當(dāng)11月一線城市二手房成交創(chuàng)下7個(gè)月新高，環(huán)比激增20%，近四年首次突破51萬(wàn)套大關(guān)的熱潮！遇上12月新房供應(yīng)量低位持穩(wěn)，28城單月供應(yīng)環(huán)比下降12%，同比下跌49%，全年累計(jì)同比下降19%的冷靜，年末樓市呈現(xiàn)出鮮明的“一熱一穩(wěn)”分化格局。

就在昨天，上海市監(jiān)管部門剛剛指導(dǎo)小紅書(shū)、B 站等平臺(tái)清理「唱衰樓市」信息！

因此，在豪宅價(jià)格的扶搖直上，一房難求！K型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不斷加速的情況下，二手房市場(chǎng)供應(yīng)量疊加成交量飆升的情況下，我們盡量以有利于市場(chǎng)預(yù)期的角度去好好分析下！

從數(shù)據(jù)段四城具體表現(xiàn)看，這場(chǎng)回暖呈現(xiàn)全面開(kāi)花態(tài)勢(shì)：北京11月二手房網(wǎng)簽14446套，環(huán)比增長(zhǎng)19.52%；上海成交22943套，環(huán)比大漲24%，創(chuàng)下5月以來(lái)新高；廣州網(wǎng)簽9191套，環(huán)比增幅超22%；深圳錄得4472套，環(huán)比上漲6.6%。

而這其中政策紅利的集中釋放是核心驅(qū)動(dòng)力！以上海為例，從8月“滬六條”到11月增值稅“5改2”、取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)等新政，形成政策組合拳！其次，非滬籍外環(huán)外社保年限“3改1”，也降低購(gòu)房門檻，而二套房首付最低20%也撬動(dòng)了置換需求，稅費(fèi)減免則直接降低交易成本。

此外，北京則呈現(xiàn)“剛需穩(wěn)、改善進(jìn)”的啞鈴型結(jié)構(gòu)，三環(huán)內(nèi)剛需因入學(xué)需求集中入場(chǎng)，四環(huán)外次新房憑借高性價(jià)比吸引改善客群，優(yōu)質(zhì)小區(qū)單月帶看量近1600次。同時(shí)，房?jī)r(jià)平均數(shù)據(jù)的理性回歸也讓“以價(jià)換量”形成了良性循環(huán)，廣州甚至出現(xiàn)罕見(jiàn)的“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)，11月成交均價(jià)環(huán)比上漲2.1%，反映出買賣雙方預(yù)期正同步修復(fù)。

但與二手房的活躍形成對(duì)比，12月新房供應(yīng)的“低位持穩(wěn)”其實(shí)還是源于深層的供給約束！

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，28城新房供應(yīng)同比跌幅近半，全年累計(jì)下降19%，這與房企融資壓力持續(xù)有關(guān)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年房地產(chǎn)行業(yè)債券融資5653.1億元，同比下降18.4%，其中海外債發(fā)行規(guī)模暴跌69.5%，僅69億元。融資渠道收窄迫使房企優(yōu)先保障“保交樓”，減少新開(kāi)工規(guī)模，導(dǎo)致供應(yīng)端“提質(zhì)縮量”，即便是入市項(xiàng)目，也多為核心地段的優(yōu)質(zhì)房源。

不過(guò)，盡管供應(yīng)受限，但房企年末沖刺的促銷策略，還是為新房市場(chǎng)注入了脈沖性復(fù)蘇力！值得注意的是，當(dāng)前樓市復(fù)蘇呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性特征，而非全面回暖。

從二手房看，一線核心城市表現(xiàn)突出，但杭州等新一線城市仍有分化，12月杭州全城二手房報(bào)價(jià)環(huán)比微降0.1%，蕭山、建德等區(qū)域跌幅超0.7%。而從新房看，上海市中心豪宅“開(kāi)盤即售罄”與郊區(qū)項(xiàng)目“中介比客戶多”形成鮮明對(duì)比，中建山水雅境開(kāi)盤兩周僅售3套，中環(huán)桃源里全年去化不足三成。這種分化本質(zhì)是“核心資產(chǎn)保值”與“非核心資產(chǎn)流動(dòng)性承壓”的市場(chǎng)選擇，有錢人只看區(qū)位稀缺性的特點(diǎn)越來(lái)越明顯。

因此，展望未來(lái)，樓市“穩(wěn)中有升”的基調(diào)將延續(xù)，但復(fù)蘇力度仍受多重因素制約。二手房市場(chǎng)方面，政策效應(yīng)的持續(xù)釋放將支撐剛需與改善需求，但若房貸利率出現(xiàn)波動(dòng)或掛牌量大幅增加，可能影響上漲動(dòng)能。

而新房市場(chǎng)的脈沖性復(fù)蘇在數(shù)據(jù)段平均后依然可期，但供應(yīng)約束短期難以緩解，資金鏈緊張問(wèn)題依然導(dǎo)致新開(kāi)工難以放量，疊加部分項(xiàng)目交付維權(quán)引發(fā)的信任問(wèn)題，購(gòu)房者觀望情緒仍需時(shí)間化解（豪宅除外）。

對(duì)于市場(chǎng)參與者而言，核心地段豪宅你何時(shí)介入都是OK的，畢竟稀缺，至于其他的，尤其是一些開(kāi)發(fā)區(qū)新城類的，謹(jǐn)慎，這需要大的經(jīng)濟(jì)周期和產(chǎn)業(yè)推動(dòng)力才能實(shí)現(xiàn)！

最后，從宏觀市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，核心城市、核心區(qū)域與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)率先回暖，弱二線及三四線城市調(diào)整周期延長(zhǎng)，一線城市側(cè)重 "穩(wěn)價(jià)"，低線城市側(cè)重 "去庫(kù)存" 和多元化利用的趨勢(shì)也會(huì)繼續(xù)！從數(shù)據(jù)看，商品房庫(kù)存已經(jīng)連續(xù) 8 個(gè)月下降，70 城新建商品住宅降幅連續(xù) 13 個(gè)月收窄，市場(chǎng)正試探筑底，而30 城新房成交同比增長(zhǎng) 17%，二手房成交增長(zhǎng) 46%，市場(chǎng)必須在存量里先把流動(dòng)性釋放出來(lái)！