhàn)略中的地位空前提升，當(dāng)前資本市場被寄予厚望，有望成為新的居民財富蓄水池。

對于個人投資者來說，通過公募基金參與資本市場，是一種利用專業(yè)力量追求出財富增長、分散風(fēng)險的選擇，也是分享時代紅利的高效方式。專業(yè)機構(gòu)如摩根資產(chǎn)管理預(yù)測，在未來10~15年內(nèi)A股資產(chǎn)的預(yù)計年化回報率可達7.7%，這一預(yù)期基于中國經(jīng)濟的長期韌性、增強股東回報的正常以及公司持續(xù)治理優(yōu)化的估值潛力。

當(dāng)然了，可以像我一樣，不只是做A股投資，而是做全球多資產(chǎn)配置，整體走勢會更加穩(wěn)健，看文章下方會有業(yè)績介紹。而任何投資都伴隨風(fēng)險，越早開始參與資本市場的投資，越早開始學(xué)習(xí)了解這方面的知識，并且結(jié)合個人和家庭自身的風(fēng)險承受能力、投資目標(biāo)和投資期限進行考慮，越早有助于自己爬出房地產(chǎn)這個大坑。

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