貼息房貸救樓市的效果如何？關(guān)鍵要看政策力度。

近期，關(guān)于貼息房貸的“小作文”在網(wǎng)絡(luò)上瘋傳，不少朋友問我：如果這類政策落地，能否扭轉(zhuǎn)當(dāng)前樓市持續(xù)調(diào)整的態(tài)勢(shì)？

在我看來，答案的核心依然是政策力度的大小。

大約一兩周前，我曾和大家解讀過貼息房貸的底層邏輯。目前5年期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）為3.5%，但據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國房貸平均利率實(shí)際約為3.1%——這是因?yàn)槎鄶?shù)城市的房貸利率都有不同程度的折扣優(yōu)惠。

我們不妨以100萬元貸款、20年期限為例測(cè)算：在3.1%的利率水平下，購房家庭20年連本帶息需償還134萬元，其中利息約34萬元。

若中央與地方政府合計(jì)給予1.5%的貼息（即貼息覆蓋一半利息成本），情況會(huì)發(fā)生明顯變化：20年總還款額將從134萬元降至117萬元，利息支出直接減半（從34萬元降至17萬元）。對(duì)有購房能力的剛需家庭而言，這樣的成本降幅力度相當(dāng)可觀。

貼息后，實(shí)際房貸利率將降至1.6%左右，這一水平已接近當(dāng)前銀行5年期定期存款利率。

這意味著，剛需群體將錢存入銀行的利息收益，與購房節(jié)省的利息成本基本持平，從而有效削弱“持幣觀望”的意愿，帶動(dòng)購房需求釋放。

從這個(gè)角度看，若能達(dá)到1.5%的長期貼息力度，對(duì)扭轉(zhuǎn)樓市調(diào)整態(tài)勢(shì)會(huì)有顯著幫助。

但如果政策力度不足，效果就會(huì)大打折扣。比如網(wǎng)傳“中央與地方合計(jì)貼息1%”，那么實(shí)際房貸利率仍有2.1%，成本降幅有限；若僅給予2-3年的短期貼息，以100萬元20年期貸款計(jì)算，家庭實(shí)際節(jié)省的利息僅2-3萬元，對(duì)購房決策的撬動(dòng)作用微乎其微。這樣的政策落地，很難對(duì)樓市調(diào)整態(tài)勢(shì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)效果。

有朋友擔(dān)心：1.5%的貼息若持續(xù)20年，政府財(cái)政能否承受？其實(shí)之前我算過一筆賬：假設(shè)每年新增2萬億元房貸均按1.5%貼息，全年貼息總支出僅300億元。若中央與地方各承擔(dān)50%，雙方每年僅需各增加150億元支出，這對(duì)當(dāng)前財(cái)政體系而言壓力可控。

或許有人會(huì)質(zhì)疑20年的長期支出壓力，但實(shí)際政策無需“一條道走到黑”。

若在政策支持下，樓市1-3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)、溫和復(fù)蘇，就可動(dòng)態(tài)調(diào)整退出機(jī)制：比如從“全戶型覆蓋”逐步收縮至僅支持首套房，從“高比例貼息”逐步下調(diào)幅度。

當(dāng)前財(cái)政之所以難以通過大規(guī)模一次性投入扭轉(zhuǎn)樓市態(tài)勢(shì)，核心是短期資金壓力較大；而將貼息成本分?jǐn)傊?0年，每年支出相對(duì)有限，可行性更高。

歸根結(jié)底，若政策仍采取“小火慢燉”的溫和模式，無論是貼息比例不足還是期限過短，最終效果恐怕都不盡如人意。唯有拿出足夠力度的政策，才能有效激活剛需、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

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