“樓市下行，賣(mài)房成了一場(chǎng)煎熬”。

最近接觸到一位房東，賣(mài)房三年，沒(méi)睡過(guò)一天好覺(jué)。

他的房子在上海綠城，三年間房?jī)r(jià)從1100萬(wàn)降到800萬(wàn)。

聽(tīng)完他的故事，我覺(jué)得唏噓又無(wú)奈。

房子是服務(wù)于人的，真的不應(yīng)成為困住人的枷鎖。

我相信他的經(jīng)歷絕非個(gè)例，而是當(dāng)下無(wú)數(shù)房東的縮影。

他在賣(mài)房過(guò)程中踩了太多坑，最終陷入極度焦慮。

從他的故事里，我梳理出一些關(guān)鍵的賣(mài)房認(rèn)知問(wèn)題分享給大家。

希望對(duì)正在賣(mài)房或想要賣(mài)房的你有所幫助。

賣(mài)房是一場(chǎng)渠道戰(zhàn)爭(zhēng)

在很多人的固有認(rèn)知里，賣(mài)房還是一件“掛牌等客”的簡(jiǎn)單事。

把房源信息掛在網(wǎng)上，坐等中介帶人看房，談好價(jià)格就能成交。

但現(xiàn)實(shí)的情況是，一套房子掛牌數(shù)月無(wú)人問(wèn)津，甚至“價(jià)格越降越難賣(mài)”。

這背后正是源于對(duì)賣(mài)房本質(zhì)的誤解：

賣(mài)房不是簡(jiǎn)單的商品交易，而是一場(chǎng)需要策略、管理與心理博弈的渠道戰(zhàn)爭(zhēng)。

很多人沒(méi)有開(kāi)過(guò)公司，不知道如何管理渠道，也不清楚怎樣和中介有效溝通。

我來(lái)告訴你們行業(yè)真相：我們對(duì)于房源的分類有兩種——公盤(pán)和私盤(pán)。

不同類型的房源，應(yīng)對(duì)方式也不一樣。

公盤(pán)：房源信息向所有中介開(kāi)放，任何經(jīng)紀(jì)人均可帶看。

• 優(yōu)勢(shì)：曝光率高，潛在客戶多；

• 劣勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)激烈，容易被“海量房源”淹沒(méi)；中介維護(hù)動(dòng)力不足。

私盤(pán)：房源由單一中介或經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家維護(hù)。

• 優(yōu)勢(shì)：中介更有動(dòng)力推廣，避免多家中介報(bào)價(jià)混亂；
  

• 劣勢(shì)：依賴單一渠道，若經(jīng)紀(jì)人能力不足則風(fēng)險(xiǎn)極高。

我們把市面上的中介分成三類：綠中介、紅中介和其他中介。

其中，只有綠中介、紅中介采用私盤(pán)模式。

如果你選擇通過(guò)這兩家中介賣(mài)房，你只能聯(lián)系唯一的維護(hù)人。

而所有想要買(mǎi)房的客戶，也都是聯(lián)系綠、紅中介里的某一個(gè)經(jīng)紀(jì)人。

面對(duì)這種情況，策略必須明確：

私盤(pán)情況下，重點(diǎn)做好單一經(jīng)紀(jì)人的深度維護(hù)；

公盤(pán)情況下，就要做好所有經(jīng)紀(jì)人的廣泛維護(hù)。

不過(guò)，無(wú)論是公盤(pán)還是私盤(pán)，你都需要了解每個(gè)中介的性格密碼，才能把房子賣(mài)好。

看到這里，不少房東已經(jīng)頭大了。

是的，在上海賣(mài)房，最難的不是定價(jià)、掛牌和談判。

最難的就是你沒(méi)有時(shí)間、精力和這些中介打交道。

市場(chǎng)好的時(shí)候，房東是強(qiáng)勢(shì)方，賣(mài)房交給中介，很多事情都不用操心。

但現(xiàn)在不一樣了，現(xiàn)在賣(mài)房就像進(jìn)入了一個(gè)信息迷局。

你根本分不清中介哪句是實(shí)話，哪句是套話。

賣(mài)房，表面是賣(mài)一套房，底層是打破信息差。

維護(hù)不好渠道關(guān)系，賣(mài)房的過(guò)程就會(huì)很煎熬。

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抓住新掛牌的“光環(huán)期”

你的房子，一定要在新掛牌的“光環(huán)期”盡快賣(mài)掉。

一套房子新掛牌的2-3周，中介的推力最強(qiáng)，買(mǎi)家的關(guān)注度最高。

如果失去這次機(jī)會(huì)，等待你的可能就是一場(chǎng)漫長(zhǎng)的持久戰(zhàn)。

許多房東覺(jué)得自己不缺錢(qián)、也不置換，一邊掛牌一邊出租，就這樣慢慢等。

但現(xiàn)在，租金下行，降息停滯，房子的持有收益在持續(xù)下降。

從2025年3月開(kāi)始，上海租金加速下跌。

如果你真心想賣(mài)房，我們建議不要佛系掛牌。

因?yàn)樽詈蟮慕Y(jié)果往往是房子賣(mài)得更慢，價(jià)格也更低。

一套去年能賣(mài)1000萬(wàn)的房子，拖到今年上半年可能只能賣(mài)850萬(wàn)，下半年甚至跌到750萬(wàn)。

你越早出手，反而有可能賣(mài)得更高。

更重要的是，當(dāng)市場(chǎng)整體處于下行通道，客戶數(shù)量也會(huì)隨時(shí)間不斷減少。

你的佛系掛牌，白白給鄰居做了嫁衣。

真正要賣(mài)房，一定是在有限時(shí)間內(nèi)快速?zèng)Q策，盡可能多地曝光推廣。

如果你的房子在新掛牌的“光環(huán)期”內(nèi)沒(méi)有賣(mài)掉，建議你下架等待一段時(shí)間后重新掛牌。

佛系掛牌，是最不可取的。

房?jī)r(jià)還未止跌

困擾房東的不利因素還有很多，最重要的還是價(jià)格。

趨勢(shì)上，樓市還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)完全止跌。

最危險(xiǎn)的是次新房。

比如浦西大寧，板塊內(nèi)的次新房受新房沖擊，倒逼降價(jià)。

浦東北蔡，錦繡前城，83㎡的兩房，25年3月成交總價(jià)858萬(wàn)，25年10月成交總價(jià)723萬(wàn)。

半年時(shí)間，蒸發(fā)135萬(wàn)。

寶山楊行，四季都會(huì)，2房戶型已經(jīng)跌破發(fā)行價(jià)。

從去年起，我們就一直在呼吁上海房東：賣(mài)房要果斷，早賣(mài)就是賺。

及時(shí)賣(mài)掉，是主動(dòng)止損。

再拖下去，只會(huì)虧得更多。

尤其是外環(huán)外無(wú)地鐵/有硬傷的房子，未來(lái)的壓力只增不減。

徐匯、黃浦、瑞虹新城這些歷史跌幅小于20%的，后續(xù)也可能會(huì)補(bǔ)跌。

還有錯(cuò)配房，比如00年以前的塔樓，00年到05年的第一代商品住宅，單價(jià)跌完了，要小心跌總價(jià)。

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最后

上海賣(mài)房已經(jīng)到了拼速度的階段。

樓市下行時(shí)，流動(dòng)性比利潤(rùn)更重要，手握現(xiàn)金才能掌握主動(dòng)權(quán)。

房東真正需要的，絕不是一個(gè)只幫著掛房的中間人。

而是一個(gè)能夠打破信息差、掌控賣(mài)房局面、精準(zhǔn)執(zhí)行策略的老司機(jī)。

如果你不知道怎么做，可以掃描文中的二維碼或私信我們咨詢。

23年以來(lái)，找到我們賣(mài)房的客戶，90%的房子都是3個(gè)月內(nèi)賣(mài)掉的。

房外房的平均賣(mài)房周期是41天。賣(mài)過(guò)房的房東都知道這個(gè)數(shù)字意味著什么。

我們的專家團(tuán)隊(duì)+大數(shù)據(jù)系統(tǒng)+全上海中介資源，能夠幫你：

科學(xué)定價(jià)：避免因不合理定價(jià)而錯(cuò)失良機(jī)或白白損失。

全網(wǎng)推廣：觸達(dá)更多潛在買(mǎi)家。

高效執(zhí)行：平均成交周期遠(yuǎn)快于市場(chǎng)平均水平。

價(jià)值談判：幫你過(guò)濾無(wú)效報(bào)價(jià)，鎖定優(yōu)質(zhì)客戶，爭(zhēng)取最好條件。

管家式的進(jìn)程管理，免打擾+高效率+更專業(yè)，是我們希望給到每一位客戶的賣(mài)房體驗(yàn)。

市場(chǎng)好的時(shí)候，溢價(jià)賣(mài)；市場(chǎng)不好時(shí)候，加速賣(mài)。

這是房外房對(duì)專業(yè)的自信。

賣(mài)房不易，我們始終堅(jiān)持站在房東的立場(chǎng)，用我們的專業(yè)、資源和執(zhí)行力維護(hù)房東利益。

如果你也想快速賣(mài)房，請(qǐng)立即聯(lián)系我！

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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