堅持造中式大門已經(jīng)數(shù)年的廈門國資建發(fā)房產(chǎn)，在上海終于造了一座不那么中式的大門，顏值挺高的，就是賣得不太好。

這個項目很重要，是建發(fā)房產(chǎn)在上海的首個“燈塔”項目，地址在楊浦新江灣城的建發(fā)海宸，第一批次還沒賣完，第二批次趕著就上了，不出意外的：

開盤認(rèn)籌率斷崖式下跌！

楊浦的地段，屬于那種，地緣性客戶因為各種原因會買，其他區(qū)域的客戶就不太能勸得動。

根據(jù)建發(fā)上海公布的數(shù)據(jù)，建發(fā)海宸二批次開盤有效認(rèn)籌率只有53%，109套房源，58組有效客戶認(rèn)購。

和第一批次124%的認(rèn)籌率相比，斷崖式下跌！一個字，慘！

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)信息，建發(fā)海宸推出的431套房源，網(wǎng)簽去化率只有不到六成。如果按照網(wǎng)簽備案均價115985元/平方米計算，大概賣了37億。

這個項目位于楊浦江灣新城，建發(fā)房產(chǎn)今年6月通過協(xié)議方式花了123.5億元拿下了一組打包的地塊，這是其中一塊。

項目一共規(guī)劃了1114套高層洋房和156套疊墅，再加上車位，總貨值大概有190億。

123.5億元，這是建發(fā)房產(chǎn)華東集群總經(jīng)理凌祁混上海地產(chǎn)圈的第一關(guān)——拿地。

在建發(fā)海宸之前，建發(fā)房產(chǎn)今年在上海的銷售業(yè)績都是2024年以前投資的項目。

糧草不足，建發(fā)上海就著急了。

2025年以來，建發(fā)房產(chǎn)野心勃勃，相繼在北京、成都、杭州、重慶等多個城市拿下“地王”項目，這讓剛上任的凌祁倍感壓力。

在年初的2024年業(yè)績會上，建發(fā)房產(chǎn)控股的香港上市平臺，建發(fā)國際明確的銷售目標(biāo)是，1500億。前三季度完成的合同銷售額是957.4億元，僅完成了年初制定目標(biāo)的64%。

6月，這個僵局終于被打破。建發(fā)耗資123.5億元拿下上海虹口北外灘山壽里片區(qū)和新江灣別墅地塊的開發(fā)權(quán)，一口氣將上海核心區(qū)4幅地塊全部收入囊中。

沒賣好的建發(fā)海宸，就是其中一幅。

圖片來源：建發(fā)房產(chǎn)官方微信

但是怎么辦呢？作為戰(zhàn)略布局重地的上海，建發(fā)房產(chǎn)把今年上海的整個銷售任務(wù)幾乎都押注在了建發(fā)海宸的身上。

從拿地到開盤的進展速度，也可以看出建發(fā)房產(chǎn)的急迫：6月拿地，9月首次開盤，中間只用了三個月的時間，11月又再次加推。

高周轉(zhuǎn)，還是房企慣用的策略和套路。

建發(fā)房產(chǎn)原計劃是今年內(nèi)就把建發(fā)海宸清盤的，9月、10月、11月和12月每個月都有開盤計劃。

誰能想到，天不遂人愿。接近年底，市場熱度消退，徹底打亂了建發(fā)海宸的推盤節(jié)奏。已經(jīng)12月了，項目才兩次開盤，整體網(wǎng)簽去化只有59%。

不要說今年內(nèi)完成清盤了，就算是今年內(nèi)把兩次開盤的房源賣完，都很費勁！

建發(fā)海宸銷售不利，背后是建發(fā)房產(chǎn)在上海市場連續(xù)兩年的“失速”。

最近幾年，建發(fā)房產(chǎn)在上海公開市場拿到的地塊，越來越集中在外圍，尤其是銷售業(yè)績最差的2024年，只拿了嘉定菊園和普陀桃浦兩塊地，而且都是聯(lián)合拿地。

2022年，建發(fā)房產(chǎn)在上海一口氣拿了5塊地，拿地權(quán)益金額將近107億元；2023年，建發(fā)在上海的拿地勢頭不減，4塊地，拿地權(quán)益金額將近90億元。

2024年在上海的投資突然就大幅銳減，帶來的最直接影響是，銷售業(yè)績大滑坡。

2024年建發(fā)在上海的權(quán)益銷售金額只有61.52億元，排在上海房企第26位，差一點從TOP30房企中消失，對集團的業(yè)績貢獻也從第二降至第三。

一年之前的2023年，建發(fā)上海的權(quán)益銷售業(yè)績?yōu)?39.03億元，排名第八。

從第8名跌到26，跌得有點狠！

建發(fā)房產(chǎn)這幾年在上海拿的項目，大多數(shù)都在青浦新城、嘉定菊園、金山新城等這樣的遠郊，今年公開市場也只拿了寶山組合地塊，還是在郊區(qū)。

大家都知道，這幾年上海樓市的行情，除了市中心的部分豪宅項目賣得還可以，遠郊樓盤的成交壓力都非常大。

投資大量集中在郊區(qū)的后遺癥在這兩年就開始顯現(xiàn)了。從建發(fā)房產(chǎn)在上海的幾個項目就可以看出來，遠郊樓盤到底有多難。

位于普陀區(qū)桃浦板塊的建發(fā)海閱首府，2024年10月首開，2025年5月第五次開盤，一共推出了475套房源，一年過去了，還有117套沒有賣出去，整體網(wǎng)簽去化率只有75%。就連第一次開盤的137套都還沒有賣完。

賣得不好也就算了，這個項目在開盤前，項目公司上海兆欽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還因未取得施工許可證擅自施工、施工圖設(shè)計文件未經(jīng)審查或者審查不合格擅自施工、將建設(shè)工程肢解發(fā)包，被上海市普陀區(qū)建設(shè)和管理委員會罰款57萬元。

禍不單行！

其他項目也好不到哪里去。

尤其是位于上海金山的建發(fā)觀唐府，2022年9月開盤，現(xiàn)在都三年多過去了，還有10套沒有賣掉。

合作開發(fā)的項目去化也不盡如人意，比如與保利置業(yè)聯(lián)合開發(fā)的青浦新城項目印象青城，2023年11月開盤到現(xiàn)在，陸續(xù)推出了共計1862套房源。截至12月3日，累計去化1345套，去化率72%。

進入2025年以來，項目的去化更艱難了。比如今年3月開盤的印象青城棠閱雅苑，一共推出了142套房源，目前只賣掉了17套。

作為華東區(qū)域長期貢獻率第一的城市，這些銷售不暢的項目，都嚴(yán)重拖了建發(fā)上海的后腿，完成銷售業(yè)績就更難了。

今年初，建發(fā)房產(chǎn)已經(jīng)坐不住了，開始進行人事調(diào)整。

2025年開年，建發(fā)房產(chǎn)進行了大面積的管理層調(diào)動，華東集群總經(jīng)理由葉耿換成凌祁。華東集群負(fù)責(zé)的城市包括北京、上海、蘇州、無錫、南京和蘇北。

凌祁上任后，開始在上海大舉拿地，只是，在公開市場上還是差那么一點運氣與實力。

今年以來，建發(fā)房產(chǎn)在上海公開市場一共參與了5宗地塊的競拍，要么因為實力不足，在與其他央國企對抗時不得不放棄；要么就是運氣欠佳，最終與目標(biāo)地塊失之交臂。

今年，建發(fā)房產(chǎn)在上海土地競拍市場上，只拿到了寶山組合地塊，這塊地就建發(fā)房產(chǎn)一家參拍了。在沒有競爭對手的情況下，終于把地塊拿下。

除了公開市場拿地難，建發(fā)房產(chǎn)在上海還遭遇過信任危機。

2023年，其位于普陀區(qū)的蘇河望項目建發(fā)因建筑品質(zhì)問題遭500名業(yè)主聯(lián)名投訴。據(jù)業(yè)主表示，項目建筑主體存在大面積空鼓、褪色、脫落，門窗墻體嚴(yán)重滲水，違反合約使用大量安全不達標(biāo)的劣質(zhì)材料等重大質(zhì)量問題。

建發(fā)房產(chǎn)在上海的口碑也因此受到影響，直接影響了建發(fā)上海項目的銷售。

建發(fā)房產(chǎn)對2025年的業(yè)績目標(biāo)已經(jīng)很明確，就是1500億元，而且還要求未來2-3年保持增長。上海作為重要的戰(zhàn)場之一，絕不能再拖后腿。

現(xiàn)在建發(fā)海宸已經(jīng)明顯后勁不足，銷售壓力巨大。

所以，凌祁面臨的壓力跟建發(fā)海宸的銷售壓力哪個大？

順便說一下，就在11月初，建發(fā)房產(chǎn)挖來了萬科原首席營銷官嚴(yán)勇，目前還只是建發(fā)房產(chǎn)集團擔(dān)任儲備干部。但市場消息是，他最有可能出任建上海公司總經(jīng)理（儲備）。

更壞的消息是，建發(fā)房產(chǎn)今年重點推進的“燈塔項目”戰(zhàn)略，全國一共就5個城市的5個項目：廈門建發(fā)宸啟瑞湖、北京建發(fā)海晏、上海建發(fā)海宸、成都建發(fā)海耀、杭州建發(fā)棲湖云莊。

圖片來源：建發(fā)房產(chǎn)官方微信

現(xiàn)在，北京和廈門的“燈塔項目”都有銷冠業(yè)績加冕，成都和杭州的即將上市，上海的建發(fā)海宸就成了第一個“拉胯”的“燈塔項目”。

一邊是上海項目去化艱難，“燈塔項目”去化緩慢，一邊是集團可能會派新的高管到上海，而且大概率是負(fù)責(zé)營銷。

2025年的最后一個月，無論是建發(fā)上海，還是凌祁，都壓力頂格??！