來源：滾動播報

（來源：上觀新聞）

西岸如今的火熱已無須贅述。

追問西岸當(dāng)下的成功秘訣，令人驚訝的是，很多受訪對象——無論來自政府部門、企業(yè)或者商業(yè)運(yùn)營方，都給出了同樣的回答：“十多年前的規(guī)劃做得好?！?/p>

一個片區(qū)的成功，來自那么多年前的規(guī)劃，這到底是一份怎樣的規(guī)劃？

這次的西岸觀察，我們打個時間差，就聊10年前。

人在中間、車在邊緣

西岸的規(guī)劃遵循“規(guī)劃引領(lǐng)，文化先導(dǎo)，生態(tài)優(yōu)先，科創(chuàng)主導(dǎo)”的原則，“一張藍(lán)圖畫到底”。

但說起來容易做起來難。

假設(shè)一個空間未來需要打造為“商業(yè)體”，隔壁卻被規(guī)劃為“設(shè)備間”，那么這個商業(yè)體注定前途坎坷。這就是規(guī)劃拖了運(yùn)營后腿。好的規(guī)劃如何一開始就統(tǒng)籌運(yùn)營細(xì)節(jié)？作為開發(fā)方，西岸采取的方法是“全生命周期思維”。

先定框架，再引內(nèi)容，有了“真正的主體”進(jìn)一步詳細(xì)設(shè)計(jì)。比如西岸傳媒港地塊，其開發(fā)過程“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一運(yùn)營”，經(jīng)歷了規(guī)劃設(shè)計(jì)與業(yè)主之間來回三輪的打磨。

約10年前，日建設(shè)計(jì)接手了西岸傳媒港片區(qū)的城市設(shè)計(jì)。這是一家擅長TOD規(guī)劃、曾參與東京澀谷街區(qū)開發(fā)而獲得好評的企業(yè)。

據(jù)日建設(shè)計(jì)執(zhí)行董事陸鐘驍介紹，規(guī)劃過程共經(jīng)歷三輪設(shè)計(jì)調(diào)整。

項(xiàng)目核心由9個仿如“九宮格”形狀的地塊、江邊地塊和周邊其他地塊共12個街坊組成。

為了促進(jìn)區(qū)域整體性，形成開放共享，而不是幾個地塊圍墻攔好、各自封閉，團(tuán)隊(duì)搭建了一張“網(wǎng)”，通過二層平臺及地下立體空間，形成與黃浦江景觀及各類生活配套設(shè)施融合的整體。

搭建這個立體網(wǎng)絡(luò)時，地塊業(yè)主還沒確定。初步設(shè)計(jì)時制定了一系列“導(dǎo)則”，把導(dǎo)則作為土地出讓時的“附加條件”，確保規(guī)劃設(shè)計(jì)理念能真正落地。這就意味著，一旦有業(yè)主拿下這塊地，就得按照導(dǎo)則執(zhí)行。

導(dǎo)則根據(jù)各項(xiàng)內(nèi)容對整體性內(nèi)容的影響，還細(xì)分為控制項(xiàng)、建議項(xiàng)、設(shè)計(jì)項(xiàng)，從不同層面約束和引導(dǎo)后續(xù)建設(shè)。

之后，大業(yè)主們來了，有央視、騰訊等，并帶來各自地塊的建筑設(shè)計(jì)方案。日建設(shè)計(jì)與上海建筑設(shè)計(jì)研究院的設(shè)計(jì)總控團(tuán)隊(duì)把這些方案整合起來，形成第二版總體設(shè)計(jì)方案。再經(jīng)過多方協(xié)調(diào)后確認(rèn)，方案走到了第三輪。

陸鐘驍把這種開發(fā)模式比喻為“蛋糕與蠟燭”——規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)平臺及平臺以下的一體化空間，即“蛋糕”；各業(yè)主負(fù)責(zé)各自的單體建筑，即“蠟燭”。

但方案比想象中更難執(zhí)行。關(guān)鍵在于，規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心目標(biāo)是“以人為核心”，加強(qiáng)“公共空間”的活力。這與業(yè)主們閉門管理的“個體空間”思維相矛盾。

常規(guī)模式下，幾大業(yè)主造好房子，在自己的紅線范圍內(nèi)，傾向于用圍墻把自己圈起來，門口保安守起來。4個業(yè)主，就至少有4個封閉圈，各自為政，切碎空間。

再加上傳統(tǒng)模式中，市政空間主要為機(jī)動車道，車輛中間行，人只能沿墻邊、路邊，被擠壓在邊緣行走。此時，人極度不舒服，城市漫步更是無從談起。

總體設(shè)計(jì)方案的妙處在于，在9個地塊中間，再劃出北、中、南3條“立體內(nèi)街”作為公共通道。3條“立體內(nèi)街”橫穿而過，直通3座橋，跨龍騰大道而抵達(dá)江邊，形成人車分流、開放共享的格局。

如今在西岸，大家的共同感受是，人在中間漫步，車在邊緣慢行。沒有圍墻，行人可在建筑群中自由穿行。

這為人氣聚攏提供了“先天條件”，對后續(xù)運(yùn)營活動十分有利。

這種以人為中心、公共空間為主體的舒適感，并非后期運(yùn)營的偶然，而是來自前期精心規(guī)劃：

利用市政道路下的地下空間，對9個地塊的地下三層進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，利用B2層的環(huán)路串聯(lián)多個街坊，有效解決了分散地塊間的交通組織難題；

B1層設(shè)有從云錦路直達(dá)濱江的商業(yè)人流動線，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與景觀的無縫銜接；

2F層基于7.5米的統(tǒng)一標(biāo)高，搭建貫通所有地塊及市政道路的大平臺，跨越龍騰大道直達(dá)江邊，為市民提供多層次開放共享的空間。

項(xiàng)目還設(shè)置了多個“城市核（立體節(jié)點(diǎn)）”，作為垂直交通、消防、引導(dǎo)、采光通風(fēng)的集中樞紐，立體聯(lián)動。

這種開放共享模式給后續(xù)物業(yè)運(yùn)營帶來了一定的挑戰(zhàn)。常規(guī)模式下，每個業(yè)主只需管好自己的地塊，各自聘請物業(yè)即可。現(xiàn)在開放共享，管理公共區(qū)域的大物業(yè)和管理各棟大樓內(nèi)部的小物業(yè)打通，模式比較少見，需要機(jī)制創(chuàng)新。

“幾大業(yè)主怎么會同意，在自己的地塊內(nèi)，讓出一條公共內(nèi)街？怎么會同意，讓出部分運(yùn)營和物業(yè)管理權(quán)利？”面對記者的這個問題，陸鐘驍?shù)拇鸢甘痔孤剩骸拔靼稒C(jī)制特殊，靠西岸集團(tuán)從中協(xié)調(diào)。”

一張藍(lán)圖畫到底

西岸的機(jī)制特殊在哪里？

區(qū)屬國企西岸集團(tuán)，既作為地下空間的建設(shè)主體，參與傳媒港開發(fā)建設(shè)，又代表地區(qū)開發(fā)建設(shè)管委辦，進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)?！叭绻靼恫皇枪芪k統(tǒng)籌推進(jìn)，很多跨界問題無法高效解決。”這句話出現(xiàn)在多位受訪者嘴里。

管委會—管委辦—西岸集團(tuán)的三級管理架構(gòu)大大消除了政府與企業(yè)之間的溝通壁壘。體現(xiàn)了徐匯“集全區(qū)之力干大事”的決心和優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)“需求直接轉(zhuǎn)化、決策快速落地”的高效協(xié)同。

“通常需要政府和企業(yè)反復(fù)溝通‘翻譯’的事情，在創(chuàng)新機(jī)制下內(nèi)化為行動，有效落實(shí)。”一位管理者舉例，“職能部門并不是坐在對面的審批者，而是一起參與的推進(jìn)者。”

在這一機(jī)制下，所有人為了區(qū)域發(fā)展的大目標(biāo)努力，“項(xiàng)目整體利益高于一切”，事情做不好，沒有人能說“與我無關(guān)”，因?yàn)槊考覇挝?、每?xiàng)內(nèi)容、每個環(huán)節(jié)都形成了一個整體。

西岸的崛起，離不開抓住時代浪潮的機(jī)遇。

2010年上海世博會提出“城市，讓生活更美好”的理念，疊加“一江一河”沿岸更新戰(zhàn)略，為西岸開發(fā)創(chuàng)造了歷史性機(jī)遇。在世博會和“一江一河”戰(zhàn)略推動下，西岸原本被工業(yè)遺存割裂的濱水資源整合為連續(xù)的城市公共空間。

與其他濱江不同的是，徐匯濱江這一段，與腹地銜接，縱深腹地更加開闊，濱江開發(fā)賦能腹地更新提升，效果更加顯著。這也非偶然，而是來自十多年前，徐匯抓住了重大時代機(jī)遇，與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃精準(zhǔn)契合。

“等得起”，十分難得。西岸金融城的開發(fā)是其中的典型案例：世博會期間完成土地儲備后，并未急于出讓，而是耐心等待對地區(qū)發(fā)展定位高度認(rèn)同、具有整體開發(fā)能力的運(yùn)營主體。

這種“寧缺毋濫”的態(tài)度，避免了化整為零開發(fā)導(dǎo)致的功能斷層和資源浪費(fèi)，確保了區(qū)域發(fā)展的連貫性，也使得西岸這塊成片開發(fā)的“大衣料”剪裁得當(dāng)，華麗轉(zhuǎn)型。

一位西岸的規(guī)劃參與者介紹，西岸采取“全生命周期”的規(guī)劃編制。

一是從國家、上海發(fā)展戰(zhàn)略角度發(fā)掘地區(qū)價值潛力；

二是跨越時間周期，堅(jiān)持“一張藍(lán)圖畫到底”，十多年時間從結(jié)構(gòu)規(guī)劃、控詳規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)到實(shí)施深化，一以貫之，不以人員調(diào)動為轉(zhuǎn)移，從未換圖再造；

三是統(tǒng)籌做好整體開發(fā)的時序安排，謀定而后動。

目前，上海市規(guī)劃和自然資源局要求“三師聯(lián)創(chuàng)”，即規(guī)劃師、建筑師、評估師協(xié)同工作，將規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施與市場運(yùn)營的考量貫穿始終，解決“規(guī)劃與落地脫節(jié)”的行業(yè)痛點(diǎn)，這與西岸十多年的開發(fā)，其實(shí)一脈相承。

為了對標(biāo)全球?yàn)I水區(qū)開發(fā)建設(shè)水平，西岸邀請了眾多世界級設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參與前期研討?！安]有每個方案都全盤吸收，但他們帶來的國際案例和先進(jìn)理念，讓我們打開了眼界，提供了借鑒?！毕嚓P(guān)人員說。最終“吸收國際經(jīng)驗(yàn)、做出自己特色”。

比如，防汛墻設(shè)計(jì)與傳統(tǒng)擋墻護(hù)坡不同，采用分級防汛的創(chuàng)新方案，讓濱江岸線真正“親水”，而不是被高高的防汛墻阻隔。

這些設(shè)計(jì)，如今看來十分具有遠(yuǎn)見。近幾年上海國際馬拉松賽道幾乎一半在徐匯，徐匯主要在西岸。

把關(guān)人：設(shè)計(jì)總控

在西岸傳媒港項(xiàng)目開發(fā)中，涉及9家業(yè)主單位、15個綜合性項(xiàng)目、超過100家各類設(shè)計(jì)和顧問單位，如何綜合協(xié)調(diào)諸多伙伴，最終確保規(guī)劃落地執(zhí)行？

來自上海建筑設(shè)計(jì)研究院的李定團(tuán)隊(duì)承擔(dān)了西岸傳媒港項(xiàng)目“設(shè)計(jì)總控”這一關(guān)鍵角色。

上海的區(qū)域開發(fā)經(jīng)歷了不同階段的探索。早期區(qū)域開發(fā)采用地塊分割開發(fā)模式，缺乏統(tǒng)一的城市設(shè)計(jì)與總體導(dǎo)則，相對“碎片化”。2011年，世博B片區(qū)作為上海小地塊出讓、統(tǒng)一開發(fā)的項(xiàng)目，為避免各地塊各行其是，“設(shè)計(jì)總控”應(yīng)運(yùn)而生。

在此前接受的采訪中，李定詳細(xì)介紹了設(shè)計(jì)總控究竟做些什么。

首先是編制區(qū)域總體設(shè)計(jì)方案，這一方案需綜合各專業(yè)條線、政府部門及開發(fā)建設(shè)單位的意愿，反復(fù)協(xié)調(diào)確認(rèn)，奠定整體基調(diào)；

其次是制定各專項(xiàng)總體設(shè)計(jì)導(dǎo)則，涵蓋規(guī)劃、建筑、消防、人防、交通、景觀等幾十項(xiàng)內(nèi)容，這些導(dǎo)則就好比“游戲規(guī)則”，除了系統(tǒng)性硬性要求，內(nèi)容甚至細(xì)致到建筑位置、貼線率、窗墻比、建筑風(fēng)格等細(xì)節(jié)，部分重要節(jié)點(diǎn)謹(jǐn)防差錯，還附加圖則或附件；

最后是對各類單項(xiàng)，再一一設(shè)計(jì)指導(dǎo)、審核和協(xié)調(diào)，過程十分漫長、細(xì)碎，小到透水鋪裝，都需要落實(shí)。

總控團(tuán)隊(duì)始終扮演“橋梁”與“技術(shù)把關(guān)人”的角色。如此，才能讓“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一運(yùn)營”開發(fā)理念真正落地。

西岸內(nèi)部建筑之間，各種聯(lián)通方式，縱橫交錯

為了保證整體開放共享，西岸集團(tuán)牽頭聯(lián)合各建設(shè)業(yè)主，在市、區(qū)兩級規(guī)劃及主管部門的支持下，破解分層出讓、整體開發(fā)帶來的協(xié)同難題。所以，在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，便建立了總控協(xié)調(diào)組織體系。

以消防設(shè)計(jì)為例，項(xiàng)目消防登高場地借用城市道路，這與常規(guī)項(xiàng)目差別較大。為解決這一難題，總控團(tuán)隊(duì)與消防主管部門多次溝通、論證，最終明確了總體消防設(shè)計(jì)方案。

類似的協(xié)調(diào)難題不止一兩處，而是貫穿始終。無論是市政道路的分層產(chǎn)權(quán)劃分，還是各系統(tǒng)界面界定的復(fù)雜問題，都通過總控團(tuán)隊(duì)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)逐一破解。

不同項(xiàng)目開發(fā)，總控團(tuán)隊(duì)的內(nèi)容和模式或許有所不同，但無論如何，“規(guī)則定在行動前，規(guī)則跟著行動走，全程不忘初心回頭看”的原則始終不變。

看似低效，卻是活力密碼

其實(shí)，西岸規(guī)劃中還有許多細(xì)節(jié)創(chuàng)新。比如，沿江部分區(qū)域并不稱為“綠地”或“公園”，而是從規(guī)劃層面就確定為“公共空間”。兩者性質(zhì)不同，公共空間后續(xù)可以容納更多的文化場館、服務(wù)設(shè)施、活動場地，也為未來提供更多可能性。

如今，攀巖墻、露天劇場、品牌活動琳瑯滿目，讓濱江岸線從單純的景觀觀賞地變成了可參與、可互動的公共空間。

入駐西岸的每一家單位都處于行業(yè)頭部，有著豐富的資源和創(chuàng)新的能力，如何為大家搭建平臺、整合優(yōu)勢力量？帶著這樣的思考，西岸集團(tuán)于2022年發(fā)起成立了“共治聯(lián)盟”，這一聯(lián)盟并非簡單的業(yè)主聚會，而是有著明確門檻的生態(tài)共同體。

在西岸的邏輯中，城區(qū)開發(fā)不是造完樓、投入運(yùn)營就結(jié)束了。成員單位不再只關(guān)注自身事務(wù)，而是共同參與區(qū)域規(guī)劃、資源共享與活動策劃，形成“各展所長、共生共榮”的生態(tài)格局。

比如，在2025FISE城市運(yùn)動嘉年華期間，放大極限運(yùn)動世界杯的國際影響力，與本土企業(yè)“光明乳業(yè)”合作，將民族品牌推向國際，還創(chuàng)造性地在今年新增的攀巖項(xiàng)目中推出“攀登光明頂”公眾體驗(yàn)活動。類似的活動策劃，不僅強(qiáng)化了品牌的年輕力，也得到公眾熱烈參與。

又比如，2025西岸國際科技消費(fèi)嘉年華現(xiàn)場，匯聚了超300家AI企業(yè)，覆蓋創(chuàng)作、娛樂、生活等科技消費(fèi)全場景，現(xiàn)場有100多款產(chǎn)品可供消費(fèi)者直接下單購買，數(shù)十款海外新品首發(fā)預(yù)售。這樣跨界合作、多元融合的嘗試，在西岸的藝術(shù)、體育、科技領(lǐng)域越來越多。

西岸等地區(qū)的示范效應(yīng)，直面城市發(fā)展需要。2025年《上海市公園、綠地與“一江一河”濱水開放空間設(shè)施配建管理導(dǎo)則》頒布，為濱水區(qū)豐富內(nèi)容、提升活力和品質(zhì)提供了政策支撐。

“我們要做的不是一個園區(qū)開發(fā)，而是一個開放共享、功能復(fù)合的城區(qū)。”西岸集團(tuán)副總經(jīng)理葉可央介紹說。

上海城建職業(yè)學(xué)院勵瑩博士一直在規(guī)劃領(lǐng)域進(jìn)行調(diào)研。她說，傳統(tǒng)園區(qū)政策屬于“功能限定型”邏輯，是增量開發(fā)時代“效率優(yōu)先”的產(chǎn)物——以指標(biāo)管控為核心，剛性約束功能空間，容易割裂空間的復(fù)合價值，區(qū)域未來可能缺乏長效活力。

進(jìn)入存量提質(zhì)時代，西岸以“城區(qū)導(dǎo)向”突破政策制約，本質(zhì)是“生態(tài)賦能型治理”的創(chuàng)新：一方面從“效率優(yōu)先的指標(biāo)管控”轉(zhuǎn)向“公共共生的共有價值優(yōu)先”；另一方面從“短期開發(fā)”轉(zhuǎn)向“長效預(yù)留”，避免區(qū)域集體老化。

在她看來，西岸當(dāng)下的火熱，正是契合了國際化大都市“從功能分割到系統(tǒng)共生”的轉(zhuǎn)型趨勢，為全球城市更新提供了“以共有價值為核心、以制度彈性為保障”的長效活力樣本。

回首曾經(jīng)，西岸在規(guī)劃中，把龍騰大道東側(cè)沿江地區(qū)100%保留為公共開放空間。彼時，有投資方認(rèn)為，這是對土地價值的浪費(fèi)。

同濟(jì)大學(xué)教授伍江曾在一本書的序言中提起此事并寫道：“我認(rèn)為，那些看似‘低效’的空間，往往蘊(yùn)藏著城市最珍貴的活力密碼?！?/p>

原標(biāo)題：《西岸憑什么成為“頂流”？》

題圖來源：受訪者提供 圖片來源：均 受訪者提供

來源：作者：解放日報 龔丹韻 實(shí)習(xí)生 俎靜遠(yuǎn)