加快轉(zhuǎn)變特大城市發(fā)展方式，紓解中心城區(qū)功能背景下，西安各類(lèi)綜合市場(chǎng)、物流園區(qū)外遷已成必然趨勢(shì)。

近年來(lái)，西安完成了數(shù)個(gè)糧油、建材、農(nóng)貿(mào)等大型市場(chǎng)的關(guān)?；虿疬w，并在持續(xù)謀劃更多物流園區(qū)外遷。

近期，來(lái)自官方的回復(fù)，證實(shí)了位于長(zhǎng)安區(qū)郭杜片區(qū)的朱雀農(nóng)副產(chǎn)品物流中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“朱雀市場(chǎng)”）將再次搬遷的信息，這也將是朱雀市場(chǎng)將面臨的第三次外遷。

而綜合政策背景與發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)西安批發(fā)市場(chǎng)/物流園區(qū)的格局將發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。

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朱雀市場(chǎng)明確將搬遷

新市場(chǎng)明年或?qū)⒙鋵?shí)實(shí)施

日前，長(zhǎng)安區(qū)相關(guān)部門(mén)在回復(fù)市民關(guān)于“郭杜片區(qū)規(guī)劃”的咨詢(xún)時(shí)，提到：朱雀市場(chǎng)搬遷，原址建設(shè)項(xiàng)目需通過(guò)審批后方可確認(rèn)。

這則回復(fù)傳遞出關(guān)鍵信息，朱雀市場(chǎng)的確會(huì)再次搬遷。

而搬向何處？何時(shí)搬遷？原址將作何規(guī)劃？其實(shí)經(jīng)過(guò)對(duì)公開(kāi)信息的梳理和分析，這些問(wèn)題的答案已經(jīng)頗為清晰。

朱雀市場(chǎng)的新選址，去年就已經(jīng)明確，選址在長(zhǎng)安區(qū)子午大道以東、花卉北路以北，現(xiàn)堀垛村區(qū)域，緊鄰秦嶺花卉市場(chǎng)。

并且朱雀國(guó)際農(nóng)貿(mào)交易中心項(xiàng)目也已經(jīng)簽約，項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積139860平方米，總投資約14.6億元人民幣，擬建成全國(guó)領(lǐng)先、西北第一的農(nóng)產(chǎn)品交易中心。

彼時(shí)，預(yù)計(jì)將于2024年12月啟動(dòng)一期工程建設(shè)，建設(shè)周期為2年，但后續(xù)遲遲未有進(jìn)一步消息。

朱雀國(guó)際農(nóng)貿(mào)交易中心項(xiàng)目效果圖

而日前長(zhǎng)安區(qū)黃良街道召開(kāi)的重要會(huì)議傳遞出新消息，2026年將集中精力助推黃良全域發(fā)展，提出將全力保障子午水廠(chǎng)、朱雀市場(chǎng)、高新學(xué)院科技園等重點(diǎn)項(xiàng)目落地建設(shè)。

也就是說(shuō)，如果前期各項(xiàng)目工作進(jìn)展順利的話(huà)，新朱雀市場(chǎng)有望在明年開(kāi)工，2028年將建成，屆時(shí)，朱雀市場(chǎng)將進(jìn)行再次搬遷。

而這也將成為朱雀市場(chǎng)的第三次外遷。

朱雀市場(chǎng)是西安知曉度頗高的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，也是城南最大的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)集散地，該市場(chǎng)最早是在南二環(huán)朱雀路口，也就是現(xiàn)如今凱德廣場(chǎng)。

2003年搬遷到雁塔區(qū)電子正街與丈八東路十字，經(jīng)營(yíng)12年后，2015年再次搬遷至長(zhǎng)安區(qū)郭杜片區(qū)，打造了一個(gè)占地10萬(wàn)平方米，交易面積達(dá)8.8萬(wàn)平方米的大型批發(fā)市場(chǎng)，年交易額達(dá)30億元人民幣，入駐1000余經(jīng)營(yíng)商戶(hù)。

這兩次搬遷，朱雀市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，定位也發(fā)生轉(zhuǎn)變，正在謀劃的第三次搬遷，或?qū)?shí)現(xiàn)功能、定位、規(guī)模等方面的再次升級(jí)。

朱雀市場(chǎng)搬遷路徑

從新選址位置看，這一片區(qū)也是長(zhǎng)安區(qū)謀劃的批發(fā)市場(chǎng)聚集地，現(xiàn)已形成了頗具規(guī)模的花卉生產(chǎn)、批發(fā)基地。未來(lái)朱雀市場(chǎng)的到來(lái)，將進(jìn)一步放大規(guī)模效應(yīng)。

而再看正在運(yùn)營(yíng)中的郭杜片區(qū)朱雀市場(chǎng)，附近還有兩處建材市場(chǎng)，市場(chǎng)周邊已經(jīng)建成了不小的居住社區(qū)，市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)會(huì)給周邊市民帶來(lái)一定困擾。

在長(zhǎng)安區(qū)的規(guī)劃中，這片土地規(guī)劃為工業(yè)用地，未來(lái)或?qū)⒊薪游磥?lái)信息港輻射的工業(yè)項(xiàng)目落地。

這也說(shuō)明了朱雀市場(chǎng)和兩個(gè)建材市場(chǎng)未來(lái)都將搬離，只是搬遷時(shí)間一定程度上取決于新市場(chǎng)的建設(shè)進(jìn)度。

與此同時(shí)，新朱雀市場(chǎng)建設(shè)還牽涉到堀垛村的土地征遷，目前公開(kāi)信息并未看到土地征收相關(guān)信息，這意味著項(xiàng)目落地建設(shè)還有關(guān)鍵的前期工作未完成，保障項(xiàng)目明年開(kāi)工的壓力并不小。

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市場(chǎng)“退城進(jìn)郊”提速

未來(lái)將迎深度整合

近20年時(shí)間，朱雀市場(chǎng)經(jīng)歷兩次搬遷，從南二環(huán)到南三環(huán)，再到長(zhǎng)安區(qū)，越搬越遠(yuǎn)的過(guò)程中，伴隨著西安城市框架的拉大，以及西安持續(xù)推動(dòng)各類(lèi)市場(chǎng)、園區(qū)外遷。

尤其隨著西安城市能級(jí)和人口邁上新臺(tái)階，曾經(jīng)的“郊區(qū)”正在變成“城區(qū)”，二環(huán)內(nèi)工業(yè)企業(yè)搬遷、繞城內(nèi)城中村清零……在西安城市發(fā)展歷程中逐一被提出。

而針對(duì)批發(fā)市場(chǎng)、物流園區(qū)，2021年發(fā)布的《“十四五”生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃》就有提到：按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，到2025年，三環(huán)內(nèi)及周邊重點(diǎn)區(qū)域的建材批發(fā)市場(chǎng)、物流中心全部遷出，配套綠色物流轉(zhuǎn)運(yùn)中心投運(yùn)。

今年2月西安舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，西安發(fā)改委強(qiáng)調(diào)今年將推進(jìn)27個(gè)物流園區(qū)及西電等企業(yè)的搬遷改造；4月初，《關(guān)于印發(fā)2025年市政府重點(diǎn)工作分工方案的通知》第五項(xiàng)更大力度轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式中表示：建立全市非核心功能和一般性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移“兩張清單”，做好8家物流園區(qū)搬遷工作，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)用地入園供給、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目入園建設(shè)。

12月10日發(fā)布的《西安市2025—2026年秋冬季大氣污染治理攻堅(jiān)行動(dòng)方案》中，年度重點(diǎn)任務(wù)攻堅(jiān)行動(dòng)明確完成5家物流園區(qū)外遷或轉(zhuǎn)型。

推動(dòng)更多批發(fā)市場(chǎng)、物流園區(qū)外遷，西安正在提速。

榮耀西安網(wǎng)拍攝

實(shí)際上，“十四五”期間，我們見(jiàn)證了不少身邊的市場(chǎng)關(guān)?；虿鸪缛ツ晖灵T(mén)新華批發(fā)市場(chǎng)、慶安建材市場(chǎng)、昆明路建材市場(chǎng)、印象紅旗綜合市場(chǎng)等接連傳遞出關(guān)停/拆除消息。

以及曾提出過(guò)將西安雨潤(rùn)、方欣、欣橋、胡家廟糧油等四個(gè)大型知名批發(fā)市場(chǎng)整合到中國(guó)西部絲路農(nóng)貿(mào)港項(xiàng)目，大眾討論數(shù)年的北三環(huán)大明宮等等。

而隨著進(jìn)入“十五五”，推進(jìn)市場(chǎng)外遷取得更明顯的成效，啃下大型市場(chǎng)的“硬骨頭”，需要從舊市場(chǎng)拆除與新市場(chǎng)建設(shè)雙向發(fā)力。

畢竟，新市場(chǎng)作為重要承載體，是市場(chǎng)搬遷的硬件條件，新市場(chǎng)未建成而貿(mào)然的關(guān)停批發(fā)市場(chǎng)，既影響著城市供應(yīng)，也事關(guān)大量從業(yè)者的經(jīng)營(yíng)與謀生。

而針對(duì)外遷市場(chǎng)的規(guī)劃布局，我們猜測(cè)將向空港、陸港等大型樞紐，以及外圍區(qū)縣的物流聚集地轉(zhuǎn)移。

首先要考慮的是大型交通樞紐，像西安已獲批陸港型、空港型國(guó)家物流樞紐，它們也是不少貨物抵達(dá)西安的第一站，離開(kāi)西安的最后一站，依托陸港、空港打造集散基地，既具有發(fā)達(dá)高效的運(yùn)輸能力，又符合產(chǎn)業(yè)定位。

近日，空港、陸港“航空+鐵路+公路”立體運(yùn)輸模式得到實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)了兩大樞紐的無(wú)縫對(duì)接，大幅提升貨物中轉(zhuǎn)時(shí)效、降低物流成本。

而主要面向消費(fèi)市場(chǎng)供應(yīng)鏈的快件、貨品集散園區(qū)和市場(chǎng)，西安北站、西安東站等大型鐵路樞紐，外圍區(qū)縣則將成為主要承載地。

西安“北跨”戰(zhàn)略中，引導(dǎo)物流資源要素合理化流動(dòng)，補(bǔ)齊臨潼區(qū)、閻良區(qū)以及高陵區(qū)物流功能短板，加快推進(jìn)西安市繞城高速以?xún)?nèi)區(qū)域物流園區(qū)外遷。

例如高陵區(qū)沿310國(guó)道布局的矩麓物流園、樂(lè)道物流園、乾龍物流園、京通易購(gòu)等園區(qū)。

臨潼區(qū)早在2022年就表示將積極承接主城區(qū)物流企業(yè)外遷，并在今年要求，加快臨港產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目實(shí)施落地，打造西安東部先進(jìn)制造和智慧物流示范區(qū)。

城市南部，藍(lán)田縣規(guī)劃有西安農(nóng)產(chǎn)品物流城項(xiàng)目，長(zhǎng)安區(qū)則謀劃在引鎮(zhèn)依托引鎮(zhèn)站打造頗大規(guī)模的物流園區(qū)。

可見(jiàn)，西安市級(jí)、區(qū)縣均有著謀劃承載市場(chǎng)外遷的意向和行動(dòng)，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的看，未來(lái)西安在城市四個(gè)方位均將構(gòu)筑批發(fā)市場(chǎng)/物流園區(qū)集散地，或定位區(qū)域級(jí)，服務(wù)于西安及周邊城市；或定位城市級(jí)，連接全國(guó)、輻射西北；或定位國(guó)際化，服務(wù)貨品的全球貿(mào)易，整體形成梯度化的運(yùn)輸和貿(mào)易基地。

這樣的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，近期有助于西安城區(qū)騰出大片區(qū)域置入新的業(yè)態(tài)和城市配套設(shè)施，助力西安中心城區(qū)瘦身健體。遠(yuǎn)期則可與周邊區(qū)域形成梯度分布、分工合力的產(chǎn)業(yè)體系，進(jìn)而帶動(dòng)都市圈、城市群的發(fā)展，提升整體的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展。

而規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)需要時(shí)間，需要進(jìn)行大型市場(chǎng)的逐一突破，需要思考市場(chǎng)外遷帶來(lái)的陣痛和不便。

如何更加全面地思考并解決這些問(wèn)題，進(jìn)入新的發(fā)展周期，期待西安給出更優(yōu)的答案。

編輯：Lyna

審核：解革

監(jiān)制：號(hào)稱(chēng)嬉皮

部分圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)