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2025年還剩下最后半個(gè)月，照例又到了一年一度的總結(jié)與展望的時(shí)間了。

很多人給老司機(jī)留言，希望我點(diǎn)評(píng)一下經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，我知道，其實(shí)他們想問(wèn)的是房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌？

這兩天，關(guān)于會(huì)議公報(bào)的分析，網(wǎng)上早已汗牛充棟，說(shuō)實(shí)話我也沒(méi)什么新觀點(diǎn)可以發(fā)表了。公報(bào)里同樣的幾句話，樂(lè)觀的人看到了樂(lè)觀，悲觀的人看到了悲觀，而老司機(jī)只是旁觀。

歷史經(jīng)驗(yàn)（教訓(xùn)）還不夠多嗎？這幾年出了多少公報(bào)和分析解讀，但樓市不是還我行我素的一路向下了？

老司機(jī)現(xiàn)在只關(guān)注行動(dòng)，說(shuō)了什么不重要，怎么說(shuō)的也不重要，關(guān)鍵看做了什么。

就像美女找男朋友，不要被漂亮話迷惑，關(guān)鍵得看他為你花了多少錢(qián)。

前不久我寫(xiě)過(guò)一篇文章《》，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的下跌還會(huì)持續(xù)多久。既然是預(yù)測(cè)，它就存在一定不靠譜概率，所以就當(dāng)看熱鬧好了。

老司機(jī)最近看到孟曉蘇教授預(yù)測(cè)說(shuō)2026年房?jī)r(jià)可能會(huì)止跌回穩(wěn)，甚至止跌回升，他給出的理由有很多，包括對(duì)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議樂(lè)觀的判斷，但最重要的是他認(rèn)為會(huì)有一個(gè)巨大的外部變量：

美國(guó)會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。

根據(jù)他的推論，2026年美國(guó)會(huì)出現(xiàn)類似2008一樣的危機(jī)，為了阻止危機(jī)蔓延，我們會(huì)采取類似2008年4萬(wàn)億這樣的強(qiáng)刺激措施，樓市因此得以翻身。

老司機(jī)不知道孟教授的危機(jī)理論是怎么得來(lái)的，但我認(rèn)為把房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，寄托在美國(guó)危機(jī)之上，有點(diǎn)不太靠譜。孟教授是早期中國(guó)房地產(chǎn)制度的設(shè)計(jì)者之一，他對(duì)這個(gè)行業(yè)有著高屋建瓴的宏觀視野，并且他一直堅(jiān)持看多中國(guó)房?jī)r(jià)，認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)下跌是階段性的，后期必然會(huì)有更高的成長(zhǎng)。

我也認(rèn)為目前的下跌是階段性的，長(zhǎng)期我也是看多的，但是不是2026年就能止跌回升，我非常懷疑。

在我看來(lái)，2026年的樓市，還有二個(gè)大問(wèn)題沒(méi)有得到解決。

第一個(gè)是庫(kù)存，別的城市不講，單就寧波來(lái)說(shuō)，無(wú)論新房還是二手房，庫(kù)存目前看仍然是過(guò)多的。

一個(gè)健康的市場(chǎng)，庫(kù)存的靜態(tài)消化周期是9-12個(gè)月，寧波目前的數(shù)字大概超過(guò)20個(gè)月，到2026年末，也未見(jiàn)得就能夠回落到健康的范圍中來(lái)。

此次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在談到房地產(chǎn)時(shí)，重點(diǎn)講了“去庫(kù)存”，特別是供給側(cè)去庫(kù)存，主要的措施包括減少供應(yīng)，收儲(chǔ)存量房和優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，翻譯過(guò)來(lái)也是三句話：

少賣(mài)地少建新樓盤(pán)；政府出手買(mǎi)走一部分；新盤(pán)只搞高端樓盤(pán)。

減少供應(yīng)的思路肯定是沒(méi)錯(cuò)的，但上述三點(diǎn)都比較難做到，少賣(mài)地意味著地方財(cái)政壓力沒(méi)有出口，其實(shí)各地都想多賣(mài)地；收儲(chǔ)存量房面臨著巨多的技術(shù)性障礙；面向高端的新房可能也很快會(huì)飽和。

所以去庫(kù)存明年肯定會(huì)施行，但效果不可太樂(lè)觀。

對(duì)于庫(kù)存還有一個(gè)很大的干擾因素——保障房，包括孟教授也在說(shuō)，要大力建設(shè)保障房。但問(wèn)題是如果保障房建多了，存量商品房（特別是二手房）的買(mǎi)家和租客就會(huì)進(jìn)一步分流，這些房產(chǎn)的價(jià)值還會(huì)下跌。

怎么能一邊大力建設(shè)保障房，一邊又預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)會(huì)止跌回升呢，邏輯上有矛盾啊。

第二是需求，房地產(chǎn)的需求其實(shí)一直都是由兩部分構(gòu)成：自住+投資。

許多人一聽(tīng)到投資就咬牙切齒，恨不得把投資客抓起來(lái)掛路燈，但因?yàn)榉慨a(chǎn)具有出租功能和增值功能，它能帶來(lái)收益，所以投資無(wú)論如何都是存在的。

如果一個(gè)社會(huì)沒(méi)有人投資房產(chǎn)，要租房的人向誰(shuí)租房去？難道你們相信真的會(huì)有人人買(mǎi)得起房的大同社會(huì)嗎？

應(yīng)該說(shuō)，經(jīng)過(guò)近5年的持續(xù)下跌，無(wú)論是自住還是投資都大幅的被抑制了，自住很多也不買(mǎi)了，因?yàn)榕碌?，因?yàn)樽饨鹨膊桓?，有些還因?yàn)榉值搅吮Ｕ闲宰》?；投資只能算是極個(gè)別行為，對(duì)于整體需求幾乎沒(méi)有影響。

所以樓市的需求從哪里來(lái)？這是需要回答的一個(gè)根本性問(wèn)題，如不能有效激發(fā)需求，止跌回升的基礎(chǔ)就不存在。

2026年有機(jī)會(huì)把購(gòu)房需求大幅拉起來(lái)嗎？難！大環(huán)境大家都體會(huì)到了，現(xiàn)在不僅僅是房?jī)r(jià)漲跌問(wèn)題，更深刻的是收入問(wèn)題，對(duì)于后面幾年的信心問(wèn)題，這些問(wèn)題在那里，誰(shuí)敢貿(mào)然進(jìn)場(chǎng)？

所以老司機(jī)認(rèn)為2026反轉(zhuǎn)是樂(lè)觀了，這個(gè)周期明年應(yīng)該走不完，大家還需要熬一熬。

但老司機(jī)同意孟教授對(duì)于商品房長(zhǎng)期價(jià)格的看法，盡管現(xiàn)在90%+的人都不看好未來(lái)的房?jī)r(jià)，但我認(rèn)為大部分時(shí)間、大部分人的判斷都是錯(cuò)的。

房?jī)r(jià)最終是社會(huì)財(cái)富的體現(xiàn)，是購(gòu)買(mǎi)力的體現(xiàn)，是貨幣規(guī)模的體現(xiàn)，這個(gè)邏輯是最底層的，甚至戰(zhàn)爭(zhēng)、疾病或者動(dòng)亂都難以改變。

但2026可能并不能看到隧道的亮光，后面還會(huì)有一個(gè)非常痛苦的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，有人扛不住，有人膽子小，有人沒(méi)主見(jiàn)，都會(huì)成為周期的祭品。

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