小區(qū)露天車位停車費(fèi)、

電梯廣告收入該歸誰？

物業(yè)公司主張的經(jīng)營成本和維修費(fèi)用

能否從公共收益中扣除？

這些是不少小區(qū)業(yè)主

都會(huì)遇到的維權(quán)難題

近日，記者從中國裁判文書網(wǎng)獲悉，佛山市順德區(qū)凱藍(lán)名都小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司的公共收益糾紛終審落槌，佛山中院駁回物業(yè)公司上訴，維持一審判決，物業(yè)公司需返還業(yè)主413.98萬元公共收益。

業(yè)委會(huì)追討收益：
從協(xié)商未果到對(duì)簿公堂

位于順德區(qū)容桂街道的凱藍(lán)名都，是擁有4000多戶業(yè)主的大型小區(qū)。2023年7月，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，其發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司在管理小區(qū)期間，小區(qū)外圍露天停車位出租、電梯和大門上貼廣告、豐巢柜占用場地等方式營收，但這些收益始終沒有歸到全體業(yè)主名下。

在協(xié)商未果后，其將物管公司告上了法院，要求物業(yè)公司返還2021年11月至2023年8月的外圍停車場停車費(fèi)、2020年4月至2023年8月小區(qū)露天停車場停車費(fèi)，以及廣告場地占用收益費(fèi)用。

一審法院經(jīng)審理后，綜合本案實(shí)際情況，酌定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)涉案小區(qū)公共收益占30%。據(jù)此，法院作出一審判決：物業(yè)公司應(yīng)向凱藍(lán)名都業(yè)委會(huì)返還小區(qū)公共收益4139800.48元。

物業(yè)公司不服一審判決，向佛山中院提出上訴。今年1月，佛山中院認(rèn)為物業(yè)公司的上訴理由均不成立，一審認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，遂終審駁回上訴，維持原判。

爭議焦點(diǎn)

1

露天停車位收益，

算不算公共收益？

二審中，物業(yè)公司強(qiáng)調(diào)，規(guī)劃車位不屬業(yè)主共有，所得收益也不屬公共收益。《中華人民共和國民法典》第二百七十五條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

據(jù)此，物業(yè)小區(qū)的車位僅區(qū)分為兩種類型及歸屬：一種是經(jīng)過規(guī)劃的車位，屬于建設(shè)單位；另一種是占用業(yè)主共有部分的車位，屬業(yè)主共有。該案中，大部分收益屬規(guī)劃車位收入，并非占用業(yè)主共有部分的收入，一審判決認(rèn)為規(guī)劃車位屬業(yè)主共有，收入屬公共收益明顯錯(cuò)誤。

佛山中院認(rèn)為，關(guān)于停車位收益是否屬于小區(qū)業(yè)主共有收益問題，應(yīng)適用該部分停車位權(quán)屬確定時(shí)施行的法律、司法解釋的規(guī)定，即《中華人民共和國物權(quán)法》及2009年《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等。

訴爭403個(gè)露天停車位為規(guī)劃汽車停車位。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

”該條規(guī)定表明了交由當(dāng)事人自行協(xié)商確定車位歸屬的立場。如果車位的建設(shè)成本未分?jǐn)傊翗I(yè)主購房費(fèi)用中，而是建設(shè)單位自行負(fù)擔(dān)的，權(quán)屬歸建設(shè)單位；反之，如果建設(shè)成本已經(jīng)分?jǐn)傊两ㄖ^(qū)劃內(nèi)眾多業(yè)主身上的，權(quán)屬應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主。

就本案而言，一方面，并無證據(jù)證明當(dāng)事人對(duì)訴爭車位的歸屬進(jìn)行了約定；另一方面，開發(fā)商并未提交充分、確切的證據(jù)證明其對(duì)訴爭車位的建設(shè)增加了建設(shè)成本且該部分成本未分?jǐn)傊翗I(yè)主購房費(fèi)用中。

其次，物權(quán)法還規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的物，除了可以明確為特定主體專有外，應(yīng)為業(yè)主共有。從佛山市自然資源局順德分局向一審法院所作復(fù)函來看，訴爭露天車位全部位于該項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)，無法按專有部分進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記；根據(jù)最高院相關(guān)司法解釋，訴爭車位依法不能成為專有部分。

案涉小區(qū)建設(shè)完成之后，隨著小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。

因此，一審判決認(rèn)定訴爭露天停車位的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主共有正確，相應(yīng)地，該部分車位的收益亦應(yīng)屬小區(qū)業(yè)主共有收益范圍。

2

204萬成本+345萬維修費(fèi)

該從收益里扣嗎？

二審中，物業(yè)公司表示，物業(yè)公司利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)產(chǎn)生的合理成本2048710.48元，同時(shí)公司也將共有收益用于維修期滿后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造費(fèi)用，這筆費(fèi)用為3450355.58元。在物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的《順德區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》補(bǔ)充協(xié)議中，約定物業(yè)提取40%的合理成本亦屬合理范圍之內(nèi)。

一審期間，物業(yè)公司已進(jìn)行舉證，但法院未對(duì)上述費(fèi)用進(jìn)行扣除。物業(yè)公司也曾向法院申請(qǐng)對(duì)小區(qū)公共收益的收支情況含申請(qǐng)人的合理成本進(jìn)行司法審計(jì)，但法院既未準(zhǔn)許亦未說明不準(zhǔn)許的理由。

佛山中院指出，涉案合同約定物業(yè)收費(fèi)模式為包干制，即盈余或者虧損由物業(yè)公司享有或承擔(dān)，雖其后簽訂的補(bǔ)充協(xié)議約定“利用公共部分收取的費(fèi)用中的40%屬于合理成本，直接提取，余下部分依次用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、養(yǎng)護(hù)、大修、中修和更新改造費(fèi)用”，但該條款排除了業(yè)主使用公共收益的決定權(quán)，加重了業(yè)主的責(zé)任，且無證據(jù)證明曾由業(yè)主大會(huì)合法表決通過，該條款對(duì)業(yè)主無約束力。

同時(shí)，訴爭公共收益的主要為停車費(fèi)、廣告收入、場地費(fèi)等，確實(shí)導(dǎo)致物業(yè)公司為此投入更多的人力、支出相關(guān)費(fèi)用等經(jīng)營成本，根據(jù)民法典第二百八十二條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的規(guī)定，公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或經(jīng)全體業(yè)主依法表決使用。

該案中，物業(yè)公司主張的用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用等屬于包干制的物業(yè)費(fèi)范圍內(nèi)；對(duì)于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新和改造費(fèi)用等，當(dāng)時(shí)可通過法定程序申請(qǐng)專項(xiàng)維修資金等途徑予以解決，物業(yè)公司主張扣除相關(guān)費(fèi)用無理。

一審判決綜合本案實(shí)際情況，酌定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)涉案小區(qū)公共收益占30%合法、適當(dāng)，法院依法予以維持。

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來源：廣佛頭條

編輯：吳自強(qiáng)????

責(zé)編：李 鋒?

監(jiān)審：黃柏琳