房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，也不是用來(lái)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的。

這就很好地解釋了，為何火熱一時(shí)的銀行直供房，比市場(chǎng)價(jià)低了近3成，依然賣不動(dòng)。

今年前三季度，全國(guó)銀行直供房掛牌量同比增長(zhǎng)了24.7%，僅四川農(nóng)信系統(tǒng)一家，就拋出了近2.5萬(wàn)套房源，但整體去化率不足15%。不少房源兩度流拍后，折價(jià)超過(guò)30%都少人問(wèn)津。

銀行急于變現(xiàn)，剛需購(gòu)房者持幣觀望，原本可以被捏合的“雙贏”，被硬生生地卡住了。

低價(jià)確實(shí)很誘人，但隱性權(quán)利負(fù)擔(dān)是一大硬傷。

很多人以為，銀行直供房和二手房沒(méi)區(qū)別，其實(shí)，銀行直供房雖然有銀行背書，產(chǎn)權(quán)歸屬清晰，但仍存在隱性的權(quán)利負(fù)擔(dān)，也就是暗坑。

今年上半年，涉及銀行直供房的交易糾紛同比上漲12%，核心問(wèn)題就集中在“隱性限制”和“權(quán)利負(fù)擔(dān)”上。

比如，有的銀行直供房，房屋的土地性質(zhì)是劃撥用地，一旦售出，部分城市要求需額外補(bǔ)繳一筆不菲的土地出讓金，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)各地差異較大，關(guān)鍵是過(guò)戶流程還需經(jīng)銀行、國(guó)土等部門審批，周期長(zhǎng)達(dá)3到6個(gè)月。

又比如，某寫字樓項(xiàng)目，以折價(jià)20%甩賣，但其附帶508個(gè)產(chǎn)權(quán)車位的租賃協(xié)議，部分租戶的租期長(zhǎng)達(dá)10年，購(gòu)房者買下后，不僅不能自主處置，還得繼續(xù)履行原租賃合約。

銀行雖然被明確要求披露產(chǎn)權(quán)信息，但實(shí)際操作中，約12%的房源并沒(méi)有完全標(biāo)注土地使用年限、抵押注銷進(jìn)度等關(guān)鍵信息，普通人很難逐一核查。

一旦流通性卡死，撿漏就變成了被套牢。

銀行直供房的低價(jià)，是流動(dòng)性的折價(jià)，但越來(lái)越多的購(gòu)房者開(kāi)始意識(shí)到，自己可能成為最后一棒接盤俠。

今年以來(lái)，三四線城市的銀行直供房占比高達(dá)68%，這些房源大多位于郊區(qū)或人口流出區(qū)域，本身就缺乏二手交易市場(chǎng)。以蘭州銀行掛牌的1779個(gè)標(biāo)的為例，72%位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，同小區(qū)的二手房成交周期平均達(dá)14個(gè)月，而銀行直供房因有著“不良資產(chǎn)”標(biāo)簽，轉(zhuǎn)手時(shí)的估值還要再打個(gè)8折。

并且，部分城市為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，對(duì)銀行直供房設(shè)置了限售期。比如四川部分區(qū)縣明確規(guī)定，銀行直供房購(gòu)買后，5年內(nèi)不得上市交易，這意味著，購(gòu)房者如果遇到資金方面的急迫問(wèn)題，房子根本不能變現(xiàn)。

對(duì)剛需群體來(lái)說(shuō)，房子不僅是居所，更是資產(chǎn)備份，沒(méi)人愿意花幾十萬(wàn)買一套賣不掉、動(dòng)不了的不動(dòng)產(chǎn)。

配套跟不上，低價(jià)可換不來(lái)安逸生活。

銀行直供房的低價(jià)，往往也和配套缺失掛鉤。部分城市統(tǒng)計(jì)顯示，63%的銀行直供房位于城市的三環(huán)外，45%的房源周邊3公里內(nèi)沒(méi)有優(yōu)質(zhì)學(xué)校，38%缺乏大型商業(yè)配套，這些因素都抵消掉了低價(jià)優(yōu)勢(shì)。

除了生活配套，部分房屋本身的隱性成本也讓購(gòu)房者卻步。銀行直供房多為斷供房或抵債房，部分房源長(zhǎng)期空置，導(dǎo)致水電管線老化，維修成本動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元。

對(duì)剛需群體來(lái)說(shuō)，低價(jià)買套房，可能還要額外掏數(shù)萬(wàn)元裝修維修，綜合成本算下來(lái)，反而不如買周邊次新房劃算。

銀行賣房，到底誰(shuí)在受益？

銀行直供房遇冷，更深層的原因是購(gòu)房者的信任缺失。2025年全國(guó)房貸斷供率升至3.7%，三四線城市超過(guò)5%，這些直供房本質(zhì)是銀行消化不良貸款的“產(chǎn)物”。

信息不對(duì)稱讓購(gòu)房者的不信任感加劇。銀行掌握著房屋的全部情況，卻只是選擇性地披露。有購(gòu)房者直言，“銀行是專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，不是房產(chǎn)中介，他們只關(guān)心能不能賣掉，不關(guān)心購(gòu)房者住得舒不舒服?！边@種心態(tài)下，即使價(jià)格再低，也難以打動(dòng)理性的購(gòu)房者群體。

銀行直供房遇冷，不是剛需群體不想買低價(jià)房，而是沒(méi)人愿意為不確定的隱性風(fēng)險(xiǎn)買單。這些低價(jià)房源，可能存在隱性權(quán)利負(fù)擔(dān)、流通限制、配套缺失等問(wèn)題，加上銀行急于變現(xiàn)的訴求，和購(gòu)房者“買得放心、住得舒心、賣得省心”的需求，完全錯(cuò)位。

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，銀行直供房并非絕對(duì)不能買，但必須確認(rèn)核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰，重點(diǎn)核查土地性質(zhì)、抵押注銷情況及隱性租約，還要評(píng)估流通性，優(yōu)先選擇核心城市優(yōu)質(zhì)地段房源，同時(shí)核算隱性成本，把補(bǔ)繳稅費(fèi)、維修費(fèi)用等都納入總預(yù)算。