最近去菜市場(chǎng)買(mǎi)菜，攤主大姐一邊稱(chēng)菜一邊念叨：“聽(tīng)說(shuō)人民幣又升值了，美元換得少了，進(jìn)口菜都便宜點(diǎn)了！” 轉(zhuǎn)頭在小區(qū)遛彎，幾位大爺大媽又圍在一起熱議：“人民幣值錢(qián)了，是不是熱錢(qián)又要進(jìn)來(lái)炒房，房?jī)r(jià)要漲了？” 一邊是進(jìn)口商品變劃算的小驚喜，一邊是對(duì)房?jī)r(jià)反彈的小焦慮，人民幣升值這事兒，確實(shí)戳中了咱們老百姓最關(guān)心的兩個(gè)話題——錢(qián)值錢(qián)了，房子會(huì)不會(huì)跟著漲價(jià)？畢竟過(guò)去有些年份，人民幣一升值，就有關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的討論，可現(xiàn)在情況不一樣了，這波升值真的會(huì)為房?jī)r(jià)上漲拉響警報(bào)嗎？

一、先搞清楚：人民幣確實(shí)在升值，但房?jī)r(jià)沒(méi)同步漲
咱們先看最直觀的數(shù)據(jù)，人民幣近期確實(shí)在穩(wěn)步升值。2025年12月24日，央行授權(quán)公布的人民幣對(duì)美元中間價(jià)是7.0471，比前一天上調(diào)了52個(gè)基點(diǎn) ，而且前三季度人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)較上年末已經(jīng)升值1.2% ，手里的人民幣換外匯確實(shí)更劃算的。
但房?jī)r(jià)呢？并沒(méi)有跟著升值的節(jié)奏漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月15日的數(shù)據(jù)顯示，11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體下降、同比降幅還在擴(kuò)大 。一線城市新建商品住宅環(huán)比降0.4%，二手住宅降1.1%；二三線城市新建和二手住宅也都是下降趨勢(shì)，就連之前一直堅(jiān)挺的上海，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比也降了0.8% 。1-11月全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降7.8%，銷(xiāo)售額下降11.1%，房子賣(mài)得其實(shí)更謹(jǐn)慎了 。所以單看當(dāng)下，人民幣升值和房?jī)r(jià)上漲根本沒(méi)湊到一塊兒。
二、歷史復(fù)盤(pán)：升值和房?jī)r(jià)，沒(méi)有必然的“綁定關(guān)系”
可能有人會(huì)說(shuō)，以前人民幣升值的時(shí)候，房?jī)r(jià)不是漲過(guò)嗎？這話沒(méi)錯(cuò)，但兩者不是“升值就漲”的必然關(guān)系。中國(guó)社科院早就研究過(guò)，匯率和房?jī)r(jià)在中長(zhǎng)期沒(méi)有因果關(guān)系，只是偶爾會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)基本面因素同時(shí)變動(dòng) 。
比如2006-2013年人民幣累計(jì)升值35%，但期間2008年房?jī)r(jià)是負(fù)增長(zhǎng)，2009年人民幣幾乎錨定美元，房?jī)r(jià)卻大幅上漲，兩者經(jīng)常出現(xiàn)背離 。而且現(xiàn)在和過(guò)去最大的不同是資本管制更嚴(yán)，以前可能有熱錢(qián)借著升值預(yù)期流入房地產(chǎn)，但現(xiàn)在個(gè)人每年外匯額度只有5萬(wàn)美元，企業(yè)對(duì)外投資也有嚴(yán)格監(jiān)管，跨境資本很難隨意進(jìn)出樓市炒作 ，升值吸引熱錢(qián)炒房的老路走不通了。
三、政策底線：“房住不炒”+多重調(diào)控，堵住漲價(jià)空間
現(xiàn)在討論房?jī)r(jià)，絕對(duì)繞不開(kāi)“房住不炒”的政策底線，這也是升值帶不動(dòng)房?jī)r(jià)的核心原因。2025年《政府工作報(bào)告》明確要“穩(wěn)住樓市”，住建部12月的工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，要因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，還會(huì)推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn) 。
而且政策調(diào)控越來(lái)越精準(zhǔn)，一方面支持剛性和改善性住房需求，比如降首付、調(diào)利率，11月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率同比下降25個(gè)基點(diǎn) ；另一方面嚴(yán)格管控樓市風(fēng)險(xiǎn)，比如發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度作用，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，不讓資金違規(guī)流入炒房領(lǐng)域 。央行也明確表示，要保持匯率基本穩(wěn)定，同時(shí)穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)讓匯率變動(dòng)打亂樓市平穩(wěn)的節(jié)奏 。有這些政策托底，房?jī)r(jià)很難因?yàn)槿嗣駧派稻碗S便上漲。
四、核心邏輯：房?jī)r(jià)漲跌，終究看供需和庫(kù)存
其實(shí)人民幣升值只是外部因素，房?jī)r(jià)漲跌的核心還是國(guó)內(nèi)的供需關(guān)系。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月末全國(guó)商品房待售面積有75306萬(wàn)平方米，雖然比10月少了點(diǎn)，但總體庫(kù)存壓力依然存在 。尤其是三四線城市，庫(kù)存消化周期長(zhǎng)，還在靠“以舊換新”“收購(gòu)存量房”等政策去庫(kù)存，這種情況下，就算人民幣升值，也沒(méi)人會(huì)逆勢(shì)炒房。
再看需求端，現(xiàn)在大家買(mǎi)房更看重“住得舒服”和“交付有保障”，而不是投機(jī)。政策也在引導(dǎo)樓市回歸居住本質(zhì)，支持綠色建筑、適老化改造的“好房子”建設(shè)，推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)。而且城市分化越來(lái)越明顯，只有人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)有支撐的一線和強(qiáng)二線城市，核心區(qū)域房?jī)r(jià)可能穩(wěn)中有升，其他城市還是以去庫(kù)存為主，和人民幣升值沒(méi)多大關(guān)系。
五、普通人該怎么看：別被匯率帶偏，買(mǎi)房看“剛需”不看“匯率”
說(shuō)到底，人民幣升值是宏觀經(jīng)濟(jì)層面的變動(dòng)，影響的是進(jìn)出口、跨境消費(fèi)這些領(lǐng)域，對(duì)房?jī)r(jià)的影響微乎其微。對(duì)咱們普通人來(lái)說(shuō)，沒(méi)必要因?yàn)槿嗣駧派稻突胖I(mǎi)房，也不用怕升值會(huì)讓房?jī)r(jià)暴漲。
如果是剛需買(mǎi)房，重點(diǎn)看這幾點(diǎn)：一是本地政策，比如首付比例、房貸利率、購(gòu)房補(bǔ)貼，這些直接影響購(gòu)房成本；二是樓盤(pán)本身，優(yōu)先選“白名單”房企的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，規(guī)避爛尾風(fēng)險(xiǎn)；三是自身需求，結(jié)合家庭人口、通勤距離選房子，別被“升值必漲”的傳言誤導(dǎo)。如果是投資，更要謹(jǐn)慎，現(xiàn)在樓市已經(jīng)不是閉眼賺錢(qián)的時(shí)代，城市分化、庫(kù)存壓力、政策調(diào)控都決定了投機(jī)炒房的空間越來(lái)越小。
人民幣升值是好事，意味著咱們的錢(qián)更值錢(qián)了，可以享受更實(shí)惠的進(jìn)口商品、跨境旅游，但它真不是房?jī)r(jià)上漲的“警報(bào)”。房?jī)r(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行，靠的是政策調(diào)控、供需平衡和市場(chǎng)理性，這也是國(guó)家一直努力的方向。與其糾結(jié)匯率和房?jī)r(jià)的關(guān)系，不如聚焦自己的真實(shí)需求，理性決策才不會(huì)吃虧。