風(fēng)聲偏緊，辛苦同步關(guān)注我的小號(hào)“飛箭財(cái)經(jīng)”

作者：余飛

01

房地產(chǎn)投資，調(diào)整幅度達(dá)到最大

12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了上個(gè)月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)與70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)依舊很不好看。

最關(guān)鍵的是，調(diào)整力度仍在加深。結(jié)論就一句話：

調(diào)整進(jìn)入了深水區(qū)。

第一，房地產(chǎn)投資跌幅，擴(kuò)至最大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露：

1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資78591億元，同比下降15.9%；其中，住宅投資60432億元，下降15.0%。

我不斷強(qiáng)調(diào)過(guò)，房地產(chǎn)開發(fā)投 資增速反映的是一級(jí)市場(chǎng)的拿地與開工情況，這一數(shù)值自2022年4月份轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，就一直沒有回過(guò)正。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

今年一季度，調(diào)整幅度有所收窄，但4月份再次回到了兩位數(shù)下行狀態(tài)，之后跌幅不斷擴(kuò)大。

到11月份，跌幅已經(jīng)擴(kuò)大至年內(nèi)最大，也是本輪房地產(chǎn)全面調(diào)整以來(lái)的最大幅度。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

按照目前的數(shù)據(jù)與跌幅趨勢(shì)來(lái)看，今年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大概率跌破8.5萬(wàn)億。

財(cái)政部公布的賣地收入數(shù)據(jù)，也契合著這一跌幅趨勢(shì)。

財(cái)政部披露的數(shù)據(jù)顯示，我們的賣地收入見頂于2021年，當(dāng)年全國(guó)土地出讓收入8.7萬(wàn)億。

2022年跳水至6.69萬(wàn)億元，2024年降至48699億元，相比于2021年的高點(diǎn)，下降了44%。

今年前10個(gè)月賣地收入進(jìn)一步降至24982億元，全年賣地收入大概率跌破3萬(wàn)億。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

02

商品房銷售額，再次兩位數(shù)下降

第二，商品房銷售額，年內(nèi)首次兩位數(shù)下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露：

1-11月份，新建商品房銷售面積78702萬(wàn)平方米，同比下降7.8%；其中住宅銷售面積下降8.1%。新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

自2021年以來(lái)，商品房銷售面積與銷售額一直在下跌，也從未回正過(guò)。

去年跌幅在不斷收窄，到今年春節(jié)月份，跌幅收窄至10%以內(nèi)。

今年4月份是分水嶺，從4月份開始無(wú)論是商品房銷售面積還是銷售額，跌幅均在擴(kuò)大。

銷售額跌幅終于在11月份再次進(jìn)入了兩位數(shù)下降狀態(tài)，這是今年內(nèi)首次。

全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同樣是在2021年見頂，2022年跳水至“雙13”，2023年跌至“雙11”。

2024年，新建商品房銷售面積97385萬(wàn)平方米，比上年下降12.9%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

跌破了“雙10”，跌至“雙9”。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

以此估算，今年全年商品房銷售面積與銷售額會(huì)跌破“雙9”，進(jìn)入“雙8”。

也即商品房銷售面積降至8億多平方米，銷售額降至8萬(wàn)多億元。

分大區(qū)域來(lái)看，東部、中部、西部、東北，無(wú)論是房地產(chǎn)投資、商品房銷售面積還是銷售額，調(diào)整幅度都在逐漸加深。

前11個(gè)月，房地產(chǎn)投資東北跌幅最大，同比下跌了25.9%。其次是東部、中部，跌幅都在兩位數(shù)以上。

前11個(gè)月商品房銷售面積與銷售額，均是東部跌幅最大，而且都是兩位數(shù)下行。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

第三，70城二手房均價(jià)環(huán)比，年內(nèi)第三次全線下降。

從上面的數(shù)據(jù)還可以看到，目前商品房銷售額下降速度與幅度，遠(yuǎn)大于商品房銷售面積。

其在現(xiàn)實(shí)世界的投影，便是房?jī)r(jià)調(diào)整速度在加快、加深。

和銷量轉(zhuǎn)折點(diǎn)一樣，也是從4月份開始。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示：

2025年4月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為22個(gè)，較上月減少2城；下跌城市有45個(gè)，較上月增加4城。二手房?jī)r(jià)格方面，有5城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個(gè)，較上月增加8城 。

2025年5月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市13個(gè)，較4月份減少了9個(gè)；下跌城市53個(gè)，比上月增加了8個(gè)。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市3個(gè)，較上月減少了2個(gè)；下跌城市67個(gè)，較上月增加了3個(gè)。

2025年6月份，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲14個(gè)，較5月份增加1個(gè)。下跌城市56個(gè)較5月份增加3個(gè)。二手房環(huán)比下跌城市69個(gè)，較5月份增加兩個(gè)，僅西寧一城上漲。

2025年7月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市6個(gè)，較6月份減少8個(gè)。下跌城市60個(gè)，較6月增加4個(gè)。二手房環(huán)比下跌城市68個(gè)，較6月份減少1個(gè)，僅太原上漲，西寧持平。

2025年8月份，新房環(huán)比上漲城市9個(gè)，較7月增加了3個(gè)。下跌城市57個(gè)，較上月減少了3個(gè)。二手房環(huán)比下跌城市69個(gè)，較上月增加1個(gè)。

2025年9月份，新房環(huán)比上漲的城市5個(gè)，較8月份減少4個(gè)。下跌城市63個(gè)，較8月份增加6個(gè)。二手房?jī)r(jià)格無(wú)論環(huán)比還是同比，無(wú)一城不降。

2025年10月份，新房70個(gè)大中城市新房環(huán)比上漲數(shù)量6個(gè)，比9月份多一個(gè)。新房環(huán)比，湛江、成都領(lǐng)跌。上海領(lǐng)漲。二手房環(huán)比、同比，均全線下跌。其中環(huán)比徐州領(lǐng)跌。

2025年11月份，70個(gè)大中城市中，新房環(huán)比上漲城市數(shù)量8個(gè)，比上月多2個(gè)，合肥、襄陽(yáng)環(huán)比領(lǐng)漲全國(guó)，無(wú)錫領(lǐng)跌。二手房?jī)r(jià)格無(wú)論環(huán)比還是同比，繼續(xù)全線下降，其中揚(yáng)州、北京領(lǐng)跌全國(guó)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

03

底，何時(shí)出現(xiàn)

從目前的數(shù)據(jù)和形勢(shì)來(lái)看：

商品房銷量可能快要見底，但房?jī)r(jià)仍看不到止跌的跡象。

上一篇文章中，我著重分析了近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述：

著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。積極有序化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，督促各地主動(dòng)化債，不得違規(guī)新增隱性債務(wù)。優(yōu)化債務(wù)重組和置換辦法，多措并舉化解地方政府融資平臺(tái)經(jīng)營(yíng)性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

與去年提法相同的是，明年鼓勵(lì)回購(gòu)商品房用于保障房，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。

最大的不同在于：沒有再提及“止跌”。

沒有再提及止跌，可能暗含的意思是，經(jīng)歷了今年的大調(diào)整后，我們的商品房銷量差不多要進(jìn)入筑底階段了。

上面已經(jīng)說(shuō)到，按照前11個(gè)月的銷量規(guī)模與跌幅來(lái)看，今年全年商品房銷售面積和銷售額大概率會(huì)跌至“雙8”。

“雙8”，可能就是樂觀預(yù)測(cè)下的底，不樂觀的話，也最多跌至“雙7”。

畢竟，房子折舊帶來(lái)的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要與當(dāng)下的銷量進(jìn)入動(dòng)態(tài)平衡。

當(dāng)然，這只是理論預(yù)測(cè)，實(shí)際如何得讓時(shí)間來(lái)回答。

對(duì)此，高盛就有不同的看法。高盛今年6月份的預(yù)測(cè)是：

未來(lái)幾年中國(guó)城市的新住房需求將比2017年的峰值大減75%，因?yàn)槿丝跍p少和價(jià)格下跌的預(yù)期心理持續(xù)沖擊投資興趣。高盛報(bào)告指出，人口減少和城鎮(zhèn)化速度放緩，表明人口的住房需求正在下降。隨著業(yè)主出售空置公寓，中國(guó)的投資需求可能會(huì)轉(zhuǎn)為負(fù)值。因此，未來(lái)幾年中國(guó)城鎮(zhèn)對(duì)新住房的年度需求可能仍將略低于500萬(wàn)套，遠(yuǎn)低于2017年2000萬(wàn)套的峰值。

銷量低會(huì)否在2026年出現(xiàn)，仍是個(gè)問(wèn)號(hào)。但房?jī)r(jià)的底，2026年大概率是不會(huì)出現(xiàn)。

本號(hào)的觀點(diǎn)依舊不變且鮮明：

房地產(chǎn)還要調(diào)整多久，何時(shí)止跌，其實(shí)并不取決于樓市本身，而是取決于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。

我依舊認(rèn)為，房?jī)r(jià)與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點(diǎn)，房?jī)r(jià)才會(huì)止跌。

而無(wú)論是放開限購(gòu)、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點(diǎn)。

要快速實(shí)現(xiàn)平衡，一方面要不斷縮小房?jī)r(jià)與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房?jī)r(jià)。另一方面，恢復(fù)信心。

無(wú)論是縮小房?jī)r(jià)收入比，還是恢復(fù)信心，都得基于經(jīng)濟(jì)回暖、就業(yè)回暖。

就目前的情況來(lái)看，依舊懸得很。

雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)調(diào)整了四年多，但很多人的收入也在縮水，工作更是不穩(wěn)定。

這種情況下，哪來(lái)的信心與底氣背負(fù)房貸買房？

在收入不確定的當(dāng)下，不少人的房子已經(jīng)變成了法拍房，成了銀行的資產(chǎn)。

最近，主流媒體紛紛爆料， 商業(yè)銀行正在加速推進(jìn)房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等在內(nèi)的大行，以及蘭州農(nóng)商行、大連銀行、哈爾濱銀行等在內(nèi)的中小銀行，均正通過(guò)阿里資產(chǎn)、京東等第三方平臺(tái)大量直接銷售房產(chǎn)，部分銀行在售房產(chǎn)標(biāo)的已超萬(wàn)套。

正如財(cái)經(jīng)專家付鵬所說(shuō)，現(xiàn)階段民眾更多的不是想著如何去增加收入，而是想著如何減少不必要的消費(fèi)，屬于一種防御狀態(tài)。

這正是今年多次出現(xiàn)消費(fèi)貸、房貸負(fù)增長(zhǎng)的本質(zhì)邏輯。

何時(shí)是節(jié)點(diǎn)，無(wú)法預(yù)測(cè)。 但有兩點(diǎn)是可以肯定的：

第一，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返了。等這一輪調(diào)整結(jié)束之后，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)住宅，依舊具備保值增值作用，但憑借炒房賺快錢的時(shí)代，不存在了。

第二，全國(guó)分化、區(qū)域分化、城市分化。

未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)是一個(gè)極度碎片化的市場(chǎng)。不僅全國(guó)范圍內(nèi)分化嚴(yán)重，區(qū)域分化、城市內(nèi)部分化同樣嚴(yán)重。

畢竟，中國(guó)人口紅利已經(jīng)終結(jié)，而大多數(shù)城市海量的庫(kù)存現(xiàn)狀也擺在這里。

這便意味著，這一波調(diào)整之后，我們的房?jī)r(jià)會(huì)類似于日本。

幾個(gè)核心城市群中的核心城市（一線與部分強(qiáng)二線城市），價(jià)格在通脹和需求作用下，繼續(xù)上漲。其他大多數(shù)城市，會(huì)在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)羸弱的城市，房?jī)r(jià)白菜化。

核心城市，核心區(qū)與郊區(qū)，會(huì)有同樣的分化。

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