“貸款賣房”的現(xiàn)象近期引發(fā)熱議，這一此前鮮見的交易模式，折射出房地產(chǎn)市場正在發(fā)生的深刻變化。

隨著“十五五”規(guī)劃明確“房住不炒”的長期定位，房地產(chǎn)被正式納入“保障和改善民生”章節(jié)，與養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等民生領域并列，這一官方定調讓不少仍在觀望的年輕人更加堅定了理性決策的態(tài)度——在當前市場環(huán)境下，購房決策的核心已從“盡早上車”轉向“擇機而動”。

回顧過往，房地產(chǎn)在多輪五年規(guī)劃中始終被視為拉動經(jīng)濟的重要引擎，與GDP、投資、消費等核心經(jīng)濟指標并重。而此次規(guī)劃的定位調整，清晰傳遞出信號：住房的投資屬性將逐步弱化，居住屬性將重新成為核心。

這一轉變并非偶然，而是市場規(guī)律與政策調控共同作用的結果。2021年至2024年，全國商品房銷售面積從17.9億平方米降至9.7億平方米，降幅達45.9%；銷售金額從18萬億元縮水至9萬億元，下降46.8%，市場規(guī)模的顯著收縮，直觀反映出購房需求的理性回歸。

市場的冷卻在不同城市呈現(xiàn)出共性特征：三四線城市售樓處訪客稀疏，二手房掛牌后長期無人問津；曾經(jīng)的房地產(chǎn)巨頭如恒大、碧桂園、融創(chuàng)等相繼陷入經(jīng)營困境，進一步印證了行業(yè)調整的深度。

對于普通購房者而言，當前市場正處于調整周期的關鍵階段，房價下行的傳導過程仍在持續(xù)。從市場規(guī)律來看，房價調整通常呈現(xiàn)階段性特征，目前正處于多輪調整的中間環(huán)節(jié)。

第一輪調整已持續(xù)數(shù)年：房企為回籠資金率先啟動新房降價，而二手房業(yè)主因不愿承擔虧損堅守報價，形成“新房降價、二手房有價無市”的格局。

第二輪調整已逐步顯現(xiàn)：經(jīng)濟環(huán)境變化導致部分購房者無力償還月供，法拍房數(shù)量增加，銀行通過集中處置房產(chǎn)回籠資金，進一步推動房價下行，近期多家銀行集中掛牌處置房產(chǎn)的動作正是這一階段的典型表現(xiàn)。

第三輪調整已初露端倪：部分投資客意識到市場轉向，開始接受虧損拋售，“貸款賣房”即為此類群體為完成交易、償還原有房貸而采取的無奈之舉。

第四輪調整的潛在觸發(fā)點則是房產(chǎn)稅，若未來開征，持有多套住房的成本將顯著上升，可能引發(fā)多套住房的集中拋售。從當前進度來看，房產(chǎn)稅尚未落地，市場調整仍有一定空間。

年輕人購房意愿的下降，本質上是對市場規(guī)律與自身需求的雙重考量。在一線城市，購房成本對普通家庭而言仍是巨大壓力。

以上海為例，浦東外環(huán)一套300萬元左右的小兩居，首付往往需要掏空雙方父母甚至祖父母三代人的積蓄，部分家庭還需動用老一輩的養(yǎng)老金補貼。這種“六個錢包湊首付”的模式，讓許多年輕人陷入思考：若能輕松承擔如此高額的購房成本，是否還需要在大城市承受高強度的工作壓力？

就業(yè)市場的不確定性進一步加劇了購房決策的謹慎性。當前職業(yè)環(huán)境中，崗位流動性增強，裁員風險始終存在。對購房者而言，一旦失業(yè)，不僅月供會成為沉重負擔，通勤半徑的限制還會縮小再就業(yè)的選擇范圍。

這種現(xiàn)實顧慮，讓年輕人對“背負三十年房貸”的生活模式產(chǎn)生天然警惕。更核心的認知轉變在于，年輕人逐漸剝離了住房附加的金融屬性，回歸居住本質——若租房成本顯著低于房貸支出，且能滿足居住需求，購房的緊迫性自然大幅下降。

“十五五”規(guī)劃中提出的多項舉措，正為購房者構建更安全的市場環(huán)境。其中，“推行現(xiàn)房銷售”政策備受關注，這一政策將從根本上改變此前“拿地即賣房”的行業(yè)慣例。

過去，部分開發(fā)商只需支付30%土地款、開挖地基即可預售，用購房者的預付款償還債務、拿地擴張，風險最終轉嫁至消費者。而現(xiàn)房銷售要求房屋建成驗收后才能上市，購房款需存入監(jiān)管賬戶，有效杜絕了資金挪用風險，為購房者的資金安全提供了制度保障。

“因城施策”的調控思路，則提示年輕人需關注不同城市的市場分化特征。人口流動成為影響房價的核心變量：沈陽近年每年流失2.8萬人口，卻新增9萬套住房供應，供需失衡導致房價缺乏支撐；而深圳每年新增20萬人口，住房供應量僅6.7萬套，供需缺口支撐起合理的居住需求。

這種分化意味著，未來不存在全國統(tǒng)一的房價走勢，人口持續(xù)流入的核心城市住房仍有居住價值，而人口外流的城市則需警惕購房風險。

對年輕人而言，當前的市場調整期并非“購房禁區(qū)”，而是“理性擇機”的窗口期。不必因市場波動而焦慮，也無需被“房價永遠上漲”的舊觀念綁架。

隨著住房回歸居住本質，購房決策應更多基于自身實際需求：若工作穩(wěn)定、有長期定居計劃，可重點關注核心城市的剛需住房，在市場調整期篩選性價比更高的房源；若仍處于職業(yè)發(fā)展初期、流動性較強，則可選擇租房滿足居住需求，將資金用于提升職業(yè)技能、積累個人閱歷。

政策導向與市場變化共同指向一個結論：住房將不再是衡量成功的唯一標準，也不應成為透支未來的負擔。

“十五五”規(guī)劃帶來的政策紅利，本質上是為年輕人松綁——剝離住房的投資屬性，讓居住回歸本真，讓人生選擇更加多元。當年輕人不必再為房貸捆綁人生規(guī)劃，才能更自由地追求職業(yè)理想與生活品質。

人生是一場漫長的旅程，購房只是其中的一個選項而非必答題。在當前市場環(huán)境下，理性觀望不是“躺平”，而是對自身未來負責的態(tài)度。隨著房地產(chǎn)市場逐步進入健康發(fā)展軌道，住房將真正成為“溫暖的港灣”，而不是焦慮的來源。

對于年輕人而言，把握政策導向、認清市場規(guī)律，在合適的時機做出適合自己的選擇，才是對人生最明智的投資。