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長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)開發(fā)都承受著一個(gè)不白之冤：

被社會(huì)普遍認(rèn)為是暴利行業(yè)。

人們反對(duì)高房?jī)r(jià)，一個(gè)很重要的理由就是認(rèn)為開發(fā)商暴利——房子不就是鋼筋水泥磚頭嗎，憑什么賣幾萬幾十萬一平方？

到今年還有人質(zhì)問老司機(jī)，自己建房子只要2000元/平就夠了，現(xiàn)在寧波的老破小還要1萬多/平，這不是泡沫是什么？

我無言以對(duì)：您說的都對(duì)，但您知道土地也是要錢的么？

構(gòu)成房?jī)r(jià)的最主要成本，并不是鋼筋水泥磚頭，而是土地。在前幾年，土地成本占到房?jī)r(jià)的60%-80%，有些限價(jià)的樓盤甚至超過80%。

啥意思？如果你買的房子是3萬/平方，其中土地的成本大概要1.8萬-2.4萬/平，這些錢是開發(fā)商要交GOV的，因?yàn)樗械拈_發(fā)用地，都要從GOV手上購買。

這些買地的錢加起來是一筆巨款，對(duì)于GOV來說叫土地財(cái)政。

開發(fā)商暴利了嗎，3萬的房?jī)r(jià)，地價(jià)占去了2萬；建筑+營(yíng)銷+利息至少要5000，做得好的甚至要七八千；裝修就算基礎(chǔ)裝，怎么也得千把塊錢，最后一算毛利，3萬的房?jī)r(jià)，估計(jì)也就3000左右的利潤(rùn)，毛利率10%。

如果再交完稅，凈利潤(rùn)也就是個(gè)位數(shù)了。

所以限價(jià)的那幾年，搞開發(fā)其實(shí)是不怎么賺錢的，有些樓盤甚至只能靠賣車位賺錢：一個(gè)車位20萬，500個(gè)車位1個(gè)億，這基本算是利潤(rùn)了。

有人就要質(zhì)疑了，既然不賺錢開發(fā)商為啥還搶著去開發(fā)？是因?yàn)殡m然利潤(rùn)不高，但風(fēng)險(xiǎn)也小，一開盤基本就賣完了。另一個(gè)原因是那時(shí)的開發(fā)商都在拼命沖規(guī)模，看誰做得最大，你做2000億我就做5000億，你做5000億我就做8000億，宇宙第一房企就是這么來的。

不要以為開發(fā)商都那么理性，理性就不會(huì)有現(xiàn)在這么多的巨雷了，哪怕喊著“活下去”的萬科，不照樣把規(guī)模干到了萬億級(jí)別么。

都是時(shí)代裹脅的產(chǎn)物。

時(shí)過境遷，現(xiàn)在做開發(fā)，利潤(rùn)大不一樣了。不要認(rèn)為房子難賣開發(fā)商就會(huì)虧本，恰恰相反，現(xiàn)在寧波有些樓盤利潤(rùn)非常豐厚，個(gè)別甚至堪稱“暴利”。

前不久開盤的某樓盤，樓面地價(jià)1.4萬/平，首批次開盤均價(jià)卻沖到了4.1萬/平。我們假設(shè)它品質(zhì)做得很好，建造成本給它算8000元（根本用不完）；白坯交付，沒有裝修成本，這個(gè)樓盤的毛利有多少呢？

41000-14000-8000=19000元/平，毛利率高達(dá)45%。

簡(jiǎn)單來說，這個(gè)樓盤的房?jī)r(jià)中，差不多一半都是利潤(rùn)。你要說這是暴利，我不會(huì)反駁。

樓市如此困難，開發(fā)商怎么還能夠暴利？這里面核心原因有兩個(gè)：

第一，售價(jià)大幅提高。以上面這個(gè)樓盤為例，周邊二手房大概只能賣2-3萬/平，老一點(diǎn)是甚至只能賣1萬+，但這個(gè)樓盤能沖到4萬+的均價(jià)，核心原因是因?yàn)樗龅氖莿e墅。別墅的定價(jià)體系和高層完全不同，哪怕高層賣得便宜，別墅也照樣有機(jī)會(huì)賣得很貴。

第二，交付成本大幅降低。如果是做普通住宅，開發(fā)商必須精裝交付，現(xiàn)在的樓盤都在卷裝修，精裝的標(biāo)準(zhǔn)也由之前的4-5千/平大幅提高到現(xiàn)在的8千-1萬/平。但這個(gè)樓盤是白坯交付，裝修成本為0，比高層住宅省了大幾千元。

價(jià)格高而成本低，利潤(rùn)自然就成倍放大了。

企業(yè)都是逐利的，當(dāng)其他開發(fā)商看到這樣“暴利”的機(jī)會(huì)之后，最終也都會(huì)按耐不住，加入到這場(chǎng)別墅競(jìng)賽中來。

這就是老司機(jī)本文想說的重點(diǎn)：接下來別墅樓盤會(huì)大幅增加，除了獨(dú)棟因政策限制暫時(shí)難以出現(xiàn)之外。

市區(qū)會(huì)出現(xiàn)大量的聯(lián)排/合院和疊拼別墅。

最早投身這個(gè)趨勢(shì)的開發(fā)商，會(huì)最早嘗到甜頭，過去十多年的“禁墅令”為樓市蓄積了大量的客戶，而供不應(yīng)求的大格局，又為高價(jià)獲取暴利留下了空間。

只要在主城區(qū)，無論哪個(gè)板塊，最早一批的別墅項(xiàng)目都是不愁賣的，同時(shí)也是價(jià)格空間最充裕的，甚至還是土地價(jià)格最低廉的。

越往后，別墅的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越激烈，因?yàn)樯狭亢芸?，但產(chǎn)生有錢人的速度不會(huì)那么快。短則一兩年，長(zhǎng)則兩三年，別墅可能就會(huì)和現(xiàn)在的大平層一樣，從稀缺走向富余，甚至是過剩。

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