縱觀2025年上海豪宅圈，很少有項目像高福云境這樣，還未亮相便成為市場焦點。

10月18日高福云境首開，均價21萬/㎡，25套1.3-1.7億房源率先售罄，600㎡藏品級大宅全部清盤，火爆程度讓全國豪宅市場為之震驚。

克而瑞數據顯示 ，高福云境60.5億成交金額拿下上海10月銷冠，成為今年上海首開業(yè)績最高的項目之一。

這個頂級豪宅背后的操盤手，除了人們熟知的萬科之外，還有一位神秘但卻極具實力的資本大鱷——華洲地產及其老板羅萬德。

這家公司非常低調，市場上鮮有關于他們的內容報道，連同高福云境在內，30年來只打造過4個項目，但每個都被業(yè)內被視為“難以復制的大作”。

一家規(guī)模不大的民企，卻總能夠撬動一線城市上海的重磅項目，到底憑什么？今天，濤哥就帶大家聊聊這家神秘民企及其背后的大佬。

1

24年舊改，華洲的高福里往事

華洲地產與高福云境的淵源，要追溯到至少24年前。

早在2001年，華洲地產掌門人羅萬德就成立上海高福房地產開發(fā)有限公司，專門負責高福里舊改項目。

左3為羅萬德，圖源網絡

然而，高福里項目的推進難度遠超預期，舊改不僅涉及眾多人群，同時產權關系錯綜復雜，而且位于衡復歷史文化風貌區(qū)核心受到的規(guī)劃限制很多。

2005年和2017年，高福里曾先后兩次啟動過動遷舊改，但都被迫按下“暫停鍵”。

華洲地產沒有放棄，而是在等待中尋找機會。對一家民企來說，這樣的堅持近乎“反商業(yè)”。但正是這種不計時間、不計成本的長期主義，為后來的逆轉埋下伏筆。

高福里真正的轉折，發(fā)生在 2018年。

那一年，華洲地產找來盟友上海萬科，雙方先后成立太倉市萬啟房地產開發(fā)有限公司、上海萬至鏑企業(yè)發(fā)展有限公司，共同推動高福里的前期工作。

這兩家的公司核心管理層重合度非常高，其中羅萬德和羅臻代表華洲地產，黃超俊和孫璽則是萬科的代表。

彼時，黃超俊是上海萬科區(qū)域投資與合作開發(fā)部總經理，孫璽是投資副總監(jiān)兼城市更新投資負責人。

如今，黃超俊已成為上海萬科副總經理，而孫璽則擔任上海高福房地產開發(fā)有限公司的法人代表。

黃超俊，圖源網絡

2021年高福里地塊終于通過舊改征收首輪征詢，順利由上海高福房地產開發(fā)有限公司以總價21.95億拿下，萬科也正式入局成為高福里操盤方和大股東。

據根據股權穿透，上海高福房地產開發(fā)有限公司的持股情況為：

上海長華萬城51%，上海萬科24.99%，華洲23.01%，上海復興建設1%。

上海長華萬城實際上是萬科+華洲+長城資本的合作公司，3家股東正是2018年就成立的太倉萬啟、上海萬至鏑，以及長城資本旗下的長城國富置業(yè)。

此后萬科作為項目大股東，華洲作為二股東，共同投入到高福云境的開發(fā)中。華洲在產品設計及配置方面提出了極高要求，主導引入眾多高端資源，最終成就高福云境的業(yè)績傳奇。

因此，你不得不敬佩華洲老板羅萬德的長期眼光與資源整合能力，在24年前謀定上海市中心核心地塊后，通過引入萬科做操盤方以及長城資本等資金方，最終將這幅寶地盤活，并實現(xiàn)豐厚的利潤回報。

要是換了別的企業(yè)，要么拿不到這地，這么等不了這么多年，要么化解不了舊改難題，這錢確實該人家羅老板賺。

2

強強聯(lián)手，打造上海頂豪標桿

在萬科與華洲合力下，高福云境試圖重新定義2025年的上海頂豪標準，項目很多產品細節(jié)，據悉都是華洲老板羅萬德親自盯、親自拍板。

畢竟作為真正住過億級豪宅的業(yè)主，華洲比誰都清楚塔尖豪宅該有什么、又絕不能缺什么。

首先，是不可復制的頂級稀缺地段

項目坐落于上海黃浦衡復風貌區(qū)，占據“巨富長”上海老錢黃金地段，精準契合高凈值人群對于土地底蘊的追求。

周邊高端商圈舉步即達，距離淮海中路僅約200米，iapm、TX淮海、K11等重奢地標環(huán)繞，愛馬仕之家、PRADA等全球旗艦店林立，堪稱“世界櫥窗”。

在衡復風貌區(qū)高度受限的前提下，高福云境以約150米超高層設計獨樹一幟，獨享360°無遮擋城市景觀資源，將上海最具魅力的城市風光盡數納入視野。

其次，是大牌云集的頂級產品設計

高福云境以大戶型為主，主推建面276-600㎡大平層，過會均價21萬/m2，這種輾壓級的戶型和定價，天然奠定了其高端身份。

產品打造上，高福云境匯集了1508 London、Lissoni&Partners、GAD等國際最頂尖的設計團隊，不少設計資源在國內頂豪中難得一見。

外立面設計堪稱一絕，錯動的豎向體塊、轉角切角與弧形塔冠，形成獨特“豎向波浪”造型，充滿向上的力量，未來將成為黃浦衡復的天際線地標。

住宅層高突破市場常規(guī)，層高提升至約3.5米，遠超多數頂豪標準，大幅增強空間開闊感。

室內設計將尊貴感拉滿，從一進門的玄關開始就是奢華的“老錢風”，腔調十足。

客廳以“整片天空”為原點展開，L形環(huán)幕客廳將上海天際線裁作流動的畫卷，奢華尺度感與視覺沖擊力極強，建筑與城市的對話在此悄然發(fā)生。

所有品牌配置都是超一線國際大牌，在其他豪宅中難得一見，突顯與眾不同的高級奢華。

包括意大利頂奢品牌Molteni&C全進口櫥柜、嘉格納藝境系列廚電、法國高定衛(wèi)浴品牌THG龍頭、瑞士百年品牌勞芬浴缸、大金三管制中央空調，每一個都是行業(yè)天花板級的存在。

從土地的底蘊，到頂尖的產品力，高福云境以一種近乎偏執(zhí)的追求，回應著這個時代對頂級人居的最高期待。

根據公示高福云境一共有126套房源，但實際銷售125套，剩余1套據悉是被華洲老板羅萬德提前“鎖定”。

濤哥聽說，高福云境在銷售階段，羅萬德邀請眾多明星大腕好友去參觀，能看出他是真的把這個作品當自己家在打造，也確實擁有強大的人脈資源。

3

豪宅大佬，深耕上海只做精品

1994年就立的華洲地產，30年只做了4個住宅項目，分別是梅隴城世紀苑、華洲君庭、建業(yè)里、高福云境。

梅隴城世紀苑是華洲早年的名片，曾獲得“上海最佳住宅房型獎”、“上海市建筑白玉蘭獎”。

華洲君庭是國內公認的頂級世襲大宅項目，一度被評為“中國十大豪宅之首”，也是華洲地產真正名震全國的作品。

社區(qū)只有21棟獨棟別墅，平均每棟占地5畝，建筑面積在1300-1400平方米之間。戶戶都有大面積花園、游泳池、按摩池，完全是宮殿級的居住體驗。

早在2008年開盤時，華洲君庭的主力戶型最高總價就達到1.5億，如今市場價更是突破驚人的5億。

因為房源數量不多，市面上很少有二手房流出，前兩年有兩套法拍房都被拍到了2.85億和3.15億。

近幾年，華洲地產陸續(xù)開發(fā)了上海最大規(guī)模石庫門保護項目建業(yè)里，以及正在建設的高福云境，都取得了不錯的口碑。

在上海的豪宅玩家中，華洲地產無疑是最神秘的存在——

你會發(fā)現(xiàn)他們總能拿下上海最具價值的土地，同時還能不計時間與成本打造出頂級作品。

另外，與產品的高調表現(xiàn)形成鮮明對比的是，華洲與羅萬德多年來保持著幾乎隱形的姿態(tài)，很少會出現(xiàn)在公眾視野，堪稱“隱形大鱷”。

在曾經的地產高周轉時代，頗具實力的華洲卻能夠始終保持數十年如一日打磨產品的定力，本身就是一件難能可貴的事。

而更令人深思的是，高福云境背后兩大股東，規(guī)模巨大的萬科如今面臨著嚴重的債務危機，而華洲卻依然穩(wěn)如泰山…

這個故事生動證明了：地產行業(yè)不是比誰發(fā)展的快，而是比誰活得久，最終真正發(fā)大財的可能是背后“一聲不響”的那個。

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