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2025年還剩下最后半個月，照例又到了一年一度的總結(jié)與展望的時間了。

很多人給老司機留言，希望我點評一下經(jīng)濟工作會議，我知道，其實他們想問的是房價會漲還是會跌？

這兩天，關于會議公報的分析，網(wǎng)上早已汗牛充棟，說實話我也沒什么新觀點可以發(fā)表了。公報里同樣的幾句話，樂觀的人看到了樂觀，悲觀的人看到了悲觀，而老司機只是旁觀。

歷史經(jīng)驗（教訓）還不夠多嗎？這幾年出了多少公報和分析解讀，但樓市不是還我行我素的一路向下了？

老司機現(xiàn)在只關注行動，說了什么不重要，怎么說的也不重要，關鍵看做了什么。

就像美女找男朋友，不要被漂亮話迷惑，關鍵得看他為你花了多少錢。

前不久我寫過一篇文章《》，預測房價的下跌還會持續(xù)多久。既然是預測，它就存在一定不靠譜概率，所以就當看熱鬧好了。

老司機最近看到孟曉蘇教授預測說2026年房價可能會止跌回穩(wěn)，甚至止跌回升，他給出的理由有很多，包括對經(jīng)濟工作會議樂觀的判斷，但最重要的是他認為會有一個巨大的外部變量：

美國會出現(xiàn)危機。

根據(jù)他的推論，2026年美國會出現(xiàn)類似2008一樣的危機，為了阻止危機蔓延，我們會采取類似2008年4萬億這樣的強刺激措施，樓市因此得以翻身。

老司機不知道孟教授的危機理論是怎么得來的，但我認為把房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，寄托在美國危機之上，有點不太靠譜。孟教授是早期中國房地產(chǎn)制度的設計者之一，他對這個行業(yè)有著高屋建瓴的宏觀視野，并且他一直堅持看多中國房價，認為目前的房價下跌是階段性的，后期必然會有更高的成長。

我也認為目前的下跌是階段性的，長期我也是看多的，但是不是2026年就能止跌回升，我非常懷疑。

在我看來，2026年的樓市，還有二個大問題沒有得到解決。

第一個是庫存，別的城市不講，單就寧波來說，無論新房還是二手房，庫存目前看仍然是過多的。

一個健康的市場，庫存的靜態(tài)消化周期是9-12個月，寧波目前的數(shù)字大概超過20個月，到2026年末，也未見得就能夠回落到健康的范圍中來。

此次經(jīng)濟工作會議在談到房地產(chǎn)時，重點講了“去庫存”，特別是供給側(cè)去庫存，主要的措施包括減少供應，收儲存量房和優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)，翻譯過來也是三句話：

少賣地少建新樓盤；政府出手買走一部分；新盤只搞高端樓盤。

減少供應的思路肯定是沒錯的，但上述三點都比較難做到，少賣地意味著地方財政壓力沒有出口，其實各地都想多賣地；收儲存量房面臨著巨多的技術性障礙；面向高端的新房可能也很快會飽和。

所以去庫存明年肯定會施行，但效果不可太樂觀。

對于庫存還有一個很大的干擾因素——保障房，包括孟教授也在說，要大力建設保障房。但問題是如果保障房建多了，存量商品房（特別是二手房）的買家和租客就會進一步分流，這些房產(chǎn)的價值還會下跌。

怎么能一邊大力建設保障房，一邊又預測房價會止跌回升呢，邏輯上有矛盾啊。

第二是需求，房地產(chǎn)的需求其實一直都是由兩部分構(gòu)成：自住+投資。

許多人一聽到投資就咬牙切齒，恨不得把投資客抓起來掛路燈，但因為房產(chǎn)具有出租功能和增值功能，它能帶來收益，所以投資無論如何都是存在的。

如果一個社會沒有人投資房產(chǎn)，要租房的人向誰租房去？難道你們相信真的會有人人買得起房的大同社會嗎？

應該說，經(jīng)過近5年的持續(xù)下跌，無論是自住還是投資都大幅的被抑制了，自住很多也不買了，因為怕跌，因為租金也不高，有些還因為分到了保障性住房；投資只能算是極個別行為，對于整體需求幾乎沒有影響。

所以樓市的需求從哪里來？這是需要回答的一個根本性問題，如不能有效激發(fā)需求，止跌回升的基礎就不存在。

2026年有機會把購房需求大幅拉起來嗎？難！大環(huán)境大家都體會到了，現(xiàn)在不僅僅是房價漲跌問題，更深刻的是收入問題，對于后面幾年的信心問題，這些問題在那里，誰敢貿(mào)然進場？

所以老司機認為2026反轉(zhuǎn)是樂觀了，這個周期明年應該走不完，大家還需要熬一熬。

但老司機同意孟教授對于商品房長期價格的看法，盡管現(xiàn)在90%+的人都不看好未來的房價，但我認為大部分時間、大部分人的判斷都是錯的。

房價最終是社會財富的體現(xiàn)，是購買力的體現(xiàn)，是貨幣規(guī)模的體現(xiàn)，這個邏輯是最底層的，甚至戰(zhàn)爭、疾病或者動亂都難以改變。

但2026可能并不能看到隧道的亮光，后面還會有一個非常痛苦的過程，在這個過程中，有人扛不住，有人膽子小，有人沒主見，都會成為周期的祭品。

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