北京進深 徐迪 拿地不到一個月，中海地產(chǎn)在通州首個操盤的項目亮相了。

12月23日，通州九棵樹南6017地塊規(guī)劃設(shè)計方案公示。

項目總用地面積約2.47公頃，純居住用地，總建筑規(guī)模約8.4萬㎡，其中地上計容建面約5.44萬㎡。

規(guī)劃7棟住宅樓總計580戶，戶均建面約94㎡，主打剛需小戶型。

1、樓棟排布

7棟住宅樓，南北兩行排布。

北排東西兩棟1#和3#為15/18F小高層，其中3#東邊兩個單元首層架空。

其余5棟均為10-11F洋房。

2、園區(qū)規(guī)劃

小區(qū)東、北、西三面均有人行出入口，都做了景觀大門設(shè)計。

西、北兩側(cè)設(shè)置了地庫入口。

東側(cè)為正門，通過風(fēng)雨連廊，向內(nèi)連接鄰里中心、下沉庭院。

風(fēng)雨連廊做成了方正的景觀亭樣式，圍繞在物業(yè)用房兩側(cè)。

北門進來也有一處長條形下沉庭院，與室外活動場地連在一起。

3、人車不分流

項目規(guī)劃機動停車位706個，其中有138輛在地上。

南北兩排住宅樓之間，距離有五六十米，原本寬敞的中央景觀帶，規(guī)劃成了停車場。

包括正門進來的下沉庭院南側(cè)，以及北門下沉庭院東側(cè)，園區(qū)最好的景觀帶，都是停車位。

正中央的2#樓，應(yīng)該是全小區(qū)最大戶型的一棟樓，南北望出去一片車水馬龍。

4、戶型預(yù)計

小戶型為主，面積段預(yù)計75/92/100/119㎡。

北排兩邊的小高層：1#和3#，建面約100㎡，共200套；

北排中間的2#樓，建面約119㎡，共66套；

南排兩側(cè)4#樓、7#樓，建面約75㎡，共160套；

南排中間的兩棟5#、6#，建面約92㎡，共154套。

5、贈送面積

簡單但是豪橫，南向通面寬開敞陽臺，進深1.5米；

北向通面寬設(shè)備平臺，進深0.8米。

由于樓棟是行列式排布，東西間距較為緊湊，沒有側(cè)邊飄窗贈送。

陽臺和設(shè)備平臺，在總平圖上來看都是結(jié)構(gòu)外建筑。

但在做戶型預(yù)測時，發(fā)現(xiàn)陽臺這部分應(yīng)該要計一半面積，否則總建面對不上。

現(xiàn)行通例是，按開敞陽臺報規(guī)，計一半建面，設(shè)備平臺不計建面，交付時都包進室內(nèi)，大概率是這樣。

6、退線問題

6017地塊的出讓文件中提到，沿九棵樹中路西側(cè)道路紅線向西20米范圍內(nèi)空間不得建設(shè)永久性建筑，建議結(jié)合開敞空間和綠化統(tǒng)一設(shè)計。

九棵樹中路西側(cè)，也就是小區(qū)東側(cè)，只有大門沿紅線而建，其余的住宅樓和配套樓都退線20米+。

這樣一來，小區(qū)實際容積率會達到2.4左右。

為了最大化保證樓間距，南北樓棟和西側(cè)建筑都靠近紅線，最小距離2.9米左右。

南排4棟樓東西間距5米出頭，如果側(cè)邊開窗會形成對視，隱私性較差。

這4棟樓戶型比較狹長，側(cè)邊不能開窗的話，整體通透性和采光也會受到影響。

中海通州九棵樹地塊于11月27日完成出讓，總價12.48億元，樓面價約2.29萬元/㎡，溢價率0.97%。

今年4月初，中海曾參與過通州八里橋地塊的競拍，但最終該地塊由招商蛇口拿下，開發(fā)為朝棠攬閱項目。

中海地產(chǎn)以合作開發(fā)的方式參股了朝棠攬閱的項目公司，持股比例25%。

自6月份首批取證以來，朝棠攬閱累計898套房源入市。

目前網(wǎng)簽518套，去化近六成。成交金額約27.25億元，地價覆蓋率達218%。

按照持股比例，中海地產(chǎn)大概能錄得6.8億元的權(quán)益銷售額。

這是中海首次試水通州樓市，朝棠攬閱的市場表現(xiàn)讓中海印證了通州的購買力。

這次如愿拿下的九棵樹地塊，與八里橋同屬通州老城區(qū)。

今年以來，通州拍出溢價的兩宗地都在老城區(qū)，除了朝棠攬閱所在的八里橋，還有中鐵建花語璟云的梨園地塊。

這一帶是成熟住區(qū)，學(xué)鐵商等配套都很完善。

離朝陽區(qū)很近，加上副中心和運河商務(wù)區(qū)的概念，對于東三環(huán)CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。

地塊本身素質(zhì)也不錯，純住宅，5.5萬方的體量，規(guī)模適中。

朝向雖然不是正南正北，但地形規(guī)整，面寬資源較好，有利于打造小戶型三面寬產(chǎn)品。

配建方面，需結(jié)合自身地塊使用需求設(shè)置分布式能源站，滿足新能源裝機率相關(guān)要求，放置于地下；

設(shè)置有線電視機房，最小建筑面積30平方米，電信機房以具體方案為準(zhǔn)，放置于地下；

設(shè)置開閉站一處，占地面積300平方米以上，建筑面積600平方米以上，需放置于地上。

建筑布局方面，居住建筑鼓勵采用圍合式院落布局，營造良好的內(nèi)部庭院空間環(huán)境。

建筑體量與風(fēng)貌總體定位清新明朗、簡約現(xiàn)代、宜居綠色、柔和靈動。

整體風(fēng)貌以現(xiàn)代風(fēng)格為主。住宅建筑單元間宜高低錯落布置，當(dāng)單一方向?qū)挾却笥诘扔谌齻�單元時，建議在頂層做錯層處理。

第五立面項目用地位于坡頂協(xié)調(diào)區(qū)，居住建筑宜為簡化坡頂形式。

天際線控制應(yīng)結(jié)合項目用地周邊現(xiàn)狀建筑高度情況，打造錯落有致的空間形態(tài)，總體形成東北高西南低的空間格局。

建筑材質(zhì)宜采用突出傳統(tǒng)文化底蘊的建筑材料，如灰磚、混凝土、木材等地域材料。局部點綴傳統(tǒng)的紅磚立面體現(xiàn)新中式的建筑風(fēng)格。

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