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上周，重慶發(fā)布了自己的“十五五”規(guī)劃建議。

這個重磅規(guī)劃將對未來5年重慶的城市發(fā)展起到?jīng)Q定性作用。

當大家都在關(guān)心經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口、城市建設(shè)、社會發(fā)展這些“宏大敘事”的時候，很少有人留意到這一次的“十五五”規(guī)劃建議也透露了未來5年重慶的樓市密碼：

從現(xiàn)在到2030年，重慶的房價將有機會大漲七成！

在重慶十五五規(guī)劃中，有一句看似平淡，實則極具分量的話：

“全市地區(qū)生產(chǎn)總值、人均地區(qū)生產(chǎn)總值分別邁上4萬億元、14萬元新臺階。”

這句話，翻譯成大白話就是：

到2030年重慶將正式加入“中高收入城市俱樂部”！

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14萬元的人均GDP是什么水平？

我們先看一下2024年全國各城市人均GDP的排名情況。

如果把全國361座城市的人均GDP全部拉通來排名，你猜排在前兩名的是誰？

答案會讓你大跌眼鏡。

不是北京，不是上海，也不是深圳，而是內(nèi)蒙古的鄂爾多斯和新疆的克拉瑪依！

圖源網(wǎng)絡(luò)

其實仔細想想也并不奇怪，“家里有礦+家里孩子少”造就了極高的人均GDP。但很顯然，這種GDP跟這些城市普通人的財富水平并沒有太大關(guān)系，因此不具有可比性。

為了排除這些“家里有礦”的資源型城市的干擾，我們把參照系范圍縮小到人口500萬以上的大城市。

2024年，14萬元的人均GDP略低于濟南、長沙；略高于佛山、合肥。

但我們不要忘了一點：

整個大重慶有3200萬人，是一個“省”的體量。

光重慶中心城區(qū)就有1100萬左右的常住人口，而我們平時談?wù)摰摹爸貞c房價”，僅限于中心城區(qū)（都市功能核心區(qū)）！

拿1100萬人的重慶中心城區(qū)和其它幾百萬人的城市比人均、比房價，顯然更科學，更有可比性。

如果2030年大重慶的人均GDP能達到14萬元，那中心城區(qū)的人均GDP會到多少？

根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年重慶人均GDP為10.09萬元，而中心城區(qū)的人均GDP為12.72萬元，比全市平均水平要高出26%左右。

圖源網(wǎng)絡(luò)

就算在未來5年中心城區(qū)的集中度和首位度不增加（實際上肯定會增加，特別是在“新兩江”成立之后），那么在2030年，重慶中心城區(qū)的人均GDP將達到17.64萬元。

這又是一個什么級別？

放在2024年的水平上看，人均GDP17.64萬元略低于寧波、珠海；但已經(jīng)高于杭州、福州、廣州、廈門。

圖源廣州政府網(wǎng)

而這些城市的房價又是什么水平？

2024年，這些幾個人口500萬以上的城市新房成交均價大約為：

寧波：2.3萬元/平米

珠海：2.54萬元/平米

杭州：2.26萬元/平米（包括了臨安、淳安、建德、桐廬等周邊區(qū)縣）

福州：2.09萬元/平米

廣州：3.62萬元/平米

廈門：3.47萬元/平米

如果把這幾個城市的房價取中位數(shù)，我們得到的價格是2.42萬元/平米。

根據(jù)銘騰機構(gòu)的數(shù)據(jù)，2024年重慶中心城區(qū)新建商品住宅成交均價為1.44萬元/平米。

如果2030年，重慶中心城區(qū)的房價能與人均GDP的增長同步，達到上述幾個城市中位數(shù)的水平，那未來5年重慶房價的漲幅將達到驚人的68%！

大漲近七成！

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很多人一聽房價大漲，就覺得是在販賣焦慮。

但從歷史經(jīng)驗看，當一個城市同時滿足三個條件，房價上漲就會是必然發(fā)生的事：

第一是人均GDP持續(xù)躍升；

第二是中等收入群體成為主流；

第三是核心資源持續(xù)向中心城區(qū)集中。

人均GDP的確不等于人均收入。GDP增長了，老百姓的口袋未必會膨脹。

好在重慶“十五五”規(guī)劃建議中也把這件事考慮進去了：

“高質(zhì)量充分就業(yè)取得新進展，居民收入達到全國平均水平，勞動報酬提高和勞動生產(chǎn)率提高同步，中等收入群體為主的橄欖型社會結(jié)構(gòu)基本形成……”

未來5年，重慶人的錢袋子也會隨著人均GDP的增長而慢慢鼓起來。

中等收入群體將會成為社會主流。

這個時候，房價的上漲將不是“投機式”的暴漲暴跌，而是通過一個完整周期，完成價格中樞的整體上移。

這不是暴漲邏輯，而是向同級城市均值回歸。

而率先完成價格中樞重估的，一定是：中心城區(qū)、核心板塊、改善型與高品質(zhì)住宅。

而那些供給過剩的遠郊和產(chǎn)業(yè)和人口支撐不足的區(qū)域依然會長期分化。

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重慶的“十五五”規(guī)劃在定義城市未來的同時，也正在重塑重慶樓市的定價邏輯。

院長實拍

2030年，當重慶中心城區(qū)的人均GDP站上今天寧波、杭州、廣州、廈門的水平，而房價會一直停留在“二線偏下”的水平嗎？

市場最終一定會給出答案。