越南的改革正如火如荼，熱錢不斷涌入，國民收入不斷提高，一派欣欣向榮……

但某些領(lǐng)域，繁榮得有些過頭了。

目前，河內(nèi)公寓每平方米已超過8000萬越南盾，折合人民幣2.1萬元，已經(jīng)和中國最強(qiáng)地級市蘇州城區(qū)一個水平。

而越南人均GDP不到5000美元，只相當(dāng)于2010年的中國，當(dāng)時上海的房價也不過如此。

一個剛剛起步的發(fā)展中國家，房價卻飆升到了發(fā)達(dá)國家水平。

這種離奇的劇情，我們經(jīng)歷過。

但越南樓市的故事，與我們的經(jīng)歷，并不太一樣。

01

廉價貨幣毒癮與土地枷鎖

越南國家銀行（SBV）印鈔機(jī)的轉(zhuǎn)速，遠(yuǎn)比房價更夸張。

2008-2025年，越南基準(zhǔn)利率從15%降至4.5%的歷史低位，這波持續(xù)十余年的降息潮，本質(zhì)上是以貨幣寬松換經(jīng)濟(jì)增長的賭博。

尤其在2024-2025年，為了保住GDP 7%-8%的增長目標(biāo)（越南政府的政治紅線），SBV在美聯(lián)儲維持高息的背景下，仍然選擇逆勢降息。

四大國有銀行的12個月存款利率一度擊穿4%的心理防線，實際利率（名義利率-通脹率）一度為負(fù)值。

即便在2025年全球流動性緊縮的背景下，信貸增長目標(biāo)仍被死死釘在15%-16%，M2依然保持著13.5%的狂奔式增長，遠(yuǎn)超5.5%的實際GDP增速。

低利率環(huán)境徹底扭曲了市場資金流向。

這些貨幣的本意是流向制造業(yè)，去生產(chǎn)鞋子、手機(jī)出口。

但現(xiàn)實極其骨感：全球需求疲軟，工廠訂單不足，企業(yè)根本不敢擴(kuò)產(chǎn)。

于是，被釋放出來的巨額流動性，在實體經(jīng)濟(jì)里轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)無處可去，最終全部涌向了資產(chǎn)市場。

與此同時，為了緩解貨幣貶值引發(fā)的資本外流，越南政府不得不消耗大量外匯儲備以穩(wěn)定匯率。

這種被動寬松進(jìn)一步加劇了流動性過剩。

更關(guān)鍵的是，在需求端這邊洪水滔天的同時，供給端卻被僵化的制度卡住了。

2024年，越南《新土地法》開始生效。

這本該是一場旨在“市場化”的改革，結(jié)果卻大相徑庭。

在2024年之前，越南政府每五年制定土地供應(yīng)指導(dǎo)價，通常只有最終市場價的1/5甚至1/10，催生了大量投機(jī)行為。

更荒謬的是，房企完全可以特意等待定價周期末尾拿地，最大限度利用價差。

這種制度設(shè)計造成了三重惡果：

1.政府土地出讓收入流失，2023年越南土地相關(guān)收入占財政比重僅12%，遠(yuǎn)低于東南亞國家25%的平均水平；

2.房企囤地惜建，胡志明市某房企2018年拿地后閑置至今，坐等地價上漲而非開發(fā)建房；

3.供應(yīng)嚴(yán)重不足，2024年河內(nèi)僅供應(yīng)3.9萬套公寓，每231人才能分到一套，胡志明市更夸張，每2000人僅有1套新房供應(yīng)。

《新土地法》做了一個看似很公平的決定：廢除政府限價，采用“年度土地價格表”，并要求基于“市場原則”估值。

這樣做的后果就是，開發(fā)商的土地獲取成本瞬間翻了3-5倍。

根據(jù)世邦魏理仕和Savills在2025年Q1的報告，河內(nèi)新盤的拿地成本占總開發(fā)成本的比例，從之前的15%-20%飆升至40%-50%。

但是，市場預(yù)判拿地成本即將飆升，房企反而更瘋狂搶地備貨，個人投資者跟風(fēng)入市，形成"越漲越買、越買越漲"的螺旋。

成本漲了問題并不大，漲售價就是了。

羊毛出在羊身上，開發(fā)商精準(zhǔn)地將每一分上漲的土地成本、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，加了30%的利潤后，轉(zhuǎn)嫁給購房者。

漲價的理由很充分。

越南的城鎮(zhèn)化率從2020年的37%飆升至2025年的45%，年均新增城鎮(zhèn)人口超200萬，但城市規(guī)劃卻嚴(yán)重滯后。

比如2025年胡志明市地鐵1號線開通后，沿線公寓價格應(yīng)聲上漲15%，但全市僅規(guī)劃3條地鐵線路，遠(yuǎn)不能滿足千萬規(guī)模人口的需求。

更關(guān)鍵的是，《新土地法》雖然通過了，但實施細(xì)則這兩年處于嚴(yán)重滯后狀態(tài)。

在史無前例的反腐運(yùn)動中，大量越南地方官員因為害怕在“市場定價”過程中被指控造成國有資產(chǎn)流失，普遍是“不做不錯”的擺爛態(tài)度。

審批陷入停滯，成百上千個項目都被卡在“土地估值”這一環(huán)節(jié)，進(jìn)而導(dǎo)致供應(yīng)斷崖，2024年河內(nèi)的新房供應(yīng)量雖然比2023年略有回升，但相比2018-2019年的高峰期，依然腰斬。

胡志明市更夸張，人口近1000萬，2024年只供應(yīng)了5000套住宅……

很顯然，越南房價雖然漲得夸張，但這并不是“房子”的故事，而是一個關(guān)于“錢”變質(zhì)和“地”便秘的故事。

簡單來說，就是“錢太多，地太少”。

但這并不是故事的全部。

02

越南新房不是給越南人蓋的

因為產(chǎn)業(yè)鏈遷移加速，過去兩年，越南北部的工業(yè)園區(qū)在2024-2025年持續(xù)吸納全球供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)移。

數(shù)以萬計的韓國、中國、日本工程師和高管隨之涌入，當(dāng)然不會住在工廠旁邊的村子里；同時，工廠雇傭的數(shù)以百萬計當(dāng)?shù)毓と?，大多都是進(jìn)城打工的“鄉(xiāng)下人”，也得有地方住。

他們的住房需求呈現(xiàn)梯度傳導(dǎo)特征：高端技術(shù)人員追求Vinhomes Smart City或West Lake等高端公寓，普通工人則涌向郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)型住宅，管理層多選擇帶國際學(xué)校配套的別墅。

2024年，越南平陽省住宅銷量增長46%，遠(yuǎn)超全國平均水平，這種產(chǎn)業(yè)帶動樓市的模式，與曾經(jīng)中國東莞、蘇州的發(fā)展軌跡高度相似。

只不過，如今越南的供應(yīng)缺口更大，漲幅更為猛烈。

這是明確而火熱的市場。

2024年，越南房地產(chǎn)領(lǐng)域吸引FDI達(dá)56.3億美元；2025年1-7月，23.6億美元，占全部外資的23.5%。

主要布局河內(nèi)、胡志明市的中高端公寓項目。

這形成了一個“雙軌制市場”：房子的定價是賣給拿美元工資的工程師和拿分紅的老板的，而不是賣給月薪1500元的越南工人的。

根據(jù)Savills的數(shù)據(jù)，河內(nèi)高端公寓的租賃市場中，外籍租客占比超過40%，高昂的租金回報支撐了高昂的房價。

就外籍人員的收入而言，越南的房價雖然漲得夸張，但還稱不上“貴”。

明白了開發(fā)商的目標(biāo)群體是誰，就很容易解釋接下來的事情。

翻看越南2024-2025年的新批項目列表，會發(fā)現(xiàn)一個驚人的現(xiàn)象：平價房滅絕了。

因為土地成本和合規(guī)成本漲了50%，開發(fā)商如果蓋4000萬/平米的剛需房，利潤是負(fù)的。

唯一的出路只能是給有錢人、給外國高管們是蓋豪宅、蓋高級公寓。

配備泳池、健身房、智能家居，貼上“新加坡風(fēng)情”或“迪拜奢華”等標(biāo)簽，把單價做到8000萬甚至1億越南盾，才能覆蓋成本并賺錢。

這就導(dǎo)致統(tǒng)計數(shù)據(jù)上的“均價”被劇烈拉高。

并不是所有河內(nèi)的公寓都漲到了8000萬，而是新房全是8000萬以上，你想買別的？

對不起，沒有。

房價暴漲正在撕裂越南基層社會。

河內(nèi)西湖區(qū)高端公寓業(yè)主與郊區(qū)貧民窟居民的財富差距擴(kuò)大至100倍以上，而且這種差距還在以每年15%的速度拉大。

2024年調(diào)查顯示，越南前10%富裕家庭持有78%的房地產(chǎn)資產(chǎn)，而后50%家庭僅持有2%，這種財富集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過超過泰國、馬來西亞等鄰國。

河內(nèi)25-35歲群體的房價收入比達(dá)28:1，意味著不吃不喝28年才能買房。

這還是所謂的“平均值”。

在國際標(biāo)準(zhǔn)中，超過6倍就是泡沫，超過10倍就是巨大泡沫。

結(jié)果就是，2025年越南結(jié)婚率降至6.2‰，創(chuàng)歷史新低，"無房"是男性被拒的首要原因。

這種社會情緒積累，正在孕育不穩(wěn)定因素。

2025年河內(nèi)爆發(fā)的"住房抗議"活動，迫使政府出臺臨時限購政策。

但房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了12%的GDP和26%的財政收入，2024年土地相關(guān)收入占非稅收入的41%，貿(mào)然打壓必將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)失速。

現(xiàn)有調(diào)控措施顯得杯水車薪。

胡志明市將外國人購房上限設(shè)定為每個項目30%，但外資通過"代持"等方式輕松規(guī)避；河內(nèi)試點"房價備案制"，但房企通過"裝修包"變相漲價，實際售價仍高于備案價20%。

更尷尬的是，2025年推出的"社會住房計劃"僅建設(shè)1.2萬套，不足需求的十分之一，淪為"象征性工程"。

這大概就是越南融入世界的陣痛了。

03

尾聲

此時此刻的越南、尤其是河內(nèi)樓市，就像一個壓力鍋。

下面是貨幣的烈火在燒，上面是土地政策的蓋子捂得死死的，中間是焦慮的中產(chǎn)在沸騰。

本質(zhì)是貨幣購買力的系統(tǒng)性轉(zhuǎn)移：從持有現(xiàn)金的工薪階層，轉(zhuǎn)移到了持有土地和房產(chǎn)的資產(chǎn)階級手中。

既是經(jīng)濟(jì)活力的體現(xiàn)，也是風(fēng)險累積的信號。

其中更有無數(shù)普通人的悲歡。

與2016年的上海、2018年的首爾，細(xì)節(jié)不同，但總體相似。

瘋狂、貪婪，且搖搖欲墜。