房地產(chǎn)總體趨勢(shì)判斷

分析：上圖是以新房開工量的拐點(diǎn)（峰值）為基準(zhǔn)，將中國與其他5個(gè)典型國家的房地產(chǎn)周期進(jìn)行比較，可以清楚地看到目前中國的新房開工量大概率已經(jīng)觸底了（ 特別是與次貸危機(jī)時(shí)期的美國相比 ）。

但需要特別說明的是，我國目前的新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的相關(guān)性在降低，理由有二：1，現(xiàn)在的第四代住宅在品質(zhì)和容積率上有非常大的提升，這就造成了新房在和二手房的競(jìng)爭(zhēng)中形成了碾壓的優(yōu)勢(shì)，兩者的價(jià)差不斷被拉大。2，口罩三年出品的住宅由于限房價(jià)競(jìng)地價(jià)的約束普遍品質(zhì)和設(shè)計(jì)都比較差，這就造成了現(xiàn)在的次新與新房之間形成了價(jià)格斷層，第四代住宅受到的二手房價(jià)格牽引力進(jìn)一步減小，新房很容易賣出高價(jià)。以上兩點(diǎn)原因結(jié)合周期對(duì)比圖是判斷新房銷量調(diào)整基本結(jié)束的主要依據(jù)。

分析：上圖是以二手房價(jià)格拐點(diǎn)（峰值）為基準(zhǔn)，將中國與其他8個(gè)典型國家的房地產(chǎn)周期進(jìn)行比較，可以清楚地看到目前我國的二手房價(jià)格位于與美國次貸危機(jī)同期的水平，從周期上看后續(xù)還有下跌的空間。

傳統(tǒng)理論認(rèn)為二手房價(jià)格如果下跌的話新房價(jià)格也很難企穩(wěn)，因?yàn)樾路抠I到手后就是二手房，誰會(huì)去買一個(gè)到手就貶值的資產(chǎn)呢？但現(xiàn)在第四代住宅的推出與市面上的二手房（特別是口罩時(shí)期的低質(zhì)量次新產(chǎn)品）做了一個(gè)顯著的差異化，兩者并不是一個(gè)維度的產(chǎn)品，那么新房在很大程度上可以脫離二手房價(jià)格的牽引。所以說 雖然新房的銷量和價(jià)格調(diào)整基本結(jié)束，但這并不代表二手房的價(jià)格也會(huì)企穩(wěn)，至少目前看來還在持續(xù)下跌，參考周期對(duì)比圖中其他國家的經(jīng)驗(yàn)也顯示仍有下跌的空間。

分析：之前分析過多次，目前商品房去庫存機(jī)制的問題在于收儲(chǔ)的地方國企面臨很大的財(cái)務(wù)壓力。一方面在房價(jià)看跌的前提下他們不可能明知道虧還高價(jià)收儲(chǔ)，但是價(jià)格不高開發(fā)商又不滿意，畢竟這么久都熬過來了，開發(fā)商寧愿繼續(xù)熬一下。另一方面地方國企收儲(chǔ)后還面臨轉(zhuǎn)為保障房后的經(jīng)營壓力，因?yàn)楝F(xiàn)在租金也是不斷下跌的。

簡(jiǎn)單說地方國企收儲(chǔ)后很可能面臨房價(jià)和租金雙雙下跌的局面，這是目前收儲(chǔ)最大的困境。那么針對(duì)這個(gè)困境，需要看看明年財(cái)政會(huì)不會(huì)有專項(xiàng)補(bǔ)貼出來，或者高層出面在房企和地方收儲(chǔ)平臺(tái)之間形成一個(gè)協(xié)調(diào)機(jī)制來解決價(jià)格問題，以便于后續(xù)收儲(chǔ)順利進(jìn)行。收儲(chǔ)如果可以順利進(jìn)行的話，可以大大縮短房地產(chǎn)的下行周期，加速房價(jià)反彈拐點(diǎn)的到來。

分析：上圖是大摩對(duì)于高線城市商品房收儲(chǔ)的資金測(cè)算，如果要將高線城市商品房庫存降到合理水平，需要的收儲(chǔ)資金大概為3萬億，這是一個(gè)龐大的數(shù)字，需要下很大的決心。收儲(chǔ)資金的來源包括地方專項(xiàng)債和央行再貸款，這里我們需要重點(diǎn)關(guān)注明年的地方專項(xiàng)債額度是否充足。

需要注意的是這也僅僅是針對(duì)高線城市新房市場(chǎng)的去庫存測(cè)算，如果同時(shí)考慮二手房市場(chǎng)的話需要的資金量會(huì)更加龐大。對(duì)二手房市場(chǎng)來說目前最好的辦法就是增加 貨幣化 棚改，去年924承諾的100萬套還有增加的可能性，如果要增加的話，年底可能會(huì)和其他房地產(chǎn)托底政策一起出來。

超額儲(chǔ)蓄釋放

分析：超額儲(chǔ)蓄有三個(gè)原因，分別是社保壓力（為未來養(yǎng)老而做的預(yù)防性存款）、經(jīng)濟(jì)下行（為可能的降薪/失業(yè)而做的預(yù)防性存款） 、流動(dòng)性囤積（經(jīng)濟(jì)下行周期因缺乏投資渠道而積累的超額存款）。

分析：上圖是大摩測(cè)算的過去7年間家庭部門積累的 超過30萬億的 超額儲(chǔ)蓄，圖中虛線表示的合理儲(chǔ)蓄率大概是29%左右，而目前的儲(chǔ)蓄率高達(dá)35%，其中這6%的差額就是可以釋放的超額儲(chǔ)蓄。當(dāng)然每個(gè)機(jī)構(gòu)根據(jù)不同統(tǒng)計(jì)口徑測(cè)算的結(jié)果也不太一樣，比如高盛測(cè)算的超額儲(chǔ)蓄就高達(dá)55萬億，而大摩30萬億的測(cè)算還算是比較保守的。

分析：這里可以對(duì)應(yīng)前面超額存款的三個(gè)原因來看。

流動(dòng)性囤積：由于缺乏投資渠道而轉(zhuǎn)為定期的存款的規(guī)模高達(dá)6-7萬億，這部分資金是超額儲(chǔ)蓄里最容易被釋放出來的，在股市開始走牛后這部分資金最有可能涌入股市，所以被歸類為第一階段。

經(jīng)濟(jì)下行：這部分的超額儲(chǔ)蓄規(guī)模高達(dá)30萬億，這部分資金被釋放出來的前提是收入預(yù)期好轉(zhuǎn)，大家不再為可能的降薪/失業(yè)做存款儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)未來6-8年內(nèi)隨著經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)這30萬億會(huì)慢慢被釋放到消費(fèi)/投資領(lǐng)域，所以被歸類到第二階段。

社保壓力：這部分的超額儲(chǔ)蓄大概可以理解為我國儲(chǔ)蓄率與發(fā)達(dá)國家儲(chǔ)蓄率平均值之間的差，數(shù)額非常龐大。這部分超額儲(chǔ)蓄被釋放出來的前提是全民社保待遇的全面提升，短期內(nèi)至少要對(duì)于速上漲的社?；鶖?shù)進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼， 這是一項(xiàng)長期任務(wù)， 所以被歸類為第三階段。

分析：近幾個(gè)月隨著股市的走牛，居民存款出現(xiàn)了向股市流入的跡象，這從上圖剪刀差和股市回報(bào)對(duì)比圖可以清楚的看出，當(dāng)前藍(lán)線表示的股市回報(bào)走高伴隨著黃線剪刀差的縮小，這表明大家正在躍躍欲試的把存款拿出來投入到股市中去。

分析：從私募基金的規(guī)模變化來看，目前的存款搬家到股市的行動(dòng)主要來自富裕人群，富人總是最先嗅到賺錢的氣息，所謂春江水暖鴨先知，跟著這個(gè)趨勢(shì)做十有八九不會(huì)錯(cuò)。

分析：這是央行做的儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，調(diào)查顯示截止今年6月大家還是最傾向于把錢存入定期，而投資的傾向是最低的，但這并不與上面存款向股市搬家的趨勢(shì)相矛盾，理由有以下兩個(gè)。

1，這是截止6月份的數(shù)據(jù)，那個(gè)時(shí)候股市主升浪才剛開始，很多人還沒意識(shí)到牛市來了，所以仍然傾向于存定期。

2，儲(chǔ)戶問卷是按照人頭來的，而目前將存款投入股市的主要是高凈值人群，富人的人頭少但投入金額高，所以調(diào)查問卷的結(jié)果和存款搬家的金額缺乏可比性，更不能等同起來。

但同時(shí)也需要注意這次股市走的是慢牛，客觀來說后續(xù)進(jìn)場(chǎng)的潛在資金規(guī)模還很大，換句話說就是大家對(duì)股市預(yù)期的全面改善還需要時(shí)間。

分析：超額儲(chǔ)蓄釋放對(duì)于我們投資決策的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面（按照基準(zhǔn)情景進(jìn)行預(yù)測(cè)）。

對(duì)消費(fèi)的影響：未來5年內(nèi)每年帶來1%-1.4%的額外消費(fèi)增速，到2030年使消費(fèi)在GDP中的占比額外提高1.3%-1.6%。大家可別小看消費(fèi)在GDP中額外提高的這部分，這是在GDP也每年增長的前提下的額外提高，換句話說就是消費(fèi)行業(yè)長期看很可能跑贏所有行業(yè)的平均水平，這也是我一直持續(xù)關(guān)注消費(fèi)股的原因之一。

對(duì)通縮的改善：總需求的增加自然可以拉高通脹率，預(yù)計(jì)GDP平減指數(shù)可以從今年的-1%拉高到明年的-0.7%，通縮壓力的減輕對(duì)于消費(fèi)和房地產(chǎn)的復(fù)蘇來說都是很有利的環(huán)境改善因素。