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人們關(guān)注房地產(chǎn)，核心還是關(guān)注房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)是一個(gè)籠統(tǒng)的概念。以寧波為例，大家普遍感受是跌了不少，但如果你去看新樓盤(pán)價(jià)格，今年無(wú)論是莊市、段塘、高新區(qū)、還是下應(yīng)，都創(chuàng)下了板塊的新高。

接下來(lái)要推的新盤(pán)，大概率還會(huì)繼續(xù)上漲，原因很簡(jiǎn)單：新樓盤(pán)都是別墅或四代宅，產(chǎn)品力很強(qiáng)，定位高端改善，而且數(shù)量稀少，有些甚至供不應(yīng)求。

所以，等著新盤(pán)崩盤(pán)去撿個(gè)漏，從此住上豪宅走上人生巔峰的夢(mèng)想，大概是很難實(shí)現(xiàn)了。

但與新房相反，二手房特別是老舊二手房還在節(jié)節(jié)下跌，年初到現(xiàn)在均價(jià)跌了超過(guò)10%，一些次新二手房由于產(chǎn)品落后，交付即巔峰，也在緩慢的價(jià)格回歸。

總之，二手房和新房，完全就是兩個(gè)世界。本文說(shuō)的房?jī)r(jià)，一般是指二手房的成交價(jià)。

據(jù)瑞銀的最新預(yù)測(cè)，中國(guó)房?jī)r(jià)要企穩(wěn)大概要等到2027年中，在那之前全國(guó)房?jī)r(jià)可能還會(huì)有15%的跌幅。

瑞銀認(rèn)為，人口多供應(yīng)少的高線城市，可能會(huì)提前半年到3個(gè)月見(jiàn)底。

什么是高線城市，老司機(jī)認(rèn)為可以簡(jiǎn)化為一線和頭部二線，加起來(lái)大概15個(gè)吧。寧波算不上頭部二線，盡管經(jīng)濟(jì)規(guī)模靠前，但市區(qū)太小、人口太少，只能算中上。

所以我們可以假設(shè)寧波是瑞銀預(yù)測(cè)的標(biāo)準(zhǔn)樣本，在2027年中見(jiàn)底，還有15%的下跌空間。

再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍，這里的房?jī)r(jià)是指二手房成交均價(jià)，新房例外。

老司機(jī)前不久也預(yù)測(cè)過(guò)下跌周期《》，我的觀點(diǎn)和瑞銀不同，因?yàn)槿疸y講的是宏觀，而我分析的是寧波的具體情況。

我們的分析都有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是假設(shè)沒(méi)有逆轉(zhuǎn)性的強(qiáng)刺激政策出臺(tái)。事實(shí)上如果看看今年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)，以及住建部長(zhǎng)最新的文章，我們基本可以得出結(jié)論：

2026年沒(méi)有救市大招。

住建部長(zhǎng)的最新文章中，老司機(jī)絲毫看不出有任何救市緊迫性的表述，相反，“鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”這句話再次出現(xiàn)，表明決策層對(duì)于現(xiàn)狀可以接受。

此外，文章也再次強(qiáng)調(diào)了要因城施策，一城一策，大白話就是各地你們自己想辦法，別等著上面出大招，上面沒(méi)有大招。

事實(shí)上，樓市下跌痛感最強(qiáng)的兩個(gè)主體，一個(gè)是房東，一個(gè)是地方gov，都不在決策的核心層面。房東是私人負(fù)債，自己負(fù)責(zé)；地方gov則在化債和增加轉(zhuǎn)移支付之后，痛感已有所減輕。

至于銀行，斷供率現(xiàn)在還能接受，畢竟房東已經(jīng)還掉了很多利息，后面實(shí)在不行走到拍賣(mài)那一步，算上前期已經(jīng)還掉的貸款，總體損失也不是太大。

畢竟以前的政策好，首付要30-40%，有些甚至70%，給了銀行足夠的安全墊。

更加緊迫的需要房?jī)r(jià)企穩(wěn)的，還是內(nèi)需。

最近高層發(fā)出了一系列號(hào)召，強(qiáng)調(diào)要擴(kuò)大內(nèi)需，要把經(jīng)濟(jì)的重心放在內(nèi)需上來(lái)。這不是未雨綢繆，而是形勢(shì)所迫。

本月我們看到了一個(gè)數(shù)字，今年外貿(mào)順差超過(guò)了一萬(wàn)億美元，許多人為此歡欣鼓舞，認(rèn)為我們的產(chǎn)品無(wú)敵于天下。

但順差越大，就意味著從外國(guó)賺得越多，也意味著越依賴(lài)外國(guó)市場(chǎng)。國(guó)際市場(chǎng)不是無(wú)條件開(kāi)放的，沒(méi)有人心甘情愿被你賺走那么多錢(qián)，最近墨西哥、加拿大和一些非洲國(guó)家，都在準(zhǔn)備調(diào)高針對(duì)中國(guó)的關(guān)稅。

外貿(mào)這臺(tái)引擎已經(jīng)燒得發(fā)紅了，接下來(lái)必須要用內(nèi)需引擎來(lái)接班，否則無(wú)法持續(xù)。

拉動(dòng)內(nèi)需并不是個(gè)新話題，喊了十幾年了，但成效不大，核心原因還是老百姓的消費(fèi)能力弱，雖然GDP增長(zhǎng)很多，但流到老百姓的口袋里的，你我都有感受。

有錢(qián)不花王八蛋，每個(gè)人都是花錢(qián)的天才，根本不需要誰(shuí)去刺激。

老百姓的錢(qián)來(lái)自于哪里？一個(gè)當(dāng)然是工資性收入，工資高則消費(fèi)力強(qiáng)；另一個(gè)則是財(cái)產(chǎn)性收入，比如炒股賺的多，買(mǎi)房賺的多；最后一個(gè)是保障性收入，比如養(yǎng)老金高，醫(yī)療報(bào)銷(xiāo)比例大、教育免費(fèi)等等。

扒一扒上面三項(xiàng)，哪一項(xiàng)是樂(lè)觀的？

所以消費(fèi)起不來(lái)再正常不過(guò)，失業(yè)在增加，減薪在擴(kuò)大，怎么消費(fèi)？股市你懂，房?jī)r(jià)在跌，怎么消費(fèi)？養(yǎng)老金心慌，很多人甚至斷繳，醫(yī)療教育只漲不跌，怎么消費(fèi)？

最立桿見(jiàn)影還不用花錢(qián)的，就是把房?jī)r(jià)穩(wěn)住這一條了，房?jī)r(jià)穩(wěn)不住，資產(chǎn)天天縮水，哪還有底氣消費(fèi)？

很多人不知道，消費(fèi)的主力，從來(lái)都是有房子的人，而不是買(mǎi)不起房子的人。

最后，老司機(jī)想引用《小馬過(guò)河》的寓言，房?jī)r(jià)可能不會(huì)像我希望的那樣立馬企穩(wěn)，也不會(huì)像機(jī)構(gòu)預(yù)言的那么大跌幅，可能在中間的某一個(gè)位置就完成了。您認(rèn)為還有多大的下跌幅度，請(qǐng)?jiān)谖哪┝粞裕旰笪覀儊?lái)挖墳。

最后提醒一件事，司享圈明年準(zhǔn)備調(diào)整交付內(nèi)容，收費(fèi)也會(huì)有所提高，現(xiàn)在續(xù)費(fèi)的會(huì)員有折扣，如您對(duì)司享圈感興趣，請(qǐng)及時(shí)掃碼聯(lián)系老司機(jī)續(xù)費(fèi)。

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