加快轉(zhuǎn)變特大城市發(fā)展方式，紓解中心城區(qū)功能背景下，西安各類綜合市場、物流園區(qū)外遷已成必然趨勢。

近年來，西安完成了數(shù)個糧油、建材、農(nóng)貿(mào)等大型市場的關(guān)?；虿疬w，并在持續(xù)謀劃更多物流園區(qū)外遷。

近期，來自官方的回復(fù)，證實了位于長安區(qū)郭杜片區(qū)的朱雀農(nóng)副產(chǎn)品物流中心（以下簡稱“朱雀市場”）將再次搬遷的信息，這也將是朱雀市場將面臨的第三次外遷。

而綜合政策背景與發(fā)展趨勢，未來西安批發(fā)市場/物流園區(qū)的格局將發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。

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朱雀市場明確將搬遷

新市場明年或?qū)⒙鋵崒嵤?/strong>

日前，長安區(qū)相關(guān)部門在回復(fù)市民關(guān)于“郭杜片區(qū)規(guī)劃”的咨詢時，提到：朱雀市場搬遷，原址建設(shè)項目需通過審批后方可確認(rèn)。

這則回復(fù)傳遞出關(guān)鍵信息，朱雀市場的確會再次搬遷。

而搬向何處？何時搬遷？原址將作何規(guī)劃？其實經(jīng)過對公開信息的梳理和分析，這些問題的答案已經(jīng)頗為清晰。

朱雀市場的新選址，去年就已經(jīng)明確，選址在長安區(qū)子午大道以東、花卉北路以北，現(xiàn)堀垛村區(qū)域，緊鄰秦嶺花卉市場。

并且朱雀國際農(nóng)貿(mào)交易中心項目也已經(jīng)簽約，項目規(guī)劃總用地面積139860平方米，總投資約14.6億元人民幣，擬建成全國領(lǐng)先、西北第一的農(nóng)產(chǎn)品交易中心。

彼時，預(yù)計將于2024年12月啟動一期工程建設(shè)，建設(shè)周期為2年，但后續(xù)遲遲未有進一步消息。

朱雀國際農(nóng)貿(mào)交易中心項目效果圖

而日前長安區(qū)黃良街道召開的重要會議傳遞出新消息，2026年將集中精力助推黃良全域發(fā)展，提出將全力保障子午水廠、朱雀市場、高新學(xué)院科技園等重點項目落地建設(shè)。

也就是說，如果前期各項目工作進展順利的話，新朱雀市場有望在明年開工，2028年將建成，屆時，朱雀市場將進行再次搬遷。

而這也將成為朱雀市場的第三次外遷。

朱雀市場是西安知曉度頗高的農(nóng)貿(mào)市場，也是城南最大的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)集散地，該市場最早是在南二環(huán)朱雀路口，也就是現(xiàn)如今凱德廣場。

2003年搬遷到雁塔區(qū)電子正街與丈八東路十字，經(jīng)營12年后，2015年再次搬遷至長安區(qū)郭杜片區(qū)，打造了一個占地10萬平方米，交易面積達8.8萬平方米的大型批發(fā)市場，年交易額達30億元人民幣，入駐1000余經(jīng)營商戶。

這兩次搬遷，朱雀市場實現(xiàn)了規(guī)模的持續(xù)擴大，定位也發(fā)生轉(zhuǎn)變，正在謀劃的第三次搬遷，或?qū)崿F(xiàn)功能、定位、規(guī)模等方面的再次升級。

朱雀市場搬遷路徑

從新選址位置看，這一片區(qū)也是長安區(qū)謀劃的批發(fā)市場聚集地，現(xiàn)已形成了頗具規(guī)模的花卉生產(chǎn)、批發(fā)基地。未來朱雀市場的到來，將進一步放大規(guī)模效應(yīng)。

而再看正在運營中的郭杜片區(qū)朱雀市場，附近還有兩處建材市場，市場周邊已經(jīng)建成了不小的居住社區(qū)，市場的運營會給周邊市民帶來一定困擾。

在長安區(qū)的規(guī)劃中，這片土地規(guī)劃為工業(yè)用地，未來或?qū)⒊薪游磥硇畔⒏圯椛涞墓I(yè)項目落地。

這也說明了朱雀市場和兩個建材市場未來都將搬離，只是搬遷時間一定程度上取決于新市場的建設(shè)進度。

與此同時，新朱雀市場建設(shè)還牽涉到堀垛村的土地征遷，目前公開信息并未看到土地征收相關(guān)信息，這意味著項目落地建設(shè)還有關(guān)鍵的前期工作未完成，保障項目明年開工的壓力并不小。

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市場“退城進郊”提速

未來將迎深度整合

近20年時間，朱雀市場經(jīng)歷兩次搬遷，從南二環(huán)到南三環(huán)，再到長安區(qū)，越搬越遠的過程中，伴隨著西安城市框架的拉大，以及西安持續(xù)推動各類市場、園區(qū)外遷。

尤其隨著西安城市能級和人口邁上新臺階，曾經(jīng)的“郊區(qū)”正在變成“城區(qū)”，二環(huán)內(nèi)工業(yè)企業(yè)搬遷、繞城內(nèi)城中村清零……在西安城市發(fā)展歷程中逐一被提出。

而針對批發(fā)市場、物流園區(qū)，2021年發(fā)布的《“十四五”生態(tài)環(huán)境保護規(guī)劃》就有提到：按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，到2025年，三環(huán)內(nèi)及周邊重點區(qū)域的建材批發(fā)市場、物流中心全部遷出，配套綠色物流轉(zhuǎn)運中心投運。

今年2月西安舉行的新聞發(fā)布會上，西安發(fā)改委強調(diào)今年將推進27個物流園區(qū)及西電等企業(yè)的搬遷改造；4月初，《關(guān)于印發(fā)2025年市政府重點工作分工方案的通知》第五項更大力度轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式中表示：建立全市非核心功能和一般性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移“兩張清單”，做好8家物流園區(qū)搬遷工作，推動產(chǎn)業(yè)用地入園供給、產(chǎn)業(yè)項目入園建設(shè)。

12月10日發(fā)布的《西安市2025—2026年秋冬季大氣污染治理攻堅行動方案》中，年度重點任務(wù)攻堅行動明確完成5家物流園區(qū)外遷或轉(zhuǎn)型。

推動更多批發(fā)市場、物流園區(qū)外遷，西安正在提速。

榮耀西安網(wǎng)拍攝

實際上，“十四五”期間，我們見證了不少身邊的市場關(guān)?；虿鸪?，例如去年土門新華批發(fā)市場、慶安建材市場、昆明路建材市場、印象紅旗綜合市場等接連傳遞出關(guān)停/拆除消息。

以及曾提出過將西安雨潤、方欣、欣橋、胡家廟糧油等四個大型知名批發(fā)市場整合到中國西部絲路農(nóng)貿(mào)港項目，大眾討論數(shù)年的北三環(huán)大明宮等等。

而隨著進入“十五五”，推進市場外遷取得更明顯的成效，啃下大型市場的“硬骨頭”，需要從舊市場拆除與新市場建設(shè)雙向發(fā)力。

畢竟，新市場作為重要承載體，是市場搬遷的硬件條件，新市場未建成而貿(mào)然的關(guān)停批發(fā)市場，既影響著城市供應(yīng)，也事關(guān)大量從業(yè)者的經(jīng)營與謀生。

而針對外遷市場的規(guī)劃布局，我們猜測將向空港、陸港等大型樞紐，以及外圍區(qū)縣的物流聚集地轉(zhuǎn)移。

首先要考慮的是大型交通樞紐，像西安已獲批陸港型、空港型國家物流樞紐，它們也是不少貨物抵達西安的第一站，離開西安的最后一站，依托陸港、空港打造集散基地，既具有發(fā)達高效的運輸能力，又符合產(chǎn)業(yè)定位。

近日，空港、陸港“航空+鐵路+公路”立體運輸模式得到實踐，實現(xiàn)了兩大樞紐的無縫對接，大幅提升貨物中轉(zhuǎn)時效、降低物流成本。

而主要面向消費市場供應(yīng)鏈的快件、貨品集散園區(qū)和市場，西安北站、西安東站等大型鐵路樞紐，外圍區(qū)縣則將成為主要承載地。

西安“北跨”戰(zhàn)略中，引導(dǎo)物流資源要素合理化流動，補齊臨潼區(qū)、閻良區(qū)以及高陵區(qū)物流功能短板，加快推進西安市繞城高速以內(nèi)區(qū)域物流園區(qū)外遷。

例如高陵區(qū)沿310國道布局的矩麓物流園、樂道物流園、乾龍物流園、京通易購等園區(qū)。

臨潼區(qū)早在2022年就表示將積極承接主城區(qū)物流企業(yè)外遷，并在今年要求，加快臨港產(chǎn)業(yè)園項目實施落地，打造西安東部先進制造和智慧物流示范區(qū)。

城市南部，藍田縣規(guī)劃有西安農(nóng)產(chǎn)品物流城項目，長安區(qū)則謀劃在引鎮(zhèn)依托引鎮(zhèn)站打造頗大規(guī)模的物流園區(qū)。

可見，西安市級、區(qū)縣均有著謀劃承載市場外遷的意向和行動，從更長遠的看，未來西安在城市四個方位均將構(gòu)筑批發(fā)市場/物流園區(qū)集散地，或定位區(qū)域級，服務(wù)于西安及周邊城市；或定位城市級，連接全國、輻射西北；或定位國際化，服務(wù)貨品的全球貿(mào)易，整體形成梯度化的運輸和貿(mào)易基地。

這樣的長遠規(guī)劃，近期有助于西安城區(qū)騰出大片區(qū)域置入新的業(yè)態(tài)和城市配套設(shè)施，助力西安中心城區(qū)瘦身健體。遠期則可與周邊區(qū)域形成梯度分布、分工合力的產(chǎn)業(yè)體系，進而帶動都市圈、城市群的發(fā)展，提升整體的產(chǎn)業(yè)競爭力，實現(xiàn)均衡發(fā)展。

而規(guī)劃的實現(xiàn)需要時間，需要進行大型市場的逐一突破，需要思考市場外遷帶來的陣痛和不便。

如何更加全面地思考并解決這些問題，進入新的發(fā)展周期，期待西安給出更優(yōu)的答案。

編輯：Lyna

審核：解革

監(jiān)制：號稱嬉皮

部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)