觀點網 又到交卷時刻，越秀服務這次沒有走“競速模式”，而是選擇了更適中的節(jié)奏。

行業(yè)風向已然轉變。來自地產的周期風險還未完全出清，物業(yè)費限價、物管公司撤場依舊潮涌，部分區(qū)域支付能力承壓，這是一場平等面向所有物企的大考。

步入風高浪急、壓力與挑戰(zhàn)更艱巨的階段，一味追求速度更容易跌倒，更保險的辦法或許是先主動調整可能牽絆腳步的部分，以時間換取未來更廣闊的發(fā)展空間。

越秀服務允許自己稍微慢一些，足夠的休養(yǎng)生息才能更好地行穩(wěn)致遠。

3月26日，越秀服務發(fā)布2025年度業(yè)績報告。同日，公司召開業(yè)績媒體發(fā)布會，非執(zhí)行董事兼董事會主席江國雄、執(zhí)行董事兼行政總裁王建輝、執(zhí)行董事兼常務副總裁張成皓、財務總監(jiān)李慧婷出席會議。

就像規(guī)模不再成為判斷物管公司潛力的單一指標，行業(yè)已明確“品質深耕”方向。越秀服務處在波動當中，嘗試抓住重新起跳的關鍵時機。

“當前，經濟環(huán)境、行業(yè)轉型對物管公司在服務品質和經營質量上均提出了更高要求，但公司相信機會和挑戰(zhàn)并存，將走出一條依靠內生增長可持續(xù)高質量發(fā)展的道路。”

根深

行業(yè)調整逐漸深入，越秀服務無法避免短期的波動，但總體來看業(yè)務根基和財務基本面相對穩(wěn)健。

截至2025年12月31日，公司實現(xiàn)總營收39.02億元，同比增長0.9%，與2024年同期基本持平。相較2025年中期0.1%的增速，越秀服務下半年經營已略有提速。

在市場演進的階段，營收增速回落甚至陷入負數(shù)已經成為普遍現(xiàn)象。盡管越秀服務全年增長較為平緩，但能夠保持增長態(tài)勢主要得益于基本盤效益穩(wěn)定。

分業(yè)務板塊看，非商板塊依舊是越秀服務總營收最大的支撐，期內錄得31.53億元，同比增長0.6%；商業(yè)物業(yè)管理及運營服務收入7.48億元，同比增長2%。

正是體量最大的緣故，非商板塊的穩(wěn)定是總體業(yè)績的“壓艙石”，卻又同時影響著越秀服務向前邁步的速度與幅度。

具體來看，非商板塊中物業(yè)管理服務收入約為15億元，同比增長21.3%；非業(yè)主增值服務收入約6.91億元，同比增長1.5%；社區(qū)增值服務收入約9.63億元，同比減少20.9%。

社區(qū)增值服務的波動是造成非商板塊增速放緩的主要原因。不過，物業(yè)管理服務板塊依舊保持雙位數(shù)增長，非業(yè)主增值服務也成功較年中時段轉降為升，最終支撐起業(yè)績的正向增長。

早在2025年中期業(yè)績時，管理層便已表示公司正在調整社區(qū)增值服務的運營模式。

走到年終節(jié)點，管理層也進一步對增值業(yè)務的發(fā)展戰(zhàn)略及布局做出解釋：“營收結構變化是公司戰(zhàn)略性考量，未來將聚焦基礎物管、筑牢基本盤，同時進一步優(yōu)化收入結構，為轉型、騰挪資源向更高質量的發(fā)展做積極的努力。”

調整向來不能一蹴而就，而越秀服務接下來的經營任務依舊復雜，一方面需要穩(wěn)住基礎物管服務基本盤，另一方面需要盡快找到增值業(yè)務可持續(xù)的新增長點。

畢竟收入結構的變化不止影響營收，更與利潤掛鉤。

截至2025年12月31日，越秀服務錄得毛利5.77億元，毛利率為14.8%，同比略有下降。受到毛利變動影響，年內歸母凈利潤下降22.5%至2.74億元。

管理層沒有回避毛利率波動的問題，表示毛利率下降主要由于：受房地產行業(yè)深度調整影響，高毛利的增值業(yè)務縮減；階段性房屋硬裝業(yè)務陸續(xù)結算完畢，來自該業(yè)務的收入及毛利潤減少；持續(xù)投入成本以提升服務品質、穩(wěn)定商業(yè)項目出租率，整體運營支出有所上升；因政策調整導致人工成本增長。

簡而言之，毛利率下降主要與業(yè)務結構、剛性成本有關。

過去，高毛利業(yè)務大多與地產鏈接，如今處于調整期內，盈利能力下滑是大多數(shù)物企的必經之路；其次，市場對服務品質提升的追求，以及用工成本上升都加重了支出端的壓力。

考慮到各項業(yè)務的發(fā)展前景與戰(zhàn)略需求，越秀服務最關鍵的一刀指向了增值業(yè)務。

越秀服務管理層表示，營收結構變化是公司戰(zhàn)略性考量，未來將聚焦基礎物管、筑牢基本盤，同時進一步優(yōu)化收入結構，為轉型、騰挪資源向更高質量的發(fā)展做積極的努力。

針對成本剛性增長與調價，越秀服務管理層表示，最低工資標準上漲確實帶來公司人工成本的增加，但公司2025年香港有6個項目實現(xiàn)了提價，并實現(xiàn)了質價相符。

與此同時，越秀服務在管面積中92%的項目位于一二線城市物業(yè)費單價總體高于行業(yè)的區(qū)域，且總體處在行業(yè)中高水平，具備應對人工成本調增的較好基礎。公司也正積極向非住業(yè)態(tài)轉型，布局交通樞紐、公建等付費主體信用分數(shù)比較強、附加值高的賽道，以此對沖住宅物業(yè)提價難的問題。

管理層表示，越秀服務將持續(xù)優(yōu)化業(yè)務結構，包括剝離低毛利以及可持性差的業(yè)務，以聚焦基礎服務和高附加值運營型增值業(yè)務，提升整個公司整體的盈利體量。

葉茂

越秀服務依舊相信“穩(wěn)健”的力量，相信安全的現(xiàn)金規(guī)模是企業(yè)穿越周期最大的底氣。

公司現(xiàn)金及定期存款達49.06億元，較2024年末穩(wěn)步增長，實現(xiàn)經營性現(xiàn)金流持續(xù)凈流入5.09億元。

股東回報方面，越秀服務決定將派息比率從過往的50%進一步提升至60%，全年派息每股0.11元。

而透過表層的數(shù)字，衡量一家物企最重要的線索依舊是：底盤是否穩(wěn)固，護城河是否足夠深，核心競爭力是否能夠穿越周期。

值得注意的是，越秀服務物業(yè)管理服務雙位數(shù)的收入增幅，其實建立在公司近年來管理規(guī)模擴張放緩的基礎之上。

截至2025年底，越秀服務總在管項目為465個，新增項目數(shù)量為28個，總在管面積7350萬平方米，同比增長6%；合約項目521個，全年新增13個項目，總合約面積9000萬平方米，同比微升1.4%。

從在管面積增長可以看出，越秀服務年內并沒有在外拓上松懈，而合約面積并不同步的漲幅背后，其實是企業(yè)主動退出部分項目的選擇。

增量方面，越秀服務新增在管面積1071萬平方米，同比減少5.3%；合約面積為980萬平方米，同比減少24.3%。年內退場面積約655萬平方米，同時在管項目組合及布局也在持續(xù)優(yōu)化。

其中，越秀服務住宅業(yè)態(tài)在管面積占比為63%，基本保持穩(wěn)定；TOD業(yè)務占比為15%，商業(yè)及產業(yè)園占比為17%，均略有上升；公建業(yè)態(tài)占比為5%。

管理層表示，合約面積增速放緩主要由于公司調整投拓戰(zhàn)略，不再盲目追求面積的擴大，更加聚焦于高質量發(fā)展，同時推出了營運效益差、回款慢的外拓項目，堅持住宅、商業(yè)、大交通、公建四大業(yè)態(tài)同時進行的核心方向，目前整體的業(yè)務布局保持穩(wěn)定。

行業(yè)已經告別規(guī)模擴張的紅利期，轉向存量以及增量的價值深耕。但完全依靠外拓并不是維持增長的長久之法，如何在結構調整中找到“第二增長曲線”才是必答題。

越秀服務認為，公司目前基礎物業(yè)服務比較穩(wěn)健，現(xiàn)金流充裕，具備向高質量發(fā)展轉型的機會與戰(zhàn)略，未來除了做好存量業(yè)務之外，將重點通過賽道拓展轉向高質量發(fā)展模式。

首先，越秀服務將做好區(qū)域深耕。12個核心城市中，錨定大灣區(qū)、長三角、中西部的高等級城市，以及北京、天津等北方核心城市，通過區(qū)域深耕以及公式組合城市運營商的能力打造基本盤。

在賽道層面，公司將進一步布局非住業(yè)態(tài)，向“物管+資管”并重的模式發(fā)展。另外，公司在存量市場中還有比較大的增值空間，接下來將加大增值服務的拓展力度，實現(xiàn)從交易型向運營型的轉變。

管理層會上提到的踐行“根深葉茂”雙輪驅動戰(zhàn)略，意為將基礎服務做深做透，構成密度與厚度；增值服務做優(yōu)做強，延伸價值與廣度。

縱向錘煉基本盤，橫向擴大基本面，順應大方面的主動轉型與聚焦，正是行業(yè)頭部物企的轉型方向，也是當下物企應對行業(yè)變局的應有之義。

“市場未來一方面會逐步的向頭部企業(yè)進行聚集，另外一方面有能力、有思路的企業(yè)將會發(fā)展得更好?！?/p>

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