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來(lái)源：大象新聞

　　滿(mǎn)懷希望租下江蘇省五臺(tái)山體育中心跳水館開(kāi)了家“夢(mèng)田音樂(lè)酒吧”，試營(yíng)業(yè)不久便因市民持續(xù)投訴 “違建隱患” 被迫暫停運(yùn)營(yíng)。承租方多方奔走，竟真的找不到館內(nèi)五層“樓中樓”的合法建筑圖紙和備案手續(xù)。

　　如今，夢(mèng)田音樂(lè)酒吧被出租方以“違約在先”為由掃地出門(mén)，又一家公司已經(jīng)簽約即將入駐。這座藏在跳水館肚子里的樓中樓是怎樣建成的？它究竟是合規(guī)建筑，還是沒(méi)有“準(zhǔn)生證”的“私生子”？曾被第三方鑒定機(jī)構(gòu)給出C級(jí)（局部危房）結(jié)論的建筑，誰(shuí)來(lái)保障它的安全？大象新聞?dòng)浾哒归_(kāi)調(diào)查。

　　“撿漏”變踩雷：五層“樓中樓”鑒定為危房

　　2025年11月。站在五臺(tái)山體育中心跳水館外，望著斷水?dāng)嚯�、設(shè)備清空的酒吧，南京金馬公司項(xiàng)目經(jīng)理孫先生一聲長(zhǎng)嘆，自己三年投資如同一場(chǎng)泡影。

　　2023年初，孫先生與幾位股東計(jì)劃在南京開(kāi)一家音樂(lè)酒吧。同年7月，他們?cè)诠操Y源交易平臺(tái)看到江蘇省五臺(tái)山體育中心游泳跳水館的招租信息，掛牌租賃面積約1800平方米，租賃期限5年。

　　實(shí)地考察，房產(chǎn)現(xiàn)狀給了團(tuán)隊(duì)一個(gè)意外的驚喜：跳水館內(nèi)部居然藏著一棟五層混合結(jié)構(gòu)的 “樓中樓”，實(shí)用面積高達(dá) 5000多平方米，且上一任租戶(hù)也是經(jīng)營(yíng)酒吧的。“我們接手正好能做。主要看上的也就是這五層樓中樓建筑�！�

　　2023 年 8 月 24 日，南京金馬公司與五臺(tái)山體育中心正式簽訂租賃合同。合同約定，租賃面積為1800平方米，租期5年，前三年年租金948.45萬(wàn)元，后兩年上調(diào)至995.8725萬(wàn)元。合同明確： “除雙方另有約定外，交付時(shí)的現(xiàn)狀作為甲方交付乙方使用和乙方租賃期滿(mǎn)后交還房屋的驗(yàn)收依據(jù)”。孫先生解釋?zhuān)耙簿褪钦f(shuō)體育中心實(shí)際交付給我的是五層‘樓中樓’，我到租期結(jié)束后，還得完整地交還給他們，按合同約定我對(duì)這五層建筑沒(méi)有處置權(quán)，不能改變結(jié)構(gòu)，更不能拆除�！�

　　然而，滿(mǎn)心歡喜的 “撿漏” 很快變成噩夢(mèng)。2023年9月，南京金馬公司進(jìn)場(chǎng)裝修，拆除一樓部分墻體時(shí)，工人赫然發(fā)現(xiàn)多處墻體鋼筋被抽走，安全隱患肉眼可見(jiàn)。為保障施工安全，孫先生第一時(shí)間向五臺(tái)山體育中心索要 “樓中樓” 的建筑圖紙及備案手續(xù)，卻得到 “暫時(shí)無(wú)法提供” 的回復(fù)。

　　無(wú)奈之下，南京金馬公司自費(fèi)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)建筑構(gòu)造進(jìn)行測(cè)繪。2023年11月30日，南京市房建工程檢測(cè)有限公司出具的房屋安全鑒定報(bào)告，給了團(tuán)隊(duì)沉重一擊——這棟五層 “樓中樓” 建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)僅為C級(jí)，存在顯著影響整體承載力的缺陷，構(gòu)成局部危房，必須按相關(guān)規(guī)范加固處理。

　　此時(shí)，南京金馬公司已投入租金、品牌加盟費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等共計(jì)720多萬(wàn)元，若放棄加固將面臨巨額損失。經(jīng)與五臺(tái)山體育中心協(xié)商，雙方同意將裝修免租期從3個(gè)月延長(zhǎng)至8個(gè)月。

　　2024年8月，加固工程完工，第三方機(jī)構(gòu)復(fù)檢顯示，建筑安全等級(jí)提升至基本符合使用要求的B級(jí)，可滿(mǎn)足安全使用條件。

　　試營(yíng)業(yè)即停擺：違建投訴與強(qiáng)制清場(chǎng)雙重打擊

　　2024年10月1日，音樂(lè)酒吧正式啟動(dòng)試營(yíng)業(yè)。憑借優(yōu)越的場(chǎng)地條件和精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，酒吧生意火爆，孫先生透露，試營(yíng)業(yè)期間每月利潤(rùn)都能突破一百萬(wàn)元。

　　正當(dāng)經(jīng)營(yíng)步入正軌，麻煩卻接踵而至，“當(dāng)?shù)毓�、消防、市�?chǎng)監(jiān)管等部門(mén)不斷來(lái)找我們，說(shuō)接到大量市民投訴，稱(chēng)我們使用的五層樓體屬于違建，手續(xù)不全�！� 孫先生說(shuō)，持續(xù)投訴讓他憂(yōu)心忡忡，“每天酒吧里那么多人，體育館又拿不出‘樓中樓’的建筑備案資質(zhì)，萬(wàn)一出現(xiàn)重大安全事件，后果不堪設(shè)想。”

　　為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，2025年1月16日，孫先生決定暫時(shí)關(guān)閉酒吧，集中精力與五臺(tái)山體育中心磋商，索要 “樓中樓” 的完整備案資料，核實(shí)其是否為違章建筑。但無(wú)論孫先生如何交涉，五臺(tái)山體育中心始終未能提供相關(guān)手續(xù)，僅一味催收后續(xù)租金。為爭(zhēng)取協(xié)商時(shí)間、避免斷租，南京金馬公司于2025年3月又交納了50萬(wàn)元租金。

　　然而，退讓并未換來(lái)解決問(wèn)題的契機(jī)。2025年4月18日，孫先生突然接到酒吧工作人員緊急電話(huà)，稱(chēng)現(xiàn)場(chǎng)工作人員被驅(qū)離，場(chǎng)館被上鎖，公司存放重要文件的保險(xiǎn)柜及各類(lèi)資產(chǎn)設(shè)備均被封存。突如其來(lái)的強(qiáng)制清場(chǎng)，讓雙方溝通徹底陷入僵局。

　　此后，孫先生踏上維權(quán)之路。2025年9月24日，他通過(guò)市長(zhǎng)熱線投訴五臺(tái)山體育中心存在違章建筑問(wèn)題，9月28日，南京市鼓樓區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法大隊(duì)華僑路中隊(duì)回復(fù) “未發(fā)現(xiàn)違建”。

　　這一結(jié)果讓孫先生難以接受，2025年10月17日，他開(kāi)始走信訪程序，聚焦 “樓中樓” 違建及建筑安全問(wèn)題。

　　2025年11月3日，孫先生帶著大象新聞?dòng)浾邅?lái)到涉事酒吧。現(xiàn)場(chǎng)漆黑一片，已斷水?dāng)嚯姡髲d內(nèi)的音響、燈光、電子大屏等電子設(shè)備被拆除，桌椅全部清空，昔日熱鬧的酒吧如今一片狼藉。

　　11月5日，記者隨孫先生前往五臺(tái)山體育中心，負(fù)責(zé)接待信訪的工作人員表示，“框架里搭的樓，金馬公司也是看了房屋現(xiàn)狀才簽的合同，這是你們公司認(rèn)可的現(xiàn)狀�！� 面對(duì) “樓中樓” 是否存在安全隱患的追問(wèn)，該工作人員拒絕回應(yīng)，僅告知 “如有疑問(wèn)可通過(guò)信訪或法律途徑解決”。

　　合規(guī)性調(diào)查：多部門(mén)無(wú)備案，違建認(rèn)定陷入僵局

　　為弄清 “樓中樓” 的合規(guī)性問(wèn)題，2025年11月6日，南京金馬公司分別向南京市鼓樓區(qū)城管局、區(qū)建設(shè)局、區(qū)規(guī)劃和自然資源局等部門(mén)提交信息公開(kāi)申請(qǐng)，要求公開(kāi)該 “樓中樓” 的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》等關(guān)鍵材料。

　　11月13日，南京市鼓樓區(qū)城市管理局回復(fù) “不存在申請(qǐng)公開(kāi)的材料”；11月25日，南京市鼓樓區(qū)建設(shè)局回應(yīng) “不掌握相關(guān)材料”；11月21日，南京市規(guī)劃和自然資源局提供了跳水館 1993年至1994 年的平面核準(zhǔn)圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等原始材料。記者查看發(fā)現(xiàn)，原始圖紙僅顯示跳水館一層為跳水池、觀眾休息廳，二層、三層為觀眾席，壓根沒(méi)有五層 “樓中樓” 的任何規(guī)劃信息。

　　2025年12月18日，記者帶著相關(guān)部門(mén)的回復(fù)材料再次前往五臺(tái)山體育中心，就 “樓中樓” 建設(shè)時(shí)間、合規(guī)性、安全責(zé)任等問(wèn)題追問(wèn)負(fù)責(zé)信訪的工作人員。對(duì)方始終未正面回應(yīng)，僅強(qiáng)調(diào) “南京金馬已經(jīng)違約，有問(wèn)題可走法律途徑”，對(duì)于圖紙無(wú)備案、是否屬于違建、安全責(zé)任歸屬等核心問(wèn)題，一概以 “已委托律師處理，異議方也可委托律師溝通” 回應(yīng)。

　　12月19日，記者來(lái)到南京市鼓樓區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法大隊(duì)華僑路中隊(duì)，針對(duì)此前 “未發(fā)現(xiàn)違建” 的回復(fù)進(jìn)一步求證。一名執(zhí)法人員透露，當(dāng)時(shí)接到投訴后曾前往現(xiàn)場(chǎng)，但場(chǎng)館上鎖無(wú)法進(jìn)入，對(duì) “樓中樓” 的建設(shè)情況并不清楚。對(duì)于多部門(mén)未查詢(xún)到備案材料的情況，該執(zhí)法人員表示：“違建認(rèn)定需向規(guī)劃局發(fā)函核實(shí)是否有審批手續(xù)，若沒(méi)有規(guī)劃手續(xù)，大概率屬于違法建設(shè)。但違建認(rèn)定流程復(fù)雜，涉及規(guī)劃部門(mén)，查處大的違建往往需要一兩年，后續(xù)牽涉的問(wèn)題也很復(fù)雜�！�

　　隨后，記者又前往南京市規(guī)劃和自然資源局鼓樓分局查詢(xún)相關(guān)備案手續(xù)，工作人員稱(chēng)未找到 “樓中樓” 的規(guī)劃備案資料，并分析了三種可能性，“一是檔案未存檔；二是體育中心用其他名稱(chēng)進(jìn)行備案，需體育中心提供材料；三是確實(shí)沒(méi)有審批手續(xù)，屬于違建。”

　　大象新聞?dòng)浾哂窒蛭迮_(tái)山體育中心附近的群眾求證，大家也都不清楚游泳跳水館內(nèi)的五層“樓中樓”何時(shí)建起來(lái)的。

　　值得注意的是，2025年8月，江蘇省五臺(tái)山體育中心已將該跳水館重新掛牌出租，最終以每年394.2萬(wàn)元的租金成交，承租方為一家裝修裝飾公司。截至記者發(fā)稿，新承租方已安排工人進(jìn)場(chǎng)施工。

　　針對(duì)這幢五層“樓中樓”的建設(shè)時(shí)間、加蓋主體、有無(wú)審批手續(xù)等相關(guān)情況，大象新聞將持續(xù)關(guān)注。