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人們對美好生活的追求，存在著永恒的剛需，目前中國住房需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

隨著我國經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展，人民生活水平顯著提高，住房需求已從"有沒有"全面轉(zhuǎn)向"好不好"。在人均住房建筑面積不斷提升、城鎮(zhèn)居民住房自有率超過90%、存量住宅規(guī)模突破300億平方米的背景下，民眾對住宅的期望不再局限于遮風(fēng)擋雨的基本功能，而是追求更高品質(zhì)、更舒適、更健康、更智能的居住體驗。

「好房子」政策應(yīng)運而生，2023-2024年中央層面在重要會議和政策中發(fā)布關(guān)于「好房子」的政策近50次，在今年兩會上更是將「好房子」首次寫入國家頂層戰(zhàn)略，多省各城早已推出「好房子」建設(shè)白皮書……一場關(guān)于居住本質(zhì)的深刻變革，正在全國樓市里悄然展開。

重慶也在今年 5 月份正式推出「好房子」相關(guān)政策，提出 13 項具體措施，鼓勵豐富居住空間形式，并調(diào)整了高品質(zhì)住宅大陽臺的面積及計容規(guī)則。

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重慶「好房子」核心政策主要是圍繞立體綠化和高品質(zhì)住宅，除立體綠化住宅外的其他高品質(zhì)住宅，單套住宅內(nèi)可設(shè)置一處投影面積不超過30㎡的多功能活動平臺，且多功能活動平臺不計容。

立體綠化的贈送面積集中在戶外，高品質(zhì)住宅的贈送面積集中在戶內(nèi)，幾乎將所有產(chǎn)品體系都囊括在內(nèi)。

? 2025年5月重慶出臺「好房子」政策截圖

在這場沒有硝煙的競爭里，各家房企關(guān)于「好房子」的競爭還在加劇中，有產(chǎn)品得房率的暗暗較勁、各方面細節(jié)品質(zhì)的打磨、配套的比拼……

自2025年5月政策發(fā)布以來，重慶市場已陸續(xù)推出多個高品質(zhì)住宅項目，重慶房地產(chǎn)市場正迎來屬于自己的「好房時代」！

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重慶的「好房子」政策體系，主要聚焦于層高、電梯配置、隔聲性能等居住品質(zhì)標準，但對陽臺是否允許封閉并未作統(tǒng)一明確規(guī)定，政策存在一定留白空間。

目前，住宅裝修辦法第五條并沒有明令禁止將陽臺改為客廳，但禁止將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。

不同業(yè)主的居住訴求完全不同，有些業(yè)主想要增加室內(nèi)空間、防塵、隔音，為孩子提供更安全的環(huán)境，或者想選擇個人喜好的封窗樣式和材料，會選擇封窗。但有些業(yè)主非?？粗嘏c自然的直接連通、養(yǎng)植喜陽植物或享受開闊的通風(fēng)，則不選擇封窗。

而大陽臺封窗，存在著極大的安全隱患。

首先，陽臺本是建筑向外延伸的空間，這類延伸結(jié)構(gòu)的承重力本身是有限的。而對陽臺進行封窗處理，會進一步增加陽臺的荷載，直接影響其原有承重力，長期下來容易引發(fā)結(jié)構(gòu)安全隱患。

其次，很多業(yè)主封陽臺時，為追求極致視野，會拆除陽臺原有的護欄并安裝一整塊超大玻璃。封窗后的大陽臺玻璃易受氣溫驟變、高溫天氣下室內(nèi)外溫差過大等因素影響，存在整體脫落或玻璃破碎的風(fēng)險。若自爆玻璃整塊墜落并砸中路人，更極有可能造成嚴重傷亡。

然后，封窗可能影響火災(zāi)時逃生和消防救援，不符合規(guī)范的封窗材料更是會加速火勢蔓延。

陽臺本就是重要的逃生和滅火通道，很多業(yè)主封窗首先沒有修實體墻“防火分隔”，耐火性不足，再就是沒有設(shè)置“防火挑檐”，或者挑檐寬度不夠，達不到耐火要求。

再者，大陽臺封窗后，未來在維修時，它會壓縮建筑外立面檢修、空調(diào)外機更換的施工空間，增加難度與成本。在清潔上，部分室外臟污玻璃難以觸及，自行清潔有高空墜落風(fēng)險，請專業(yè)人員也會因窗戶結(jié)構(gòu)和樓層高度，提高清潔難度和費用。

最后，重慶作為山地城市，山地建筑地形多樣，部分區(qū)域可能風(fēng)壓較大，對大陽臺荷載承受、防風(fēng)抗震性能要求更嚴苛，封窗安全性可能難以保障。

在重慶「好房子」的政策背景下，大陽臺封窗的“安全”與“自由”并非絕對對立。真正的平衡點在于：在嚴格遵守安全底線和社區(qū)共同規(guī)約的前提下，盡量實現(xiàn)個性化的居住需求。而且封窗也不僅是業(yè)主的個人選擇，更關(guān)乎建筑安全、社區(qū)規(guī)范乃至城市風(fēng)貌。

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「好房子」四大建設(shè)標準——安全、舒適、綠色、智慧，安全正是排在第一位的，而業(yè)主私自封窗卻帶來了巨大的安全隱患。

要想解決大陽臺私自封窗問題，則需要一套“組合拳”，在尊重業(yè)主需求、保障社區(qū)安全與美觀之間找到平衡，本質(zhì)上需要構(gòu)建一個開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主各方責(zé)任權(quán)利清晰的治理共同體。

關(guān)鍵在于從“圍堵”轉(zhuǎn)向“疏導(dǎo)”。與其等問題發(fā)生后強制拆除，不如在前期主動引導(dǎo)，從源頭上減少違規(guī)動機。

開發(fā)商在裝修樣板間時就應(yīng)注意，拆改飄窗、封閉陽臺是否為合法引導(dǎo)，是否符合法律規(guī)定，是否影響建筑安全。否則，可能涉及誤導(dǎo)消費者。

在裝修樣板間時，首先應(yīng)保證樣板間的裝修不違反住宅裝修辦法的禁止性規(guī)定，同時，應(yīng)將樣板間與實際交付房屋的差異以顯著方式告知消費者，包括在樣板間張貼告示及在買賣合同、重要提示中明確告知。如若沒有提前說明樣板房和實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房不一致，則實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。

而且如果樣板間建在現(xiàn)場樓棟內(nèi)的，其裝飾裝修應(yīng)符合《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（“住宅裝修辦法”），不應(yīng)有影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

另外，建立《 管理規(guī)約》也是重要依據(jù)。應(yīng)在規(guī)約中明確是否允許封窗、允許的條件、統(tǒng)一的材質(zhì)和樣式要求等，并取得大多數(shù)業(yè)主共識，使其具有普遍約束力，形成大多數(shù)人擁護的解決方案，整個過程要透明化、民主決策。

并明確各方責(zé)任：開發(fā)商不得在銷售時暗示或誘導(dǎo)業(yè)主進行違規(guī)改造；物業(yè)公司要履行告知、巡查、勸阻和報告義務(wù)，而非執(zhí)法；業(yè)主清楚違規(guī)后果不僅是恢復(fù)原狀，還可能面臨罰款。

徹底解決私自封窗問題，很難一蹴而就，它需要源頭的規(guī)劃智慧、清晰的規(guī)則、有效的溝通、得法的服務(wù)和堅定的執(zhí)行共同作用。在保障安全與公共利益的前提下，合理回應(yīng)和引導(dǎo)業(yè)主的個性化需求，更好的滿足人民群眾對高品質(zhì)居住環(huán)境的需求。