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高層定調(diào),開(kāi)始轉(zhuǎn)向

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今天,中央財(cái)辦定調(diào)樓市,內(nèi)容還是相當(dāng)重磅,也為明年市場(chǎng),政策的調(diào)整答疑解惑,指明了邏輯和方向。

原文想必大家都看到了,這里說(shuō)下重點(diǎn)。

1、指明現(xiàn)狀,這和市場(chǎng)體感基本一致。

整個(gè)地產(chǎn)規(guī)模,量級(jí)肯定是回不到高峰時(shí)期的17-18萬(wàn)億規(guī)模了。也承認(rèn)新房和二手,價(jià)格也在下跌,但關(guān)鍵是跌幅在收窄,這是趨勢(shì)。



而市場(chǎng)分化,也確實(shí)是冷熱不均。拋開(kāi)情緒,數(shù)據(jù)上的變化,還是要理性,客觀看待。

2、接下來(lái),房地產(chǎn)還有增長(zhǎng)空間。

這是中央決策機(jī)構(gòu),最新的一個(gè)轉(zhuǎn)向和定調(diào)。

為什么?

1)需求端。需求杠鈴兩端,剛性和改善還有需求。

城鎮(zhèn)化率雖然達(dá)到了67%,但是城鎮(zhèn)戶籍率還不到50%,大學(xué)畢業(yè)生和農(nóng)民工等新市民還有剛性需求。



改善需求方面,好房子會(huì)重構(gòu)需求,這部分購(gòu)買(mǎi)力還會(huì)釋放。

從廣州來(lái)看,確實(shí)也是如此,隨著征拆、地價(jià)成本回調(diào)+容積率調(diào)整,產(chǎn)品戶型迭代趨勢(shì)還在持續(xù)。



原先核心板塊改善豪才有的配置,現(xiàn)在次核心板塊剛需/剛改,如大門(mén)頭,公區(qū)泳池會(huì)所,甚至名校配套,下放,和新舊二手,包括一手市場(chǎng)的存量新房搶客戶。

這是好房子,在重構(gòu)需求的具象化。

2)新模式幾個(gè)重點(diǎn):

一,收購(gòu)存量。無(wú)論是保障房,還是安置房,未必是新建,都可以向市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi),消化庫(kù)存。

廣州也在做,一個(gè)是安居集團(tuán)收購(gòu)90平以下的商品房,作為人才房和保障性住房。



但是,購(gòu)買(mǎi)的資金量級(jí)和規(guī)模,目前還沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響。

反而是黃埔房票,現(xiàn)在對(duì)廣州樓市影響很大?,F(xiàn)在黃埔房票15天就可以兌付給開(kāi)發(fā)商,這個(gè)到賬周期,可以把房票默認(rèn)成購(gòu)房現(xiàn)金了。

這也是,廣州市場(chǎng)占有率第一和第二的保利和越秀,能夠接受房票買(mǎi)房的核心關(guān)鍵。



房票確實(shí)是掀起了一波購(gòu)買(mǎi)力導(dǎo)流,導(dǎo)致現(xiàn)在房票轉(zhuǎn)名交易都水漲船高。已經(jīng)7-8折就能轉(zhuǎn)讓交易,但是現(xiàn)在中介哄抬,8折都很難轉(zhuǎn)讓,至少8.5-9折。

實(shí)際上,一直到年底乃至明年年初,黃埔24-25年用于房票的資金,安排了100億,分一二期。

實(shí)際上,房票不僅僅有村民的持票待購(gòu),還有政府下場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。這部分,資金和量級(jí)也很大。

二是,城市更新依舊是重點(diǎn)。近期廣州更是召開(kāi)了25年城市更新推薦會(huì),涉及資金2.3萬(wàn)億。



最后,我覺(jué)得從擴(kuò)大消費(fèi),擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)看,房地產(chǎn)就是消費(fèi)一體兩面。

樓市穩(wěn),才有有家電,家具等,大型消費(fèi)的場(chǎng)景和意愿。反之,就是不敢消費(fèi),不敢投資。

從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō),樓市是內(nèi)需,甚至擴(kuò)大消費(fèi)的關(guān)鍵鑰匙。

另外,我覺(jué)得投資于人,這四個(gè)字,很多人覺(jué)得沒(méi)什么威力,也無(wú)感。

但是,我覺(jué)得很重要,背后釋放出來(lái)的,最大的信號(hào)是人口政策轉(zhuǎn)向的組合拳,包括圍繞人口,一系列補(bǔ)貼,一系列幼兒園,教育,醫(yī)療,康養(yǎng),甚至勞動(dòng)關(guān)系,稅收關(guān)系的徹底轉(zhuǎn)向。

如果第一次改開(kāi),加入WTO是以公司,生產(chǎn)端為主的的物質(zhì)極大豐富。

那投資于人,高質(zhì)量發(fā)展,不亞于歷史航道的一次重新定位校準(zhǔn),怎么想象都不過(guò)分。

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