金茂出售三亞頂奢酒店，資產(chǎn)證券化加速轉(zhuǎn)型。

2025年末的高端酒店資產(chǎn)市場，一則重磅交易引發(fā)關(guān)注。

12月23日晚間，中國金茂在港交所發(fā)布公告，上海金茂投資管理集團(tuán)通過公開掛牌，將三亞旅業(yè)100%股權(quán)賣給了三亞巒茂酒店管理有限公司，最終交易價(jià)格敲定在22.646億元。

三亞旅業(yè)手里最核心的資產(chǎn)，就是三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店——這家2008年開業(yè)的酒店一直是三亞高端度假的代名詞。

這筆交易完成后，中國金茂將徹底告別這一資產(chǎn)，而這已經(jīng)是它在一年內(nèi)第二次出售三亞的高端酒店了。

對(duì)于中國金茂這樣的頭部房企來說，密集拋售核心城市的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)，到底在算什么賬？

22.6億成交的核心資產(chǎn)價(jià)值

三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店2008年開業(yè)，地處亞龍灣核心位置，總共擁有446間客房和套房，450平方米的專屬行政酒廊，還有33棟私密別墅。單從硬件和區(qū)位來看，這是三亞高端度假酒店里的“硬通貨”。

截至2025年8月31日，負(fù)責(zé)運(yùn)營這家酒店的金茂（三亞）旅業(yè)有限公司，營收大概2.36億元，凈利潤3777.99萬元，能保持穩(wěn)定盈利。

按22.646億的成交價(jià)格算，靜態(tài)市盈率大概60倍，這個(gè)估值看起來不低，但結(jié)合它的核心區(qū)位和麗思卡爾頓的品牌效應(yīng)，其實(shí)是符合優(yōu)質(zhì)度假酒店資產(chǎn)定價(jià)邏輯的。

賣方是上海金茂投資管理集團(tuán)，屬于中國金茂的全資子公司，所以這次出售是中國金茂層面的戰(zhàn)略安排。

買方三亞巒茂是2025年剛成立的公司，注冊(cè)在三亞，主要做住宿業(yè)，注冊(cè)資本100萬元。而三亞巒茂由嘉興巒茂企業(yè)管理合伙企業(yè)100%控股，最終受益人、疑似實(shí)控人為張輝，而張輝同時(shí)還是金茂投資咨詢（深圳）有限公司的法人代表。

這種關(guān)聯(lián)關(guān)系，也讓這次資產(chǎn)承接的邏輯更清晰，不是單純的外部資本介入。

還有一個(gè)細(xì)節(jié)值得關(guān)注，這次成交價(jià)格和掛牌底價(jià)幾乎一致。北京產(chǎn)權(quán)交易所此前披露的掛牌底價(jià)是22.65億元，轉(zhuǎn)讓目的明確寫著“資產(chǎn)證券化”。

最終成交的22.646億元，只比底價(jià)少了40萬元，說明這次交易是完全按市場定價(jià)規(guī)則來的，能看出交易的規(guī)范性。

金茂密集“甩重”的底層邏輯

麗思卡爾頓是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，金茂為什么要賣？其實(shí)這次出售不是臨時(shí)決定，而是金茂輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的延續(xù)。

早在2024年12月，金茂就已經(jīng)通過公開掛牌，以18.49億元的價(jià)格，把三亞希爾頓酒店相關(guān)的股權(quán)和債權(quán)賣了出去。

根據(jù)中國金茂2024年12月16日的公告，那筆交易是通過北京產(chǎn)權(quán)交易所完成的，公告期在2024年12月12日結(jié)束，最終受讓方是海南驪馳咨詢有限公司。

一年之內(nèi)，連續(xù)賣掉三亞兩家核心高端酒店，金茂要走輕資產(chǎn)路線的意圖已經(jīng)非常明顯。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜在接受界面新聞采訪時(shí)就分析過，金茂這次以22.65億元底價(jià)掛牌出售麗思卡爾頓，明確說目的是“資產(chǎn)證券化”，本質(zhì)上就是把不能快速變現(xiàn)的重資產(chǎn)，變成能直接交易的金融資產(chǎn)，從而減輕公司負(fù)債，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。

高端酒店屬于典型的重資產(chǎn)項(xiàng)目，不僅建的時(shí)候要花大價(jià)錢，后續(xù)還要不斷投入資金翻新維護(hù)，大量資金被沉淀在里面，周轉(zhuǎn)效率很低。

通過資產(chǎn)證券化把這類重資產(chǎn)剝離，能快速回籠現(xiàn)金，降低資產(chǎn)負(fù)債率，讓資金用在更高效的地方，這也符合“三道紅線”政策下，房企追求穩(wěn)健經(jīng)營的要求。

截至目前，金茂還持有上海金茂君悅、深圳JW萬豪、南京威斯汀、北京金茂萬麗、長沙梅溪湖金茂豪華精選等核心城市的高端酒店。

交易背后的房企與酒店業(yè)變革

金茂連續(xù)出售三亞高端酒店，不只是一家企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整，更反映出當(dāng)前房企和高端酒店行業(yè)的深層變革。

第一，房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型進(jìn)入加速階段。以前那種“拿地建房、持有資產(chǎn)”的重模式越來越難走。不只是金茂，很多頭部房企都在梳理手里的存量資產(chǎn)，把重資產(chǎn)盤活變現(xiàn)，把錢投到周轉(zhuǎn)快、回報(bào)穩(wěn)定的核心業(yè)務(wù)上。

這種趨勢(shì)會(huì)讓更多房企優(yōu)化資產(chǎn)組合，推動(dòng)行業(yè)整體從“重資產(chǎn)持有”向“輕資產(chǎn)運(yùn)營”轉(zhuǎn)型。

第二，高端酒店市場的估值開始分化。這次麗思卡爾頓60倍的靜態(tài)市盈率雖然不低，但因?yàn)樗趤嘄垶车暮诵膮^(qū)位、麗思卡爾頓的國際品牌，還有穩(wěn)定的盈利，所以能支撐這個(gè)估值，這也說明優(yōu)質(zhì)度假酒店資產(chǎn)依然受資本歡迎。

但反過來，那些位置不好、品牌影響力弱、經(jīng)營不善的酒店，估值會(huì)越來越低，想賣掉也越來越難。

第三，酒店行業(yè)的競爭焦點(diǎn)要從“拼資產(chǎn)”變成“拼運(yùn)營”。隨著越來越多房企退出酒店物業(yè)所有權(quán)，手里握有成熟管理經(jīng)驗(yàn)和品牌資源的酒店管理公司，會(huì)迎來更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

以后酒店行業(yè)的競爭，不再是比誰手里的物業(yè)多，而是比誰的運(yùn)營效率高、服務(wù)質(zhì)量好。不管是國際酒店集團(tuán)，還是房企旗下的自有酒店品牌，都會(huì)通過精細(xì)化運(yùn)營提高收益，管理輸出會(huì)成為酒店行業(yè)新的增長點(diǎn)。

展望未來，這次交易或許不會(huì)改變現(xiàn)有的市場格局，但可能會(huì)帶動(dòng)更多存量酒店資產(chǎn)進(jìn)入證券化通道，加速市場洗牌。