每經(jīng)記者：陳利 每經(jīng)編輯：陳夢妤

一場關(guān)乎購房模式的轉(zhuǎn)變正在全國多地推進(jìn)。

今年以來，包括湖南平江縣、甘肅張掖、河南信陽等多個城市先后出臺政策，要求新出讓土地的商品房項目實行現(xiàn)房銷售。另據(jù)克而瑞監(jiān)測，2019年以來，商品住宅現(xiàn)房銷售面積占比已從10%提升至今年年初的33%，全國已有超過30個省（市）開展了現(xiàn)房銷售試點(diǎn)或出臺配套政策。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年，商品房現(xiàn)房銷售面積約占商品房銷售面積的30.84%；今年前9月，這一占比提升至35.4%。

而在“十五五”規(guī)劃建議明確提出推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，日前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了六大重點(diǎn)任務(wù)，其中就包括建立住房保障輪候庫制度、推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售制度。

這也意味著，以“推進(jìn)現(xiàn)房銷售”為代表的一系列措施，將成為下一階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)?！半S著政策的不斷細(xì)化和市場的逐步適應(yīng)，現(xiàn)房銷售模式有望成為中國商品住宅銷售新常態(tài)，這是實踐和豐富房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的應(yīng)有之義。”克而瑞分析指出。

圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝

“十五五”時期現(xiàn)房銷售有望逐漸推進(jìn)

12月10日，深圳福田區(qū)梅林街道B405-0308地塊完成競拍，成交樓面價42695元/平方米，溢價率65%。根據(jù)地塊出讓公告，該地塊商品住房需全部實行現(xiàn)房銷售，這也是近年來深圳第二宗要求全部現(xiàn)房銷售的宅地。

而在此之前，已有多城從政策端及土地出讓端發(fā)力，推動現(xiàn)房銷售制度落地。

如今年5月，河南信陽在《信陽市中心城區(qū)加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》中提出，中心城區(qū)新出讓土地的商品房項目一律實行現(xiàn)房銷售，成為2025年全國首個全面落實現(xiàn)房銷售的城市；7月，湖北荊門發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)鞏固中心城區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢的政策措施》也明確，有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售；對新出讓的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)用地，優(yōu)先采用現(xiàn)房銷售模式開發(fā)；2026年1月1日起，新出讓土地開發(fā)的商品房，原則上實行現(xiàn)房銷售。

此外，湖南平江縣出臺《全面推行現(xiàn)房銷售和“好房子”規(guī)劃建設(shè)的若干措施（試行）》，要求新出讓土地上新建的商品房項目在竣工驗收后方可銷售，成為湖南省內(nèi)首個全面推行現(xiàn)房銷售的縣城。

更早之前，海南就頒布規(guī)定，自2020年起，新出讓土地建設(shè)的商品住房全面實行現(xiàn)房銷售制度，成為全國首個在省級層面推行現(xiàn)房銷售政策的省份。

據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測，2022年末以來，全國已有超過30個?。ㄊ校┏雠_現(xiàn)房銷售相關(guān)支持政策。目前，合肥、鄭州等地已開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，海南與雄安則已全面推行。

“現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的關(guān)鍵領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等全鏈條和環(huán)節(jié)中占據(jù)重要地位。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）表示，推行現(xiàn)房銷售的出發(fā)點(diǎn)，在于防范爛尾樓問題，更好地保障購房者的權(quán)益。它既是房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)的創(chuàng)新舉措，也是住房民生保障、維護(hù)住房公平的重要體現(xiàn)。

值得一提的是，2024年年底，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確將“有力有序推行現(xiàn)房銷售”列為2025年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部重點(diǎn)工作之一；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日出版的《〈“十五五”規(guī)劃〉輔導(dǎo)讀本》中撰文指出，在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風(fēng)險。

“‘十五五’時期，現(xiàn)房銷售或?qū)⒅饾u推進(jìn)，預(yù)計更多庫存量大的城市或區(qū)域?qū)⒙氏韧七M(jìn)?！敝兄秆芯吭河嘘P(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，對于部分庫存量較小的地區(qū)來說，現(xiàn)房銷售后新增供應(yīng)將減少，或影響市場供需平衡，這些地方更需要地方政府精準(zhǔn)把控推進(jìn)節(jié)奏和力度，同時加快完善適用于現(xiàn)房銷售模式的房地產(chǎn)融資制度等，推動期房銷售逐漸向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型。

全面落地面臨一系列挑戰(zhàn)

從“圖紙買房”到“現(xiàn)房銷售”，對購房者來說，便意味著“所見即所得”。

荊門市住房和城市更新局消息顯示，今年4月14日，荊門城市更新公司打造的城控·易居苑項目開盤首日，5棟106套房源全部售罄，成為今年荊門市第一個“日光盤”。

克而瑞監(jiān)測信息也顯示，海南實施現(xiàn)房銷售試點(diǎn)五年，新房投訴量下降67%；與此同時，頭部房企市場份額占比超過75%，行業(yè)集中度顯著提升。

從市場數(shù)據(jù)看，近年來現(xiàn)房銷售占比也在持續(xù)上升。

以深圳為例，樂有家研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年深圳一手住宅網(wǎng)簽總量（預(yù)售+現(xiàn)售）21846套，其中現(xiàn)售網(wǎng)簽6745套，現(xiàn)售網(wǎng)簽占比為30.9%，相較2024年下半年上漲6.3個百分點(diǎn)。而在2023年上半年，現(xiàn)售網(wǎng)簽占比僅為14.6%。從月度數(shù)據(jù)走勢看，2025年6月深圳現(xiàn)房網(wǎng)簽占比達(dá)到了42%。

“當(dāng)前階段推行現(xiàn)房銷售的市場基礎(chǔ)已趨成熟，更是順應(yīng)行業(yè)現(xiàn)實的變化?！笨硕鸱治鲋赋?，這一模式的推廣會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多方面影響，既包括對購房者、開發(fā)商的直接影響，也包括對整個行業(yè)格局的深刻塑造。其中，尤以對房企的影響更直接。“企業(yè)資金壓力增大，涉及到融資模式的變革；同時開發(fā)周期的拉長、周轉(zhuǎn)速度放緩以及經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變帶來的優(yōu)勝劣汰加速企業(yè)整合?！?/p>

中指研究院也認(rèn)為，現(xiàn)房銷售考驗其綜合產(chǎn)品力與資金實力。由于回款周期從期房模式的約6個月延長至現(xiàn)房模式的2–3年，企業(yè)需調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)向更長周期、更低成本的資金，以維持穩(wěn)定運(yùn)營與合理回報。

每經(jīng)記者了解到，過去部分省市發(fā)布的試點(diǎn)現(xiàn)房銷售政策中，大部分都涵蓋稅收優(yōu)惠、緩繳配套設(shè)施費(fèi)、鼓勵金融機(jī)構(gòu)給予貸款優(yōu)惠政策等措施。

克而瑞認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度在全國落地必將面臨一系列挑戰(zhàn)，需要開發(fā)“現(xiàn)房開發(fā)貸”及銷售回款定金等創(chuàng)新金融工具，銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)需要針對現(xiàn)房銷售特點(diǎn)，設(shè)計專門的融資產(chǎn)品，以緩解房企長期資金壓力；還需要調(diào)整土地出讓方式和付款條件，如延長土地出讓金繳納期限，或允許分期支付，以緩解開發(fā)商資金壓力。

“各地在推進(jìn)現(xiàn)房銷售的過程中，要密切關(guān)注企業(yè)的承受能力。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果盲目推進(jìn)現(xiàn)房銷售，可能會給企業(yè)帶來資金壓力。但長遠(yuǎn)來看，應(yīng)從打造高品質(zhì)住宅、推動公司轉(zhuǎn)型的角度（入手），鼓勵房企積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售。

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