這是最差的時代，也是最好的時代。

這是迷惘的時代，也是奮進的時代。

前些年，對于國內(nèi)的商業(yè)界而言，大家已經(jīng)習慣了每年都會有精彩的新項目上演。直到2025年，我們發(fā)現(xiàn)這一年似乎尤為平淡。復盤這一年的國內(nèi)商業(yè)界，每個城市除了少數(shù)頂流項目仍在享受盛宴外，大部分都是步履維艱。

中國實體商業(yè)界已經(jīng)進入到了一個新的轉折點。城市化大潮已收官，城市商圈已穩(wěn)定，這個市場變得成熟而板結。

成熟市場的殘酷就在于除了頭部玩家分享大部分市場資源和利潤之外，其他參與者基本無利可圖，只能尋找新出路或者忍受微利。

更有甚者，數(shù)百萬億級的房地產(chǎn)市場崩塌帶來的負財富效應，仍然在拖累我們的消費主體。消費者們雖然躍躍欲試，但無奈囊中羞澀。而消費能力的墜落帶來的是無盡的焦慮和迷失。

即使如此，我們在2025年仍然看到了很多創(chuàng)新的曙光。

有這么一批黑馬項目，他們在2025年粉墨登場，他們并沒有被衰頹的大勢所裹挾，而是在寒風中勃發(fā)，肆意生長。他們蓬勃的創(chuàng)造力、堅強的生命力，深刻的洞察力，澎湃的情緒力，讓他們獲得了現(xiàn)象級的市場關注度。

那么，他們一定是做對了什么。

下面我舉出2025年8個令我印象最為深刻的非標商業(yè)項目，來逐一拆解每個項目的高光亮點。我們來看看，這些榜樣的力量，到底會給我們帶來怎樣的啟發(fā)？

盤點1-北京友誼花園

61年老商場的往日情懷與當代時尚

圖：煥新后的北京友誼商店

來源：小紅書博主Clooover

應該說，友誼花園項目的煥新開業(yè)，重新點燃了京城商業(yè)的情緒力。

這個最早開業(yè)于1964年的北京友誼商店，曾是新中國成立后國家在首都開辦的唯一涉外商店，已經(jīng)有61年的歷史。它不僅是一家商店，更是中國與世界交流的橋梁，見證了中國商業(yè)從計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟的轉變，被譽為"民間外交家"。

最近兩年，隨著朝陽區(qū)周邊大批量商業(yè)市場的爆發(fā)，這個計劃經(jīng)濟時代下赫赫有名的友誼商店的輝煌已經(jīng)不在，這里的商業(yè)經(jīng)營有60%的空置率、9700㎡閑置空間、客群全面流失。

但在2025年，友誼商店僅用半年時間，投資僅數(shù)千萬，就變身為新的“友誼花園”，它正以似曾相識的中古溫度和文化時尚，重新治愈這座城市的年輕人。它清零了空置率、營收狂飆至2億、周末客流破萬，比之前多了幾十倍。

具體來看，他們是這樣干的：

首先，這樣一個有歷史榮耀的商業(yè)，與所處的朝陽CBD核心地段以及它在周邊高密度環(huán)境中獨有的“主樓+后院友誼花園”的復合型空間環(huán)境，讓它具備了打造非標商業(yè)的客源市場和空間稟賦。

在這樣的資源環(huán)境下，他們還做出下面兩大策略：

第一：輕手輕腳改，突出老特色

相比于北京東二環(huán)周邊各種光鮮亮麗的新商場，友誼商店曾經(jīng)輝煌的文化歷史成為了他們獨有的特色標簽。

因此，他們在空間上，將這里最具特色的“院落、舊物、自然”三大元素成為吸引客群的核心吸引力，并通過“動線優(yōu)化+功能分區(qū)”的策略，將閑置區(qū)域拆解為“首店經(jīng)營區(qū)、活動展演區(qū)、配套服務區(qū)”三大模塊，并利用建筑挑高增設夾層、激活地下閑置空間的方式，實現(xiàn)了9700平空置區(qū)全盤活，商戶簽滿100%，還多了近5000平的經(jīng)營面積，整體大了20%。

更有特色的是，他們精準篩選老建筑中具有時代記憶的細節(jié)，如傳達室的實木窗，他們保留原始木質紋理與榫卯結構，僅做防腐加固、職工食堂的老餐桌，他們保留桌面使用痕跡，搭配現(xiàn)代座椅與燈光，改造為網(wǎng)紅咖啡座、而墻面的老式標語，他們還采用“拓印復刻+透明保護罩”工藝，避免風化同時保留原始質感。

結果，這些未被修飾的歷史元素，反而成為消費者打卡的核心記憶點。

圖：友誼花園一角來

源：小紅書博主：Robin Van Persie

第二：用首店+多業(yè)態(tài)經(jīng)營模式抓住年輕人

煥新后的友誼花園還招了30家店，其中70%都是首店、概念店。

同時，他們還辦了15場活動：草坪音樂節(jié)、老電影放映、文創(chuàng)市集，一下子吸引了80%的年輕人和外國游客；“友誼花園”成了小紅書爆款，開園一個月，光話題就被看了200多萬次。

從61歲的友誼商店成功煥新的案例可以看出，當老商場懂了年輕人要什么，當老空間有了新玩法，所謂的“過時”，不過是還沒找對打開方式罷了。

盤點2-上海LV巨輪

爆炸力的審美

圖：上海LV巨輪

來源：小紅書博主梵克Frankkie

上海南京西路一度是這座偉大的商業(yè)城市的驕傲。但隨著市場的下行，曾經(jīng)的“梅恒泰”金三角風光不再，南京西路也逐步失去了往日的光彩。

直到2025年6月28日，由時尚大牌LV打造的全球唯一“巨輪”概念地標“路易號”在上海興業(yè)太古匯正式開放，它以顛覆性的體驗和爆炸力的審美，瞬時重新激活了人氣渙散已久的南京西路商圈。

這艘總長近115米、高30米的紅銀相間“巨輪”，僅用三個月便完成從立項到落成的極速落地，它獨特的質感和場景張力，讓人感受到魔都的風姿依然綽約。

在設計上，LV巨輪深度呼應LV百年旅行基因與上海“東方門戶”的港口文化，金屬Monogram裝飾的船首、層疊式硬箱造型的頂層，將19世紀越洋硬箱傳奇轉化為震撼視覺符號，夜晚燈光點亮時更成為南京西路商圈的視覺焦點。1600平方米的三層空間內(nèi)，構建起“展覽+精品+餐飲”的復合型體驗鏈條，實現(xiàn)從單一購物到多元沉浸的轉型。

除了設計，項目內(nèi)部的場景重構也是其破圈關鍵。

圖：上海LV巨輪內(nèi)部

來源：小紅書博主士心

LV巨輪的一層至二層的《非凡之旅》展覽，以九大主題展廳串聯(lián)品牌工藝史，古董硬箱與光影藝術交織成可感知的文化敘事；二層精品店嵌入萬花筒隧道等科技互動裝置，模糊藝術與消費的邊界；三層露臺餐廳則將商圈景觀融入用餐體驗，打造兼具格調與社交屬性的消費場景。

這種設計使項目快速引爆社交場，累計接待觀眾超36萬人次，日均2500人次，帶動周邊商圈客流同比增長超50%。

在全球奢侈品市場放緩背景下，“路易號”以“首展+首店+首秀”三重優(yōu)勢，實現(xiàn)“展品變商品、流量變留量”的高效轉化，這種大膽想象，用爆炸力的裝置審美激活周邊商業(yè)的做法，值得廣泛借鑒。

盤點3-鄭州亳都?新象

古街新解

圖：亳都新象

來源：小紅書博主亳都新象

鄭州這座歷史古都，一直以文化綿長、氣質淳樸聞名全國。我們習慣了在河南尋找歷史，但時尚之都似乎不是這座城市的標簽。但2025年10月在鄭州新開業(yè)的亳都?新象項目，讓我們看到了在歷史文化中蓬勃發(fā)展出來的時尚力量，讓大家對鄭州刮目相看。

亳都?新象這個項目最大的特色就是在城市核心的歷史文化街區(qū)中，用了“潮流商業(yè)”的模式和解法。這個與3600年商代城垣相依、毗鄰全國第二古老文廟的商業(yè)街區(qū)，開業(yè)首日客流就破10萬，形成了獨特的“文化遺址+潮流商業(yè)”的融合模式。

首先，亳都?新象的先天優(yōu)勢是“文化IP+交通樞紐”的不可復制性。它地處鄭州“金一環(huán)”核心，東側緊依商代城垣遺址，西側銜接文廟，這“一墻一廟”就構成了項目獨一無二的歷史坐標。

除此之外，當全國很多歷史文化街區(qū)還是以民俗餐飲為招商經(jīng)營業(yè)態(tài)的時候，亳都?新象卻以40%的生活方式潮流首進品牌占比，打造中原首發(fā)經(jīng)濟策源地。

圖：亳都新象

來源：小紅書博主YoYo向前沖

在這樣的歷史街區(qū)中，他們創(chuàng)造性的引進了3家米其林、2家黑珍珠品牌扎堆入駐，這里還聚焦在潮流與本土品牌雙線發(fā)力。同時，他們還以“巍巍亳都”為核心IP，推出“BODUWALK游垣妙會”，串聯(lián)街區(qū)、院落與城垣，打造CityWalk熱門目的地。

并且，這里的沉浸式活動也在持續(xù)引流：開街即舉辦建筑文化展、泡泡瑪特限時IP展、城垣光影秀等八大活動，傍晚的城墻下音樂會更成為市民打卡標配。

亳都?新象項目的誕生，并沒有把遺址當包袱，而是化作商業(yè)的核心競爭力；他們不用仿古造景，而是讓文化落地為消費體驗。這里首店經(jīng)濟對消費升級的回應，更是文化IP對大眾需求的精準捕捉。

盤點4-北京中海大吉巷

歷史文化遺產(chǎn)的時尚化表達

圖：中海大吉巷來源：小紅書博主深藍Grace

這個承載宣南百年文脈的項目，有著豐富的歷史文化遺存。自清代以來，這里有康有為開展維新活動的南海會館、李大釗與陳獨秀創(chuàng)辦《每周評論》的舊址，人文底蘊極其豐富。

但近代以來，這里逐漸淪為密集的“大雜院”，周邊30條街巷、9800戶約4萬居民擠在破舊平房中，私搭亂建嚴重。

2025年5月25日，大吉巷作為北京中軸線申遺成功后的標志性城市更新工程正式開業(yè)，完成從危改片區(qū)到“城市文化會客廳”的蝶變。項目開業(yè)首日客流超20萬人次。

大吉巷項目的核心特色在于“文保優(yōu)先的多元融合”模式。

他們用“像修文物一樣織補城市”的理念，完整修復康有為故居、《每周評論》舊址等48處歷史院落，以“原形制、原工藝”還原老城肌理，同時通過“地上守形制，地下挖價值”的設計，在36萬㎡綜合體中規(guī)劃8萬㎡商業(yè)空間與1.2萬㎡城市綠地，構建“逛故居+逛商場+逛公園”的三位一體場景。

在這次改造中，業(yè)態(tài)創(chuàng)新是其破圈關鍵。

項目引入150余個品牌，首店及定制店占比超50%，既匯聚有雲(yún)、東方境等文化主題首店，也囊括米其林餐飲與潮流品牌，形成差異化消費矩陣。更通過定期舉辦藝術展、體育嘉年華等活動，打破商業(yè)與文化的邊界，讓消費場景延伸為生活方式體驗，開業(yè)后不僅斬獲北京城市更新“優(yōu)秀項目”，更成為西城消費新地標。

所以，大吉巷的案例證明：老城更新無需割裂歷史與商業(yè)，通過“文保+商業(yè)+生態(tài)”的多元共生，既能讓康有為故居等歷史遺跡“活起來”，也能以首店經(jīng)濟激活消費活力。

這種以文化為魂、空間為骨的開發(fā)邏輯，為核心區(qū)城市更新提供了從“爆火”到“長紅”的可持續(xù)路徑。

盤點5-武漢江夏里老碼頭

場景營造的新巔峰

圖：江夏里老碼頭

來源：小紅書博主湖北文旅

江夏里·老碼頭作為武漢首個以沉浸式老碼頭文化為主題的特色商業(yè)項目，它深度挖掘了武漢碼頭歷史文脈，通過將三十多棟木質建筑錯落排布，設計成明清荊楚地區(qū)村落建筑群，并復原了青石板路、拱橋、牌樓復古招牌，構建出一幅漁燈搖曳的碼頭場景，重現(xiàn)了“清明上河圖”般的市井煙火氣。

整個項目的業(yè)態(tài)包括特色餐飲集群，匯聚了熱干面、三鮮豆皮等地道漢味小吃，以及主題餐館、院子餐飲，同時還有多元休閑娛樂，包括了夜間燈光秀、親子度假、水上游覽等業(yè)態(tài)，這樣就形成集“美食、旅游、休閑、文創(chuàng)和演藝”于一體的綜合性街區(qū)。

與此同時，項目還開發(fā)與碼頭文化相關的文創(chuàng)產(chǎn)品，讓游客有“可帶走”文化記憶。這里的漢繡、木雕等非遺工坊，采用“前店后廠”模式，游客可圍觀制作過程并參與DIY；而伴手禮店以“貨倉”為設計主題，貨架模擬船艙貨柜，增強場景代入感。

為了凸顯這種場景感和沉浸感，項目還設定了一批NPC角色系統(tǒng)，如“船老大”“賬房先生”“賣花姑娘”“江湖藝人”等。

從操盤模式上看，這個項目通過鄉(xiāng)村集體用地的改造，依托村落原有地貌，對占地110畝和38棟閑置農(nóng)房進行了加固改造，保留外墻肌理與院落格局，內(nèi)部植入現(xiàn)代設施，變成了煥然一新的木質建筑，形成的主題商業(yè)集群。

江夏里老碼頭的案例給我們的啟發(fā)是，在下行的市場環(huán)境下，沉浸式文旅商業(yè)項目必須嚴控成本，拼命打造項目的場景力。但一個項目是否具備投資可行性，絕妙的主題策劃、創(chuàng)新的場景設計、扎實的業(yè)態(tài)運營和良好的客戶口碑，都是關鍵要素。

盤點6-上海愛琴海繽紛里

重新定義樂園商業(yè)

圖：江夏里老碼頭來源：小紅書博主愛琴海繽紛里

2025年7月，與上海樂高樂園同步開業(yè)的愛琴?！だ_紛里項目，從開業(yè)的至今累計接待游客超540萬人次，它以現(xiàn)象級表現(xiàn)改寫了國內(nèi)樂園商業(yè)的競爭格局。

這個項目最大的創(chuàng)新就是它顛覆了傳統(tǒng)樂園商業(yè)的空間邏輯。在這個細分領域，早期樂園商業(yè)的本質是“服務于樂園客流導入”的功能型設計。

比如上海迪士尼小鎮(zhèn)4.6萬㎡空間更像一條精心裝飾的“消費走廊”，而環(huán)球影城城市大道則以電影片場式的開放布局，營造“未進影城先入場景”的過渡體驗，核心功能仍是強化電影IP的沉浸感延續(xù)。他們兩者均未突破“樂園為主、商業(yè)為輔”的主從框架。

但是，樂高樂園門口的愛琴海·繽紛里的核心突破在于構建“雙景點共生”模式。

在空間上，愛琴?！だ_紛里打破了“通道思維”，構建了具備獨立游覽價值的體驗場域。他們采用“半開放Mall+主題街區(qū)”復合結構，三大主題分區(qū)形成獨立游覽動線，實現(xiàn)“雙向導流”——既承接樂園客流，也吸引非樂園游客專程打卡。

這種“商業(yè)即景點”的空間邏輯，使日均客流遠超同類文旅商業(yè)的平均水平。

在主題上，愛琴海·繽紛里構建了“IP共生而非依附”的全新生態(tài)，使得“樂園之外還有樂園”，他們將樂高積木元素融入建筑細節(jié)、導視系統(tǒng)與景觀設計，形成“未見樂園先感其趣”的氛圍鋪墊，卻不局限于單一樂高IP。

同時，他們通過自創(chuàng)“繽紛樂市”系列市集、音樂煙花秀、星空放映廳等主題活動，構建“泛創(chuàng)意文化”的主題內(nèi)核，使商業(yè)街區(qū)既與樂高樂園的客群定位高度契合，又具備獨立的主題吸引力。

在業(yè)態(tài)組合方面，愛琴海·繽紛里以“首店集群+體驗業(yè)態(tài)”重構了樂園商業(yè)的競爭力。

他們引入20余家全國/區(qū)域首店，包括三麗鷗全國首個度假區(qū)主題店、泡泡瑪特S級店、Funko全國首店等高能級品牌，形成“首店經(jīng)濟”的核心吸引力。

愛琴海?繽紛里告訴我們，中國樂園商業(yè)的未來，不在于如何更好地“服務樂園”，而在于如何構建自身的獨立價值。只有通過這種“雙核心思維”通過構建商業(yè)的獨立吸引力，才能實現(xiàn)“樂園客流+自然客流”的雙重支撐，有效抵御客流高度依賴樂園，淡旺季差異明顯，抗風險能力較弱的風險。

盤點7-南京GLC金陵中環(huán)

高端商業(yè)的文化場景化營造

圖：金陵中環(huán)OPEN GARDEN游園

來源：小紅書博主順景園林

2025年4月29日，香港置地旗下第四座中環(huán)系項目——南京GLC金陵中環(huán)正式試運營之后就爆火，為“中華第一商圈”的新街口注入全新活力。

作為新街口近十年最大體量新增商業(yè)載體，金陵中環(huán)摒棄傳統(tǒng)高端商業(yè)的同質化路徑，憑借深度融合在地文化的場景化營造，實現(xiàn)從“購物目的地”到“生活方式中心”的轉型。

金陵中環(huán)的核心特色在于“在地文化與現(xiàn)代商業(yè)的場景化共生”。在空間營造上，項目以“金陵八景”為靈感，將南京古城墻意象融入建筑外立面，通過古銅金屬板與玻璃的碰撞，呈現(xiàn)兼具歷史厚重感與現(xiàn)代張力的視覺效果。

整個項目內(nèi)部借鑒傳統(tǒng)院落“三進”理念，打造層層遞進的沉浸式體驗，西區(qū)中庭演繹古典閨閣的東方美感，東區(qū)則以云錦紋樣為元素重構空間肌理，30米挑高中庭搭配手工玻璃欄板與柔光垂簾，營造出富有光影層次的文化氛圍。

圖：金陵中環(huán)地下連通道

來源：小紅書博主布萊克

場景創(chuàng)新成為文化落地的關鍵載體。

項目打造了多個標志性文化空間：地鐵通道內(nèi)的《紅樓回響》藝術裝置，將《紅樓夢》經(jīng)典意象與現(xiàn)代潮流融合，成為入市前的流量鋪墊；地下連廊的“時空列車”以4D光影切換自然景觀，構建起虛實交織的社交打卡場景；西區(qū)5樓500平方米的空中園林，將十三幕詩學典故轉化為可觸碰的體驗場景，實現(xiàn)消費者與歷史文人的跨時空對話。

業(yè)態(tài)布局與文化場景形成協(xié)同共振。

項目引入超150個品牌，其中超40%為江蘇或南京首店，包括方所南京首店、Olé首店等兼具文化屬性與品質感的品牌，形成覆蓋文化社交、國際潮流、高端體驗的全場景矩陣。同時，項目規(guī)劃與周邊南臺巷、豐富路等街巷商業(yè)聯(lián)動，構建“人文街區(qū)+高端商業(yè)”的互補生態(tài)，推動新街口商圈從單一購物向多元生活場景轉型。

盤點8-廣州中旅?阿那亞?九龍湖朋里街區(qū)

文藝力、社群力的又一場勝利

圖：中旅九龍湖阿那亞小鎮(zhèn)中心廣場

來源：小紅書博主GAFA-藝起

2025年大熱的中旅?阿那亞?九龍湖項目也是一個非常值得拆解的案例。

這個項目本質是上一個存量旅游度假區(qū)盤活的案例。從1993年以來，這個項目雖歷經(jīng)多輪開發(fā)，但操盤模式相對傳統(tǒng)，雖然打造了高爾夫球場和歐式風情小鎮(zhèn)，但一直沒得到有效運營，日?？土飨∈?、業(yè)態(tài)空泛。

2021年，央企中旅投資與阿那亞的聯(lián)合介入，為該項目的存量改造提供了破局關鍵。

中旅投資承接了項目2.5萬畝空間的土地資產(chǎn)，依托央企資源優(yōu)勢聚焦“硬件基底”的打造；而阿那亞則以輕資產(chǎn)模式為項目注入運營內(nèi)容。

這個項目中，最值得關注的是小鎮(zhèn)中心新開業(yè)的街區(qū)。

整個項目的西區(qū)商業(yè)“Aperch朋里”作為核心，首創(chuàng)了半開放式公園商業(yè)群落，通過連廊、露臺與庭院將27個店鋪單元嵌入林木環(huán)境，結合深檐、通風廊道與霧森系統(tǒng)適配嶺南氣候，使商業(yè)空間成為自然生態(tài)的邊界消融。

圖：九龍湖朋里街區(qū)

來源：小紅書博主中旅阿那亞九龍湖

在品牌招商上，阿那亞以“審美契合度+稀缺性+在地適配”為標準，構建了高濃度的“首店矩陣”，這里包括了“棟梁之家”復合生活方式空間、自然咖啡品牌山池、跳海酒館、荒野自然博物探趣所、家居買手店壹集等等。

同時，他們也布局了廣州的美食業(yè)態(tài)、湖畔市集，這樣既滿足阿那亞引進的北方業(yè)主的新鮮感，也貼合大灣區(qū)客群的消費習慣。這種“首店引流+在地留客”的組合，使商業(yè)既具備話題性又有煙火氣。

商業(yè)的北區(qū)則改造原有歐式小鎮(zhèn)，保留建筑肌理的同時植入社區(qū)食堂、廣府糖水鋪等日常業(yè)態(tài)，滿足業(yè)主基礎生活需求。

除此之外，項目還構建了一組公共建筑集群，這里既有展現(xiàn)出“廢墟美學”的舊教堂、花園式阿那亞藝術中心廣州館，也有山頂復刻歐洲中世紀風格的國王酒店、象征社群聯(lián)結的蜂巢劇場、與山體相融的山地圖書館等特色建筑，以及燈塔樂園、兒童城堡劇場等親子休閑場景。這些建筑交相輝映，既實現(xiàn)了“空間即藝術”的高審美，也為后續(xù)文化活動落地提供了優(yōu)質載體。

在內(nèi)容運營層面，阿那亞全年策劃了1500場活動，涵蓋國際藝術展覽、在地文化市集、社群主題沙龍等，并通過會員體系沉淀核心客群，實現(xiàn)從游客到社區(qū)成員的身份轉化。

經(jīng)過四年運營，中旅?阿那亞?九龍湖度假區(qū)的客流與酒店出租率實現(xiàn)大幅增長，住宅去化良好，并且廣泛覆蓋了南北地區(qū)客群，房產(chǎn)及民宿價格較周邊形成明顯溢價。

總結

上述這8個2025年新開業(yè)的優(yōu)秀非標商業(yè)項目，要么有著優(yōu)秀的地段基因，并從中更新迭代，要么有著獨特的創(chuàng)意，要么開創(chuàng)了一個細分賽道的新模式，要么具體操作手法上有獨到創(chuàng)新之處。

其中，大部分項目都是在尊重在地的文化傳統(tǒng)的基礎上進行再創(chuàng)造。

比如友誼花園、大吉巷、亳都?新象、金陵中環(huán)、江夏里老碼頭這8個項目中的五個項目，都是深挖自己的歷史文化遺存，在尊重文化的同時，再用新的表達去復原呈現(xiàn)這段歷史，這些讓他們在同質化的商業(yè)同類中脫穎而出。

除此之外，他們還都有以下四個統(tǒng)一的特點：

第一，極其重視時尚化和年輕力的業(yè)態(tài)內(nèi)容；

第二，優(yōu)秀的場景營造能力；

第三，模式上的深度思考和大膽創(chuàng)新；

第四，拼命尋找獨特性和差異化。

由此可見，在他們的操盤思路中，總有一個舉措，都超出了普通商業(yè)運營的認知常識，他們有勇氣、有魄力，不落俗套的去做自己，從而生發(fā)出了一種迷人的吸引力。