2025年11月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況正式發(fā)布。全國(guó)樓市整體呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市減少，二手住宅價(jià)格環(huán)比全線下降。合肥表現(xiàn)突出，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲1.3%，漲幅位居全國(guó)首位，顯示出較強(qiáng)的市場(chǎng)韌性。二手房市場(chǎng)則繼續(xù)調(diào)整，環(huán)比下降0.9%，同比跌幅達(dá)7.0%。

NO.1 | 壹

70城房?jī)r(jià)變動(dòng)分析：合肥新房漲幅領(lǐng)跑全國(guó)

2025年11月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，合肥新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲1.3%。環(huán)比漲幅與襄陽并列全國(guó)70個(gè)大中城市第一位，同比漲幅同樣位居全國(guó)首位。

這一表現(xiàn)與全國(guó)市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比。11月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，二、三線城市分別下降0.3%和0.4%。在70城中，僅有7個(gè)城市新建商品住宅銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)，除合肥和襄陽外，還有沈陽、南京、重慶、貴陽、揚(yáng)州等城市。

與新房市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的是，合肥二手房市場(chǎng)繼續(xù)承壓。11月合肥二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，同比下降7.0%，1-11月平均價(jià)格為上年同期的92.6%。這一表現(xiàn)與全國(guó)趨勢(shì)一致，11月份70城二手住宅銷售價(jià)格全部下跌，一線城市環(huán)比下降1.1%，二、三線城市分別下降0.6%。

NO.2 | 貳

新房二手房分化加劇，市場(chǎng)以價(jià)換量趨勢(shì)明顯

從合肥內(nèi)部看，二手房市場(chǎng)調(diào)整壓力加大，但區(qū)域分化顯著。根據(jù)好好選房最新數(shù)據(jù)顯示，近一個(gè)月以來，肥西漲幅5.3%，位列第一；蜀山與肥東漲幅4.1%，位列第二；濱湖漲幅1.7%，并列第三。其余各區(qū)如包河、廬陽、高新、新站、政務(wù)，則是呈現(xiàn)下跌狀態(tài)。

濱湖新區(qū)作為合肥重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，其變化具有指標(biāo)意義。11月份，該區(qū)域多個(gè)小區(qū)成交單價(jià)跌破萬元，萬元以下成交案例逐漸增多。如萬象公館南區(qū)一套95.28㎡房源以9278元/㎡成交，濱湖萬科城一套88.85㎡房源以9004元/㎡成交，保利和盛公館一套83.35㎡戶型以8638元/㎡成交，濱湖桂園甚至出現(xiàn)6905元/㎡的成交案例。

這些成交案例反映出市場(chǎng)正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一方面，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，成交周期普遍較長(zhǎng)，部分房源掛牌超過兩年才得以成交；另一方面，賣方讓步空間擴(kuò)大，砍價(jià)金額普遍超過10萬元。數(shù)據(jù)顯示，濱湖新區(qū)二手房平均成交周期多在47天至791天之間，議價(jià)空間穩(wěn)步上升。

來源：合肥樓市航拍

從產(chǎn)品類型看，不同品質(zhì)房源表現(xiàn)分化明顯。品質(zhì)較高、配套完善的房源仍保持一定韌性，如萬科藍(lán)山二期143.69㎡洋房成交單價(jià)仍保持在24358元/㎡，中海九樾127.17㎡洋房成交單價(jià)19266元/㎡。而房齡較老、品質(zhì)一般的房源調(diào)整幅度相對(duì)明顯，這種分化表明市場(chǎng)正從粗放式增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向精細(xì)化發(fā)展。

從需求結(jié)構(gòu)看，當(dāng)前市場(chǎng)主要由剛性需求和改善性需求支撐。購(gòu)房者更關(guān)注房源實(shí)用性，如得房率、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境等要素。據(jù)七七數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年11月合肥市二手房住宅網(wǎng)簽量為4671套（不含三縣），環(huán)比10月上升4.24%，但同比2024年11月下降21.3%；成交均價(jià)11308元/㎡，環(huán)比下降7.9%，同比下降28.98%。

從近一年（2024年11月至2025年11月）趨勢(shì)看，合肥二手住宅成交均價(jià)整體呈逐步下降態(tài)勢(shì)，僅在2025年2月-3月、9月-10月出現(xiàn)階段性小幅回升。其中，2025年8月成交均價(jià)降至近一年最低點(diǎn)，為10902元/㎡。整體而言，市場(chǎng)處于調(diào)整周期，價(jià)格波動(dòng)中伴隨溫和回升跡象，但同比仍處下行區(qū)間。

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結(jié)語

2025年11月合肥樓市數(shù)據(jù)釋放出重要信號(hào)：新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%領(lǐng)跑全國(guó)，而二手房市場(chǎng)環(huán)比下降0.9%，"一二手分化"格局持續(xù)深化。這一現(xiàn)象背后，反映的是市場(chǎng)從"量"到"質(zhì)"的轉(zhuǎn)變——改善型項(xiàng)目憑借產(chǎn)品力贏得市場(chǎng)，而部分二手房源通過價(jià)格調(diào)整加速流通。當(dāng)前市場(chǎng)正處于良性調(diào)整期，政策優(yōu)化與供需重構(gòu)共同推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

來源：合肥樓市航拍

第一房智庫觀點(diǎn)

建議購(gòu)房者把握市場(chǎng)窗口期，剛需群體可關(guān)注二手房議價(jià)空間，改善型需求應(yīng)聚焦核心區(qū)高品質(zhì)項(xiàng)目；開發(fā)商需從產(chǎn)品力、服務(wù)力維度構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；政策層面可進(jìn)一步優(yōu)化交易流程，支持合理住房需求。預(yù)計(jì)未來合肥樓市將延續(xù)分化態(tài)勢(shì)，擁有產(chǎn)業(yè)支撐、配套完善的核心區(qū)域價(jià)值將更加凸顯。